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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节} u m W h的实战专家;累计实地@ @ k # } \ N h勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮X k : ^ ;助在帝都打拼的人买H . , _一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我\ % n p [们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此_ K & Y D $ Y z以西城% U 0 S广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海l B @ + I /淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。
A:回答:您好,感c W W谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,我在星球星球精华栏文章13#学区7 P x Y宝典：东西海学区房选筹导图对东西海学区房有过详细分析,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小D f 0的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计0 C ~ i算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一b S B 7 \样,大房产等于多付出了很多溢价,
其次广外这个地方C h b 5 ^ ` 4的老旧小区保值性还可;关于老城区的老2 z B旧小区未来还有没有价值,建议阅读星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理;此类房屋的保值性主要是看城市的能量,这类房子. r . e f本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源B = ; A (,这是背后的核` b ]心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得z b e 3到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变e Y q ] B b \ C过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，
尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建Z t O ! ^起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老I \ , . ! { d旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区W + J # _ t j [还有价值;广外本身有丽泽r l J : c f J P的加持,学区溢价比S / T @ @ F i B Y较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头c o ^ u g #区域品质次新涨完喘息v m a J ! d \ O X的时候轮到一些不错的老旧社区;
2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定; B / 6 r的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环G 7 N n G 0 O m还是比较抢手的b % y P M h,如果您们要把这套出了置换,只能* 7 X 2 u . : 8往同等区域更高等N o ) E p 9 v : t级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世t 0 4 h j华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,
未来货币持续超发的情况m h L下大概率是一直往上走的;; o M T n i v s 5海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域P M f m & z Y ,目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性2 b L 4 Q / };卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的3 s w,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域_ N T考虑,方向上不会错;d e X m W @可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼f j ) u v . ^ /盘涨势收益分析(历史成交大数据)查V n % j e ] 8 E询楼盘详细行情;祝一切顺利!
Q\ g 9 ? N _:提问:京总您好，追加提问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续走高，成交下跌？现在准备Q e Q , Z \ v置换买入观湖国际合适吗？谢谢您
A:回答:您好,1、! k G { N s $ S _观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保9 ) 5利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,A n ! E : U楼盘决定未来的成长性,保利东g W t \ # S郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性都高于保利,如果论社Y M Y q P区环境居住感的话我觉R ~ q % % 0 # ?得观湖要更强一些,只不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;
2、从近五年的市场反馈看北京/ i k 5 F B o , N的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场R Q g I j & %,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针A Y L对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企c 9 k 3业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置f \ ; = = (换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;祝一切顺利
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1居或者小2居，无学区，不自住。1 R M 4主要考虑保值，能增值更好: o i I ` S ) 3，希望将来在需要的时候能够成交周期快，兼顾出d ~ . V D ] h e租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向57平米1居和二期西南63z Q g r Y 2平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤c u 8 W x B e q，优点是总价便宜，500。U \ M % k 42期西南1居优点是高层，视野开阔，品质较好，缺点是以a ~ 1西为主，总价是565。我感觉二期1居以后接盘的人群可能会少一4 ! e K =些，因为品质好，总价稍高，所以适合人群还是较少，不过这种N F t k 6 V户型该小区并不多，大概有( 2 U l B ] H40套）
另外，小1居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也p I ! h C T是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、柏林爱乐、万象新天、北京新天地。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区南北通透两居是扇s y – i形，且只有顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在{ 7 p B A d u B重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什么推E @ k _ W荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又J Y c f G感觉升值空间小。龙泽回龙观Z m V g还没有看，那边觉得房x _ 2 `子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A:回答; 您好，关于方位4 i $ !的选择，700的预算完全: A a可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇a q } V 3一个盘看，非常局限，珠江罗马东区O 0 $ % X的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居M 3 # J报价也是700出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于o D u S e承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价( \ N r值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你I D k g ; \提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来| U T就~ o r _ e i 6 A少，土地资源越a ( ] 2 3 d j & [来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，O N g m S h ` R这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留– . # | Q v霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错，这个位置属于{ O x r 2 q # ^ 3国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，常营J j v S :选到的两居室整体水平r Z # u 1 E j $ {要比市区好很多，如果你是处于投资为目的，a K # b Q 8 ? \首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，我在北四环华亭嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科学园的珠c S z & y ( t江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显f f V O W | P弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看了永丰的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都b r ~ B _ J ]要2公里以上，还看了二手的天阅\ [ 6 M西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个小户型还是换成一个大点的住宅
A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是r R :主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次i v W Z r E新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到R k n 6五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之前只能说保值性不差,但升值很弱,如d * U s果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势E N B } K = m ; \;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你# $ w A _ k这套肯定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有_ Z W U的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨幅也都全差;这种房产长持的价值很弱;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解e : Q e @ E ~ ) W置换
2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们~ v 7 f C 0 4 / b原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上` J , G / : v d w下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性g ` I U a =.
3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑G t $从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发p p k e展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原k [ Q ) j #有的核心圈,我在精华p } C b Y n q Q ]栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!
Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。我名下一套103平$ / J的两室两卫在F L f S w D西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又不确定多买~ X b Y ` k Y 1这么一套房子是否有意义。最后一种m R X m F可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核心位置的房产* ] t是普通人目前抵御通胀最好的方法，M { V在京投资房产只要选筹上不太烂，吃到板块红利很轻松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到大行情涨势过快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对u 8 f F W w ] * I与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错的盘是万C l o f v m和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中6 & n 4 `的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环，但增值性的逻辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街h o ! O的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果有中意的盘可进一步N ^ M考虑，如1 1 , D + V y 7 d果没有直接拿500在投资一套小户4 R )型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到一个什么价位，期望大概什么位置？祝; x K +一切顺利
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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