北京楼市:不良资产抓紧清仓,不要被假象蒙蔽!-叭楼楼市分享网

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北x / 4 h g !京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀4 ? c H 2 Y园，同小区同户型，M V ,最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，V R 4 \ / j 2 W希望8 r Z在怡秀园附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园8 e !。(3)疑问：Af 5 z S Q B [，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适; J 5 w Z C 4 C？B，如果是买的话，需Y e 2 ~ G s o /要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来| W l ) I B能够实现比望陶园增值，并且好卖，因为再过几年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？

(4)其他信| c U ! = 9息实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室X | l u a p b &改造。问中介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总

A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价! \ = a o C t格很有优9 * M G a D 5 3势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在) – I c的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个x Z 0 p空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!

怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，S d Y怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本T ` m y都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是| i J ^ [建议见好就收( a u % :，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图R 4 F G 2 Z s H;

关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，3 z P你为了居住加仓可以，但卖掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不错，但你要看的v V u B是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑M N j l }出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价值越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点u = , G 3 2 %出掉，配合杠杆看{ i !看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个1 4 8 z , i盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难+ 5 y l k 3 .度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！

Q:提问:京总好，看完了您精+ j \ H $ R j P华文章感觉相W T \ s [ a \ w见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到g : 7 ! A j /16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓3 j ~ e 1 g % \慢，目前主要诉求：: 2 s ? t [压缩数量，整合换筹到\ 4 v P * 4未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水s u U L a岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山q I = g Q W澜庭三居+房山B , B Z ! b大学城悦佳O g 8 n 3苑三居;3通州运河湾三居[ & z # R+运河湾二居;目标方向：计划保留一套H I t 5 ( |运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）

疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住! 7 W = : 5条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（B E S w 4 M医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位6 z * F u ; G置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。N { p W D $ P &如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两e – ` L V !边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增? E F 4 s K !值最佳？

A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出n . F \ B N # J，b u N这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某# l X m一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的! 0 } & ( J , w投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精q 6 x X ] g华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;

2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸x [ f _ Q 1西二旗金融街望0 U b京都是被某一个行业的龙头带动形成的产$ 9 5业集群，如果通州要发展成像= * n h Y – D g亦庄望京这样的区域，至少要有下` / * \ & y一波V _ @ 9 e时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星a l S L 2 2 d球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居@ w N很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重y K H 7仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，

原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加f E V F J t,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发h O [ C Z V展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸3 ^ $，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域? O ^ X d发展{ . J持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是q N x %货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产% 1 E 3 L投资核心逻辑和原理,

3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#_ A $ c i G y `朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!

Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平v [ 9时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先C $ M 1 ( k生通勤，孩子上大学也能A $ R 5 [ q Q Z够到家，保值增值。这样综合下来我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。

问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有: J . 8 W , z十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有! : s P q % : ` 5吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀，孩子周末回家都S f U D能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改小区绿化楼间距{ 8 y没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。

万科– e – 4 F \ [ g G的好处是设计+ B X k L e R到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避h . F = z开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了没啥空地了小区域，不知道b [ : @ @ * F有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了可能已经溢价太厉害还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通A i t X勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？

另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年: r 9 $ @ O D在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议

A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参7 0 { P 1 % I _考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判r / d c 6 8 x;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房A I 2 G Q山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的@ 4 n ; g体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的x D y F次次溢出了,综合价值要比大学城强很多

其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优e Z c ? } c i X u化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的L J h k W w , H2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有n V I 3 Y ( = r o很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你` a t T F们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利!

Q:提问：京总您好，看了V H d F ) K e您的文章，也是坚定了今年必须买房上车的e : & 4 p信念。我跟对象都是新北京9 7 \ i * B人，能拿出大概300万首付，总预算在550-600w之间，想买能) l U 6 1兼具上涨潜力与{ r ~ 5 3 R / { Q通勤时间的房子。重点看小两居。Q m { v + \ / / 9我在海淀西二旗附n l h近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳– w I u 0 5 , M的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单\ X 2程1小时;非常期待京总的回复！

A:回答：您好w k A % 7 & [，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，其次是天通苑（不太建议），如果靠近你对象工作单位，只能围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这几个盘近5年的详细5 8 . n y z t行情;其它板块O Q Y G q 9包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差

你们可以先O ~ r O 5 e去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分? \ { & j离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的p d *上涨空间，因为以后大概率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱+ $ ; A V m，要么还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投住分离可以把目标放到全城，` [ 2 k d # o P更容易选到成长性不错的盘@ m \ { W b ~ X，建议认真阅/ / S 7读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！

Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价k C T 0 &在3\ : } 220-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了r ~ + I F _ K R持有一定时间卖了增值。我和我老? ! ] ! M w O W I公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题– z *，我婆婆征信不好。

目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的g O N最大承受范围了，这个价格目前K ! o w Y 0 ]也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我q h 1 E C 1 i Q ,们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议

A:回答:您好，38W W H Z s ~ F0W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的\ & ` M H N n z市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未x y q D S J来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服R { ? J m务更加完善，p * D j比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来: y *就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型K n % r I %的商品房，一居室的{ \ # ; r J ! /价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!

关于区位: 靠近朝阳国贸的H ( E ] 9 , r位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大D l t N红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏d U \ g S `，这些位置的投资属性非常弱，我已经x q @ E : @ 5劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个H [ W R n T { %装修增加一下溢价转9 P } N – , [ 2手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适H G g . l j合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这D | ~ z x 5种区域Y F g J e h，到确定性更高的区域，只v V w ( j } ;要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理