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Q:提问:京总，你好！目前在o k h ^ f丰台区大成郡一套2居室（? m } t c 0朝向一般）800万左\ q ` h c右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国T o ) ; \ 6际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退( B N 8 1 = ) [大几十万。
我和爱人上班= 5 o 9 G单位在丰管路和莲花桥附近。希望在k $ R b m P上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府s i x 9 z b s %，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀w * s O Z j感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥R 8 K k % h + U附近次新房、丰台的新楼盘，哪种F @ e y }更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢, l j R L谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势9 8 ! 9 o j | M收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全f N w i c差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调& ( V 0 F 0 1 !都是成长性不错的盘，比起周围的} 7 E s Z @ /新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比e i %较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础n ! z的配套资源，这样的区域会持V 8 l $续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐\ N m ;提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品? U + w V质，参阅? ) b O m星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区: A M R域需要时间养，短则五六年，长则10年s l / G @都有可能，如3 z C 6 3果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的c f T m p 0 I S L小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确q _ Z N定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这h h ( H L y个位置l n 4 5 c | V k \也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:近期我父母想置换房子。芳古园一区两居刚收了定金615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的两居。用这两套大致g s [ } m s ? Z1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否该现在T K N = 4 & 0出掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了\ { \ J u w不少;3.置换的小区选择，我老公看了一套光熙家园二期三居很满意，但超预算100多，是否有必要补上预算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您好，1、方庄的资源很差，可以短期过度，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年横盘，像首开菩提，2000年左右的几年都是一个价，你们有条件可以选择更优的产品，没有必要在这种区域浪费时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81v # ##北京房产投资核心( w x =逻辑和原理/理解置换。v e ] ~2、乐城可以继续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括, O l H A 9 ( T m同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部, 0 x都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个生命周期，炒概念，炒地皮，炒配套，炒供需，你要吃透后两个周期才算是吃饱，– G + ! @ b g /这个时候可以考虑B ! X E ! b L K i逃顶调仓。3、光熙二期还不错，但西坝河没有好资源，9万多的单= m ] , C 5价只能说性价比不高，三元桥的次新凤凰城一期，裘马都才10万，这么看你9万多买西坝河就很亏，可以参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目@ d L t V w y ~ c的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问1 b u r d题，我婆婆征信不好。
目前我们手上G $ W 7 D 4 ! B有60万自有L k I & d s k 4 m资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影g 9 9 3 v , F z响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目8 / E 5 x ;前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区n v % + W z L *，主城区以环线定义，上一条刚回答过一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区? a ( p，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来7 I w \ p : j U会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且S w N保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长4 ~ z p期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，相反核心圈里/ \ O o h K o 1 H的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就z @ i是一居，这个问题早在星球P y k & F a K A =精华栏文/ y & u f / ) x章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多_ P o ,，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢M | 7 T l价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在@ ! S ` X y这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结k 4 g Q果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅p U + & O t \ S星球精华栏文章81#北京房产投资核心D U k逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室v 2 P k，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都I y K d *有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外: @ o r y W K溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上4 B 8 G s L + x），我居家不用上班，小孩马上上w h , 7 :大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，4 – 1 K 1 v J z如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房b & )山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润F * C e K 4 [枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，G [ A就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17Z Z H @ 1 *号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来` x ` T回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更z 6 / i M C S D好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南` – + :买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以] y | ? h d这次置换就想平换 不想添钱– & ) ( J X x G了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价\ E v p )预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的W L 7 M g体量,周边的房价都能受益,长阳Z n .准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位p = U } D置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套n f X做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向B o { 3 Z D s G要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#: C h北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精| Y V华文章感觉相见恨晚！7年前i o M h为了最大化杠杆使用率，基本都买的* p & |一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数[ – B C量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山U @ X熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾F 1 ; v X n F o )2居自住U 6 z等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔# . } ! U = #住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房A F + S 0山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，n N 8 ? # t s z学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝Q T m佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京e d N [ g O ] ? h，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5G ~ W h ! \-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换. W [ S ]句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白W V V k c } ! B，不光是燕郊一切环京区域的G ~ 3 ^投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能! x m 3 l . q利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性P O n 8 F q #要比燕郊快，这两个位置我R | N 5 N建议是在合适的机会点全部清仓，一R , t l套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判5 M O , w z J P;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运I K &河空置率很高，过去国贸西二旗金融E M | O k p街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要w q L b 2 R T 1发展成像亦庄= V _ q P .望京这样的区域，至少要有下一波时d $ 2 2 5 O #代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核G ^ T ; { g心位置，像通a q Z \州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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