叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每/ J s * t p \一个交易环节的实战专n Z M W 7家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总# i g好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建6 3 F p J r – /议认真阅读,环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会; 7 } R O损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传W c L统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心* @ { t g做,未来都会有很好的发展,祝富贵!
Q:提问:X d q U 9 % , Y ^我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给: B X了股权 应该会干5年以上），我居家G z G ( ] 2 k J不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来– z i = z在沙河高教园的可能性极大，所b + g i M R以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选? a A [ t n润枫还是万科？润枫离17地铁– , & \ N + ( \ B近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子\ + v ? * i内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄! * . 7 h R露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离R t / h C ; –得地铁远，（1.7公里到次渠北，[ m ] 3 N也是17号线）板块发展差p % d \不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠! : W @ , V g结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？l _ Q
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是t U L . 1 ^ [ ^ v想投资留给孩子，所以这次置换就想平# b B k f Z ; U [换 不想添钱了。关于G h j a l r & @ R这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精q Z A H华栏文章11#北京七个行1 ] ` 3 \ n , H政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这x } f两个M [ o \ 4 ; J S %盘都是要考虑调仓的目标，房山本地= # 7 n M a T是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否{ Z N T ( 7 Y C 1则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西V j u 7 ` m二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州5 ^ n a的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会# 8 I把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不M B k S w t做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明Z u , 9 I X I月已经被锁死了几年的流动I J L O + l f { X性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择[ d ^ 6 B @ :，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还R ` 7 M 4 % 0 v Y是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球7 3 ~ t ] q \ %精华栏文章81#北京2 Q X m房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:房总好！目前俩娃，老大在联想桥附近上小学，老二还小，爱人在甘家口附近上班，我在中关村附近。目前在西郊@ # & ) e _ v x g宾馆家属楼一套67平二居，17年买的没怎么涨，现值大概600吧，当时买着主要是考虑离单位比较近，没考虑学区，单位可以解决中关村学区上学问题。目前手头180，家庭年收入8. % ( w o0左右，本来不打算折腾了，但看您的关于北京房价的帖子，深以为然，觉得应该在战略上合理T \ s Y m d布局。目前有两种方案：
1）保留西郊宾馆的房子，部分抵押，入手一套500左右的投A P # ^ 3 z资房；主要是觉得上班、孩子上学比较方便。看您之前的帖子，想在清河、西北旺、马连洼、回龙观、西二旗一带看看，不知您有何推荐？2K Z ` U p）处理掉西郊的房子再买一套，兼顾居住和升值，杠杆现在不敢加太高，对未来经济不乐观，也想保留一定的抗风险能力；从距离和改善需求来看，关注了马连洼板块的3/4居，重点看了圆明园花园E h n ` l 1 { = n别墅，不知道这个楼盘值不值得入手？以上是自己的想法，请问您的建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、建议优先方案2,西郊宾馆这种盘没有长期持有的意义,属于五道口商圈的尾盘,54年的金融属性会越来越弱,五道口是有2000年之后的房子,也有7080年代的,无论是老房子还是次新从居住体验都高于西郊宾馆,这个盘一直被市] I $ R q c V场甩在后面属于正常的市场行为,未来楼市继续l M ` , 0分割的情况下这个盘最好的行情也就是能维持T % & ^ ; (住原值,而17年到现在北京是出现过行情的,一些优质盘是吃到过板块红利的,可通过星球精华栏文d q y S章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询;出于“机会成本”考虑;如有条件投资更好的位置,不建议继续持有这个盘
2、清河| * Z ; u 5 1 b v、西北旺、马连B ] \ S w 4洼、回龙观+ [ T、西二旗这几个板块清河和回龙观$ Y &属于行政区内的第一梯队,在回龙观选的话可以选到第一梯队的盘,整体行情相对稳健,西二旗不是产[ J X q B 0 0 4 Z住结合,马连洼西北旺这个地方城市界面很差u U D 9 ( ^ E,并且2015年到2019年已经完成了前期涨幅,未e A V E w c v H –来如果一直比较固化房价会有上限;未来上\ K Y o j 2 * 7 A涨动力比较弱,配套几十年基本都是一个样,一个生物医药基地+百望山,发展商业的话比较难,简单说就是这片地已经往固化的方向发展了;房价的天) e ] * 6花f ~ t @ /板比较低
圆明园花园别墅在商圈内排名靠后,马连洼流通性和口碑不错的盘是西山华府、百旺家园、西山庭园Y l a $ s 5 & +、天秀,这些盘如果遇z ) F到行情会有微涨,圆明园花园只能等这些口碑不错的盘涨完Y N & N + # X u :喘息时才能轮到,但这个商圈的行情存在周期,很短,作为家庭唯一资产不建议首选这样的区域,回龙观和清河整体S ~ W n X F e / l很好,清河配套成熟,靠近产业园区,品质盘扎堆,一直以类对外的口碑都不X f % q f }错,房价相对牢靠,建议以回龙观和清河为主,在2 $ _ + ) a预算范围内挑选n 7 Z % { S c居住体验不错的盘即可,祝一切顺利!
Q:提问:在上地附近上班，想买一套改善三居，距离上n a e e a U班地不太远，_ c T预算2000w以内, 最好低密宜居一些，同时将来相对好转手。请问西山庭院，博雅西园，百旺茉莉园，或者世纪城那边的晴雪，晴波，翠叠园，哪个能更好保值？或者您有什么n A ! B n ` ^ I !好的建议
A:回答; 您好，2000在上地上班首选盘应该是世华龙樾，这个盘自身的品质很高，户型也不错，属于低板设计，其次是橡树湾系列，世纪城的改善盘是晴雪、翠叠、晴波、观山，但这些盘的小三居户型比较拉，160往上的户型才是主流的改善户型，但价格2000往上了，马连洼和百旺你这个预算放这里流通性以及成长性都比较( P H r J差，这个板块在2012年之前的表现很一般,11年左右万科和融创拿了两块地，万科做的是刚需兼改善,融创做的是纯高端,当时如园和西山壹号院,均价卖到5-6万左右,再往前面是亿城的西山华府地块,14年15年之后这个板块因三个R N / / T新盘价格也一直往上走到今天的价格,这个板块的发展周期是遇上了17年之前的房地产红利,全国都涨,
如果现在看这r | \ E个区域,资源Z k S 9 8很匮乏,结构也不是特别好,如果没有大笔投入这片地往固化的方向发展也不u } 5 | e Q G是没可能,从L } \ ? ) !17年之后这个位置的价格上涨就不明显了,买新盘大家的预期都比较高,二手市场肉眼可见,虽然紧靠产业园区,但自身条件比较一般的情况下也很难在市场上脱颖而H b f : [ Q N出,如果没有大市场的推动,往后的行情也不会太好,这种预算的改善应该关注的是价格的海拔能有多高，清河的橡树湾和世华在整个商圈都属于霸盘，拥有一流的资源，成长性更有保证，建议你认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:目前家庭j v u v U p R q n有两套房产（夫妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场S ~ 5 : ~ ^ J V $价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有C b Z $ d T * + f350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾U 5 J o h B自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者1 R w i世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套{ 4 Q ;房都不D 1 J j _卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学g ^ L v & \附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域` – J l 6买房n c r（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，u Y g p h 4 s只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是n 7 * ) . $它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，D C |资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很1 \ E . H 5好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成R W – t ( 5 O W z后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北i t ` J Y a – S京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学T O a A M c 0区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许u K g r s K p 1多分析，了解这个板块不惧升值空K ( Y O间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值\ } k b 6 – / =升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四1 n p L 8 M环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价% 8 k ` d c A | r值越A y M 0大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸e U – O @ O，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘R h 4 m J f 0 :保值增值性s T y \也都可，C c # R * x H 3如果能吸收到9 L K t E b s产业中心的顶部X % E购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好e K ) z m 6 P卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换c , ] | 1 | | ]到肖村3 M 9 ) { %，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈，后选产品，像j T a _ \ ^ R y c这种高品质的X d o 5 y : 2产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈1 K * 5 8 : z的重要性，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接– ! o – { j 8触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该– P n / H # s K是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二H a b 9 E c T D j手，祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入; O a知识星球可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上^ v * } 9 ? n R X,普通人的对与策V f ] = 5 g / g y
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为+ 4 W s q V ~ t保障房充足，所8 Y Z + W以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产w P L s v – ! ; o泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景W p V l ^ f t /山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付3K $ Y – [ L n 000-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币2, N s k , X j F00W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新l X J Q f \ T b中
声明：本站内容来源S 5 O于网络或叭楼会U , ] M n \员发布，叭楼只u 0 I _ A !作为信息发布平台，版权归原作者所N p ~ D &有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内/ 9 k k 5 Q W k )容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容