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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:您好，看了您的文章，受益匪浅，特来请教您基本情况：目前住在丰台望园东里一居室，预计能卖430万，感觉这个房子未来增值潜力不行，想置换优质区域强势能板块。期望总房价750万~800万A k @ + { 6 h，两居室，涨幅能跟上或跑赢大盘，目前和爱人+ / T工作在国贸，未来可能的工作范围包括国贸，望京，西二旗，金融街。目前已经看过的板块：朝青，新北苑，四惠，亦庄，望京（还未看），重点看过朝青的华纺易城，汇成家园，新北苑的润泽悦溪，花语城，望京还没I G {怎么; { #看，海淀和西城目前还没看。
困惑和问题1.丰台E 1 9 9 1 5的房子购入才3年，时间不长，考虑到置换也有成本，现在置换的考虑是否? . v正确，时间点是否合| % D 9 g H \ {适？2.孩子刚满6个月，现在T ) 9是否需要考虑学区？担心现在买学区政策风险太高。目前初步思路% k a，先满足改善和增值需求，5年后再换学区房，思路是否可以？3.新北苑目前看价格已到高位，周边k 0 j 0 {配套相对一般，也比较远，担心高位接盘，和朝青p 4 E相比，哪个会更保值增值？以上几个板块以及小区您怎么看？4; { 7 / | a u = (.望京板块价格会更高一些，您有什么推u 4 ` p 5 o . a P荐的小区T e l B i吗？5.其他区域您有推荐吗？谢谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对关于持有的盘常年处于横盘的情况I I P N O 0 V下到底该不该置换掉r u \ +,有过详细分析,建议全文阅读,从17年到目前为止,北京是有过几轮行情的,优质盘在这几轮中受益还不9 K b b错,目前的楼市是好的在持续的涨价,淡季慢涨,旺季领跑市场,继续持有不涨的盘会一次次错过其W r N 5 G @它板块行情,如果做置换表面看增加了交易成本,实际会拥有吃到其他板块行情的机会;
2、关于购L 2 G ~ f : L入学区房的思路,按照当地政策提前一年以最低总价购房获取学位是目前最稳P R h % ` ~健的方法,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区就变成了12万甚至更高,多出的部分就是溢价,而) ) W现在政策对学区房一直削弱,如果买t s P F B z v了高溢价学区房政策消失会失去价值,回归原本的价位;
3、750-800这个价格买朝青和望京中短期会吃到红利,新北苑的价值. . _是整个区域全是品质新盘( H \ G T ` |,整体居住环境和区域面貌都很好,但前期涨的过快,这个区域的购买力全是来自海淀中关村和朝阳望京一\ @ E 6带,这个区M 2 Y域前期能买的已经基本全买! \ x 9 ?了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;而望京和朝青本地置换群体很充足,楼{ m y w v y 7 Y k盘可关注华纺易城、青年汇佳园、首开知语城、可通过星球精华栏^ l v \ ! @ B Q (16#北京各区2017-202j + :2楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;这三个盘保值性很好,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，我们目前在农3 ] ! – { 9大I q v 0 t南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，{ D 5 q D加上O 8 M L J A v R {贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上班。我的目标是居住+保值（预计至少住5年以上），换两居也是考f 2 n W V虑将来孩子V H i的空间（无学S : m ? g U区要求）。目前考虑了石景山、西局和郭庄子周边。石景山这* . \ d边# # C a是京西大悦城周边的宏鑫家园S ! S # 1、西现代城（地y . $ s w铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢% x 7！
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章1^ Z f | c ~ x7#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山j j $ [ ) ~ =和丰台，最好是离西城和海G ( { \ Q +淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大# f _ $ {于老旧盘，并且次新盘是成2 i W T ] R扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性F 0 z d j f _ n又差，这个是石景山不具备投资属性w L & B Z i z _的主要原因，北京} – 5 ] D C j的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一个纯通勤的居住O * U s r e区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本质是消费o { @ T % }，并不是创造财富，石景山我建议是p 0 h z ? \ t在海淀交界处看看，不要太往里，丰] D D v \ U台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够笋，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居B f x S { 9 b $ U，[ D 0 2 ( k / w 7因为14R t s 0 ) ] D _3已经没有了，V i ~ |所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨I 6 _ U a E d着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有$ ! H u o + & l点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁^ & l远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北{ f n j !京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力; z d i是不一样的;
你看r | 8 i j = U r亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且– , r i = ! 1 %涨后不会出现价格大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果F r 8 ( = S (不跌^ & Z ? q h ;就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负] . u i y t ~ 4 A责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;祝富贵！
Q:提问:近s m 1 d ^ Z期我父母想置换房子。芳古园一区两居刚收了定金c 9 b @ 4 : s @ )615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的两居。用这两套大致1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后~ ` = z ] v上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否该现在出掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了不少;3.置换的小区选择，我老公N 8 + ] V T I w P看了一套光熙家园二期三居很满意，但超Q F 7 O预算100多，是否有必要补上预K k i算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您好，1、方庄的资源很差，可以短期过度，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年横盘，像首开菩提，2000年左右的几年都是一个价，你们有条件可以选择更优的产品，没有必要在这种区域浪费^ ` N 4 6 @ 5时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。2、乐城可以继续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个生命周期，炒概念，炒地皮，炒配套，炒供需I v F # X L & ,，你要吃透后两个周期才算是吃饱，这个时候可以考虑逃顶调仓。3、光熙二期还不错，但西坝河没有好资源，9万多的单价只能说D J P ? w k + = y性价比不高，三元桥的次新凤凰城一期，裘马都才10万，这么看你9万多买西坝河就很亏，可以参阅星球精华栏87V – ; z s – k 4#朝, # ; k阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:3 y e V ; R _ 3 u提问:京总您好！我和我老公今G % 2 t h : { c T年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。u 0 \ : %目的很明确，? \ ( u V F g (就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做u d 7DYJY，贷h ? ; $ D t x款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受^ q n K D [ =范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看r g U了新宫q U . @ W } m的南庭新苑北区，双井的百环家园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也X $ * o ! ` ~ E (非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城C – c W : F I j区，核d = T心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以8 y c B V } 3环线定义，上一条刚回答过u I e一位会员的提问，a \ ! $ s g Q K其中有h w V * * 9 , i 7一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新a 7 y , O p + : ;区，或者偏离主城区有很多空白区域的位2 t ; w [置，这a 4 ) 9 O些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个– ` $ H台阶，从长期来看这些位置的小户g ^ Z p型尽可4 j 1 e A 7 – a能不要碰，相反核心圈里k M x U m G的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星球精华栏文v . = o . : +章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读i f N b \ 7 | ] T文章!; 0 n w y a d | W
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置^ v u A f U , G %能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚g R r k } 5差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多L R ? ^ ( q d功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资P R S O ^ } :核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的j / C 9 = 7 2预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较6 A h Y w S !低，持有5年w } ) e 5 M )以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，8 h Z # Y17年高位_ A ) 3 $ # C +330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1、科技园附@ H : T近有500W、100平左q \ c N e z R ~ 0右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典y : n b x 4 + 9（塔楼），还有稍远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、宋家庄L ( ] 1 T D r w，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验z U h $ # v z C不o 7 d行。地段靠市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的z T ^ q建议
A:回答:您好，你们此* e 6 c次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象，优点是楼盘品质比较? . r y D高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城{ | q I ! o A {，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值r H s ! s提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置的品质盘，这两类房子在市场中抗跌性以及保值增值性都是垫底+ { Z d a的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更! : ; Z w M是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，u A X / Y ( :此次置换应该以保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳J m ! 1可以选一些行情还不_ = C Q u错的盘，如果预期是能够自住兼顾孩子上学，可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
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微观类（部分文章）
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86#丰台跑赢大盘选筹导图
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