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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个E H / ^交易环节的, S 6 f . \ s y w实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的B t d红利,得到确定的回报!
北京[ h _ ~ p ^ r p跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无_ b Q贷款，o = T 1 q ` \目前空置）。手里现金u c d ? \ ^ ) h g不到100万。
大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利@ K 3 g用手里100万，信用贷o . R 4100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道F r f H我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不+ Z y + S 2 $ ? |多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月h Q G f供。您对我的投资有什么建议？
A:回答; 您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性; | [ + t +涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目a o ] 5 E前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短q \ \ y k L L期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,2 U 3 f Y r 8 w n当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的6 4 { R A考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,. B x主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;
出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款t F o b . l w q(不够再加用信用贷)可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入; H \ { R F p G一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;祝一切顺利！
Q:提6 O J问:京总您好，请教一下：目前有富力城三居一套出租，马连道学区房Y ] x w j u老破小两居一套老人住，自己租了格调两居一套。孩子6年级。现在预算300万左右，想n 4 ! \ ( G 3 =给老人在近郊考虑一套两居养老房产。因为自己在广安门上班，所以首先考虑房山，目前考虑两个方向：一个是大学城精装花园洋房期房，一个是长阳地区次新二手房。首要目标是自住，兼顾保值。请京总指导一下这个思路是否正确？
A:回答:您好,如果两者二选一,当然是长阳,我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;对城六区之外很多边缘地带有过详细的分析,建议你认真阅读,选择长阳逻辑很简单,房山本地是没有产业链支= 2 ( [ J 5 ) H b撑的,本地人口的支付能力又t % 4 3 8 b很弱,否则不会一直横跌出现大量库存新盘,长阳至少有预期在,丽泽丰台的重点项目,这个过程虽然慢了些,但这么多年^ T y 7 c @ 4到今天H Y [是有成果的,如果丽泽未来的x U ? {产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一7 e a ? _ x M f半的体量,周边的房q | u B & o +价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多,这是二选一的建议,如果从未来的成长性,你应该把马连道的学区老破小高位脱手,加手中的现金在你附近买一套次新盘,兼顾保值增值的情况下用来给老人居住,第一距离老人近方便照顾,第二不影响资产的成长性,祝顺利!
Q:提问:星q g 4 P主您好，慕名而来。目前首付400，sfN D Hsd，按还款能力总预c 4 ) 6 m算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程z K ( 2 F1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新房。二e Y * \ 2 Q P ^ \手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基a k ! g * 6 w本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不o h \ :错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性h G * O较大。目前在犹豫：1.+ v D ( J买二拨子、R 2 ^ R u ^ 6 j朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅q A O , M T t u O读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章j Z 0 x ,16#北京区2017D 8 S ) Q P-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资t 5 T q + l z N;
一个板块C F – l \ H是有生命周期的，决定房价能? & M : l走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后t i 6 Z n K对周围的D D P b O J商业是有帮助的，慢慢这个片区f 8 A & C b 7的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就C P Z变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海4 g B u F 9 X C p北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超y o ` t 6过原有的老牌区域很: ; 0 J E N难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域8 [ B I已经衰退，没有次新产品，全是老破f 1 3小$ [ s，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！H A j o
Q:提问:京总您好！我和S b F H l % b我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价在320-380之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了s n ] O ,增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一Q ~ 6张房票，所以想全款买在G G I [ b % = | M我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因F S \ y +为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目N . A 3前我们看了新宫的南庭新苑北区，双井的百环家K N & .园，也不知道哪有潜力。看了您的文章，我们非常认同买区域，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知也非常有限，非常希望得到您的建议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠，注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项9 T G 6 8 g – Y :资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过一3 * A 6 d x位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型f v R s 3 T淹没掉，并且6 O _ . F / a )保障房人才型住房它的公共服务更加完善c x j，比我们现在看到的要上一个台阶，从长k e 4 q期来看这些位置的小户型尽可能不要碰，Y d S ) ) A H相反i Q G M核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相d R % t { [对长远一些，你380的主要选筹对象就是一居，这个问题早在星E V 8 0球精华栏8 C m文章04#未来五年绝命大换仓，{ ^ & 8卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外} k \ O w D d X到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不t C | 0 ! g N T能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普] \ l / T 5 J & Q通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心e K s X 3 I选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特H / C * P e 5 y嘉园的一a \ R 4 V i W居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:您好!看0 A 5 8 h r O 0 $完您的精华文章，受益z B h 9 d %匪浅\ L J ~！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域i X \ M m I d，小两居，9P v y ; K L 6 y i0年代初的房子，260万），亚运村小三居（o r 0 r 3 D P h80平，安慧里五区5号楼，临街H C e T b # r l t，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在j . ; ! 7北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩U 3 J G [子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学W | w ; O G 2 v 7校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套f I , _ _ ^，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也d 2 &不便宜，但居住环~ , )境好多了）。方案二：卖一套或两套，在% I i q P i 5 b东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感Y – ~ c x Y * ^谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投# B : x d J E U }资核心# $ b B {逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本( o f D _ w j o身就是一Y , W y T X S G N种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是u ~ # S U j R原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这) o h a f x (样如果有条件可以出货配合1 s 7 | $ l持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没6 A M有现金，持有的房子行情又太} g O L ? $ l差，( L M ) ( L C只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价O G * 2 –值所在；
石景山老破V q D N K t l B h小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越N S # ( 3 9 b O靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败* R w c，尤其$ / ^ / R 5 $是产业资源匮p g !乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没1 0 l X c s \掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖n 8 7 L空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它W – {的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，} ~ 0 f 4对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资! j \ b h源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，P J n – U当然朝青和望京更适合，在] = r a f朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合$ 9 B u 6 % ` /适，效率F w P S上是最优的，祝顺利！E l @ @ ?
Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米），中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄路东区臻珑府一居，限竞房，7年内无法套现。除枣园套现，手上还有可用资金预计最高200，可接受贷款月供1.5万（家庭年收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄@ V n / – J R京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无O b f L ? v B车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通便利，我可以换工作，但是希望有选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积– 0 ~ e j * j . &电梯朝向等），4）这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大盘最好（枣园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考i V 3 ; g s U虑到的区域是：这个需求基本就确定得东南或E ^ U X ~ : R :者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路东区，瀛海，次渠，马驹桥，d R & = v % h还有17号沿线的十里河等，不能太远，目前网上就看了这些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能够保值？2）置换现在尽快换，还是可以等一两年？3）e J w _置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯一的D Y i \ A价值就是靠近西红门，但西红门的产业很匮乏，好处是这个区域i + [ z P的生h F r E h 4活配套还不错，基础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建C Y 4 _ ?议买这个位置，兑现起来很难，你没有给q X y – _ ( [出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不^ y ; D Q错的盘中建国际港，彩虹新城，其次是首邑溪谷m f I 4 q o `，红木林北区，后两个溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选择就是围绕亦庄核心城区选，选不了核心圈，退一步看看次级，或者在核心圈里选二类盘，都要/ ; X z好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价也都是一阵一阵的，涨一/ w x .轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿% 9 & i J X ` f不了核心圈可以看看旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其次是旧宫，最后才是赢海，赢海不到万不q 9 = ~ x \得已不去，这是在亦庄选9 G a O区域的顺序。2、关于置换的节点，从冷门8 x a板块往热点板块或者主城区核心圈换选择上是尽快调整，现在的市场轮动的现象很少，基本没有，涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，那种冷门区域只| { l @ \能有正对性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如, ` ^ & T v w 7淘淘笋盘尽早调仓，N S W建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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