01
今天，我们来聊一聊，这两天热度很高的绿城三子。
首先看崔各庄的楼盘——绿城晓风印月。
崔各庄的楼盘能不能买，
能买。
买入逻辑很简单。就是望京的外溢。
具体到崔各庄板块解读，我们先放在下篇讲。
单纯说绿城晓风印月，应该是普遍受大家欢迎的。
为什么呢。打价格战+小户型，总价天花板低，客群多呀。
晓风印月的户型分别是
102㎡、11* T r L7㎡、145㎡和165㎡
102户型图也出来了。三面朝阳，还不错。
网传如下：
绿城晓风印月102平的户型，在崔各庄目前的新盘中，是没有的。B m h
而/ Y ` V d且开盘大概是8.5万/平加精装的价格。
对比) 1 D C D # { , Y其他竞品8.8万/平，去化速度会很快。
但到了117平、145平、165平的区间，去化难度就会加大。
和光悦& 7 A ~ j & p 9府面积段在120-145-160-170平
龙樾合玺t U Y K Z =面积段在123-155-160-175平
望京养云面积段在123W L Z 4 p (-168平
所以，他的户型和其他三家高度重合。即[ @ w 4 X ] k C 7使目前养云所剩房源不多，但剩下两个盘还有不少存量。
最后的结果，应该依然– r R是四盘大混战的状态。
所以很怕绿城晓风印月会陷入“? Y A \ Q E j J一鼓作气，再而衰，三而竭”的状态。
有粉r d a C & f a q丝问，猫叔，即使102平户型我也要凑钱，买不起怎么办。
别着急。考虑下东坝德贤御府，还有接下来的东坝京投发展。
他有三块地。一宗d u D指导价在8.1万/平左右，会做小户型。总价低。F _ u = ` z H % U
另F / L 7 P ^ k } a外两宗e J ( – \ O K y (8.6万/平，L ; n D F 5 *会有不同面积段的产品出来。
这三宗地块交O v o B w g & a 2通无e C h j C敌，3&12号线双轨，望京海淀双辐射。
前期也是要走性价比的路子。
最晚7月份就会出消息了。事实上节点要更快。
那么绿城晓风印月一定要在7月份之前开盘。
不然小户型有京投截杀，
大户型u # j O /有崔各庄三子内卷，
一旦动作慢了，要陷入非常被动的局面。
绿城的同志们，还有两个月，薅起头发加油干啊！
02
绿城台湖项目，V \ _ u I Y : W桂语听澜，售价在5.8万/平左右。
这个项目，绿城是) g O k F ! o l y非常的自信。
自信到什么程度呢。
只做了103平三居和130平的四居。主打改善。小户型压根没做。
产品应该做的不错。户型也不错。
难点在于，单价贵了，总价也贵了。
目前万科东望还有百余套尾盘，均价在5.4万/平，还能提前两年交房。
性价比更高。
多支付每平4000元的价格，买房群众们会认账吗？
另外就是台湖双限购，又屏蔽了一部分没有买房资格的朋友。
这个盘是偏改善的逻辑。
如果偏投6 6 U 9 ) – )资，希望增值，那么依然打不过通州核心区的融御&京贸双盘。
这哥两产品差。地段更好。
而投资增值因素70%在地段。
桂语听澜去化也是有难点。e C m P 9 m
03
最后说( z ! R d * W %一下刘娘府。
很多人不看好这个盘。觉得可能卖不动。
我个人反而觉得，他会卖的好。
毕竟买刘娘府的，不会真的有人为了投资吧？
当然是自住。
那么根据粉丝给我的剧透，整体品质真的不错。
去年远W $ n p s 6洋源山春秋其实卖的\ [ –还不错。西边改善客群也有购买力。
我V Z { @ p ^呼吁大家不管买不买，还J m ^是要看下。
这两年好w @ 7 u $产品真的不多了。
好产品只在京西。
04
但无论如何，市场不好的时候，真的是往往能^ 4 _ 8 q倒逼好产品出来。
尤其是绿城。
今年即将面世的楼盘，和去$ Q ` w年的产品，压根不是一个档次。
你们看看绿城沁园的产品就知道了。
目前网签大概是20%，在朝阳刚需盘稀缺，改善盘泛滥的情况下，这个去化速度真的是鬼见了都要u W q ( Q ; – w W发愁了。
可以说是非常的奇葩。
这个楼盘把小户型搞成了南北向，90平户型搞成了东西向。
看看下边的户型，你能想到是出自绿城之手吗？
而且大户型全是L型。跟俄罗斯方块一样，两面朝南，令人窒息。
去V a Q a m * j #年绿城k j e m沁园面世的时候，还可以主打朝阳唯一性价比刚需地铁盘这个卖点。
但现在有品质更好更低密配建更少的龙湖熙上，
也有地段更好的保利锦上二期小户型，
绿城沁园也是不好受。
最后绿城沁园无奈虎躯一震：走上了降价的老路——
1号楼加推，8O v Z 9 | F d a2平米，原价51D 0 \ k G L8万，优惠后470万左右，单价5.7万元/平米；93平米，原价600万，优惠后560万左右，单价6万元/平米。
如果一开始就用心做C l S : 4 t r d f好产品，何至于此呢。
当市场好的时候，绿城搞了绿城沁园这样的拼凑容积率的产品，
结果遭到了市场的毒打+口碑1 \ h ( s v /下滑。
在市场不好的时候，绿城反而拿出了诚意去做好一些的产品，
还会遭到市场的毒打吗？
我们拭目以待。
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