北京楼市:此类房产最咬人,快卖快换快抛!-叭楼楼市分享网

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑Q E Z在大盘前面
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Q:提问:京总好，我在北四环W 5 9 9 Y )华亭Y v 0 |嘉园有一套150平的房子，满五唯一，在生命科. v # K C d d学园的珠/ p V T 4 o江摩尔有一个115平的复式公寓，处于贬值的状态，现在R [ u p M s @ q d想优化资产，感觉持有的房产保值属性明显弱于北京楼市，想置换，应该怎样操作，前几天看. n ` M ( # $ \了永丰r $ W I ^ 4 C W k的栖海云颂和中海富华里，值得置换吗，离地铁都要2公里以上，还看了二手的天阅西山，面积大，总价高，资金不足，公寓怎么办，放一放还是卖了腾挪资金出来集^ k ~中置换优质住宅，如果置换是卖掉换两个\ \ u e d I小户型还是换成一个大点的住宅

A:回答:您好,1、关于优化的策略,你这两套从方向上是要做全部清仓的,华亭嘉园是严重跑输市场平均水平的,健翔桥不是主流板块,这个区域的房价水平整体都不高,北京的品质次新价值是产业逻辑，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈r ( $ z优质楼盘会随着c , } s v # / P经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果不是主流板块,2000之o z ; % \ T ^ a前只能说保值性不差,但升值很弱,如果是能吸收到产业中心的顶部购买力的次新盘或主流商圈，涨幅上更有优势;健翔桥虽然在中关村和望京中间,但这个区域的居住体验很差,你这套肯_ w 6 B w定是要作为优化对象的,其次珠江摩尔的公寓我建议是择时出手换成优质商品房,6 e Q W N t %公寓主要是吃租金,而租金不是房产收益的主体,涨幅才是,北京所有的公寓哪怕是靠近三环国贸位置的,涨N ( ( . @幅也都} 2 h全差;这种房产长持的价值很弱;建议X L ) 0 g 3 }你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换

2、关于置换的思路,我已多次提醒,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，而置换] + S ; S升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你出一套华亭嘉园到手大概也就1200上下,即便是加上珠江,这个体量如果再拆分2套选筹上还是拿不到头部盘,建议集中资源选一套主流商圈主流盘至少吃5年行情再考虑扩大面积,先扩大面积只会降低房子的金融属性.8 r 4 0 3

3、关于海淀北部这个位置,只能说是海淀未来的核心圈,需要时间养,5年,8年,10年都是有可能的,北京的产业发展逻辑从来都不是盖一片楼,产业就牢固了,楼市能长期繁荣一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈q 5 H F h ^ t f发展，这是楼市的三个支撑点;对于海北都需要很长的时间,从稳健性上不如原有的核心圈,我在精华栏文章海淀跑赢大盘选筹导图有海北的详细分析及购买建议可参阅,祝顺利!

Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。a , m但看了您的文章，这些盘的保值性都# = X 0 Q比较差，我们虽然打算长期持有，可| ] 8 % ` f M K x也担心和保值| 2 [ { y c性太P . ^ o t q差，跑输g T j s大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？

A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一# _ m D a样，决定房子价值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你\ G 9 B n O =的要求，而亦庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠的多

顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏高精尖产业的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来N y 1 I _ v的增值性，建议你认真m 8 ` q 2 f { 7阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！

Q:提问:京老师好，我目前在朝阳c J p 8 5 7区南新园小区有一个70平的房子，能卖到410，我们一家四口两大两小，居住刚刚够。目前老大小学四年级，两年半升V @ y初中，老二刚幼儿园，四年后上小学，我媳妇儿东单上班。我们想换一套东城的小房子，一是媳妇儿上班方便，二是为了两孩子能在东城上学。

目前是有两个方案，方案一是两年后把自己房子卖了，在东城买个一居室租出去，自己再出S [ +去租房子。方案二是自己l ; H房子不卖，这两年尽可能攒点钱，两年后能在东城买个两百来万的小平房4 L 0 4 V，平房在手里放两年，等小的上学了再卖出去，卖的钱再用来租房。想听听您的建议，一是我们南新园这套房子要不要趁早脱手，二是如果是方案一，有没有合适的房子能推荐，三是想了解下东城区的平房保值情况如何。感谢京老师!

A:回答:您好，感2 y ]谢信任！你现在持有的南新园小区: S 1 O 9 M z U从长远利益应该做置换升级，我在星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳部分区e 8 H K域进行过详细分析,建议认真阅读,华威桥、潘家r K : o ~园这H u D A f一片，或者说从劲松往南一直到分钟寺延伸到丰台这些区域处于\ s k 0一个“放养”的状态，所以房价也在全市处于垫底，未来老旧小区改造，更新城市界面才能有往上走的可能性，出掉到手410稍微加部分杠杠，总价600也能选到不错的盘，或者说不需要特别强的[ y B ) w ) q \ M专业知识去选也比华威桥这片行情要好，那片太差了

但不建议考虑东城的平房，如果学位一直在保N _ H M值性没什么问题，但“学位”人工干预性太强，说变就变不确定因素太多，可以淘t F ( J # \一淘老公房，东城的老公房保值增值性还是比较不错的，这样你们即解决了孩子上学的问题，也做了置换升级，房子面积没有增加但升级了资源，方向上是很好的，可以关注下和平里，十一区的小2 t % k两居530左右能拿下来，十三区的稍微大点的2居600左右，这两个盘的一居室大概也就是400出头，其次建议尽早去看看房子，如果有合适的可以提前行动，2年内这些老公房的涨幅大概率高于南新园，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果2年后\ , B N t U e g再做置换，可能会增加购房成本，A . ? 9 7祝一切顺利！

Q:提问:您好，我目% 8 /前有两套E q c | [ Y房产，一套是位于双井九龙家园，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？我看过大红门中海和金茂府\ | !和旧宫建发新盘，品质都OK，价格高，m \ \ @ } [ _怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？

A:回答:您好，, K ; W = f P L /你看的9 : | 5 4这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总价超过800布局到, w R D丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买进的价格，是开v ! z o t r发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;

像南部一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，站岗k ~ i [ C Y [是大概率事件，这些位置没e ? _ P C / T \ n有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方? L B K向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如/ H { \ [果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保证，祝顺利！

Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套# ! 7两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老j R W + C `家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，i $ Y X x K 1 ) P通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们9 – + v h d 3 { j在高碑店上班，通州我们D $ t * S _ _ ] $又觉得不值。我们换房是想兼顾生活X 5 ) F ; / ~ @品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意t _ i O o L向的是望京东或海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。

A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置[ O | f W R X d好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝G F 6 h / s d阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便G 2 j j 4 C宜=有潜力

如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确s { J * T o定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上F 7 [ G u t ]是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以4 s G m ] Q ` \出货u / { G 4 U x ?配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精3 # D e ^华栏文章81#北京房产投资核~ Q Z u @心逻辑和原4 G z 6 A \理/理解置换,祝顺F 1 O利8 L 7 a T k W！

Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河北里小区的大s z ! B两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和d . c f ^ ; / . m爱人自住{ R f），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭0 T ? 8 ( ; j 7年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时F T O W F H不想动Y k &。原本打算在丰台右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。

3、问题：1）关于上述置换思路，是否合理可u r + @ | E (行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入j ~ \ – V 0 x [ #，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目X h , 5 ` e前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门x | x v天坛左安门等距离右安门不太远的地方，{ F ! 0 Q q . }方便照顾老人；方案二：东_ 1 F M X w 5 = }城区安德里、和平里一带，. , V \ F H d |兼顾两处上班地点（积水潭c ! Y \ ; X和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。

3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不s Z c y d i符，您有何建议，之前主要是担心先买后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。

A:回答;您好，1、置换f } p F E V ] x b方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势\ B g [位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时O 4 S机，城内的老破小一定是比大兴黄村的老破\ n w y 7小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;3 Y m ; Y O [

2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三? v t W 9 z )环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳O \ D S f n S I妥

3、你大兴房子的成交周期应该不会那么@ \ 7 p E * j z快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟房主Q ! . ? X \要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期u ` o | E U U +履行合同，无论是折价出还是G S W \ 5 % P h找垫资都有一部分成本，但你要知道. / n f K 3 5 v G这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成g D j j V _本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！1 O D ;

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