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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，m ^ q目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米），中层，南北通透，套现预计可得250万；) O : u W一套亦庄路东区臻珑府一居，限竞房，7年内无法套现。除枣园套现，手上还有可用资金预计最高200，可接受贷款月供1.5万（家庭年收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥m E ]上班，通勤很长，家属在B U y + H亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通便利，我可以换工作，但是希望有选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积电梯朝向等），4）这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大s : q & l $ L | A盘最好A g L . W s（枣园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基本就确定得东南或者南城1）亦q \ @ t 1 0 6 e庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路东区，瀛海，次渠，马驹桥，还有17号沿线的十里河等，不能太远，目前网上就看了这h e 6 ;些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能够保值？2）置换现在尽快换，还是可以等一两年？3）置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯一的价值就是靠近西红门，但西红门的产业很匮乏，好处是这个区域的生活配套还不错，基础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建议买这E h d个位置，兑现起来很难，你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不错的盘中建国际港，彩虹新W 1 p ` [ R H城，其次是首邑溪谷，红木林北区，后两个溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选Q U l P O N % } M择就是围绕亦庄核心城区选，选不了核心圈，退一步看看B x p次级，或者在核心圈里选二类盘，都要好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，\ 9 t $ \ j F a G大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价3 ` –也都是一阵一阵的，涨一轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿不了核心圈可以看看旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其S _ \ . 6次是旧宫，最后才是赢海，赢海不到万不得已不去，这是在亦庄选区域的顺序。2、关于置换的节点，从U c r V :冷门板块往热点板块或者主城区核心圈换选择V * N上是尽快调整，现在的市场轮动的现象很少，基本没有，涨一轮1 1 + } | 3 k )马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，那种冷门区域只} % ( v b ; 5 Z能有正对性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如淘淘笋盘尽早调仓，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在= 4 b g y京有两套房，一是大兴区黄W – , % 2 e村镇双河北里小区的大两居（老人住），市场价= % n320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求g + : J L – 9：置换! % ! O ~ _ 4 9 A大兴房产，保持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）` \ n * h $ K K {。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到* \ Q 0 = N 3 _手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一F o 2 ? $ r局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右安门的小两居暂时不想动。原本打算在丰台A @ 6 v F 9 Z右安门外附近买一套，保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置换一套小两居或大Q $ q / * I 6 . H一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题：1）关4 N 9于上述置换思路，是否合理可行，目前置换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，a E k g 4在东西城买入，有三个方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大j & 7 f F u y $ –，目前更倾向于东城（不打, ; d d算去海淀买，主要因海T d S n淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永4 T 3 n定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二{ E ` ) @：东城区安德里、和I ~ a 4 G k平里一2 : } ? \ q带，兼顾+ | ` & f L k # @两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐1 Y / & Q总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区K # y ^ @很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是8 C B F70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房D * w V s w K k子挂牌了，E | N K 9 :拟买入的还没开始看，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是担心先买b w R 6 _ =后卖，资金衔接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大r 4 ] $ 4兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢D h @ [ 3 * ] f淹没掉，这种不占优势位置的老旧破越早脱手越好，可参考星球( ^ R B q I精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;关于置换时机，城内的W S T老破小一定是比大兴黄村的老破小要反应快很多，你有看好的意向= r 7 4 C ; J /房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖的资源要比永定门好很多，东城以及西城南二环不如北二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号院，这种位置的老破小保值性及; U S F % R k 8流通性都没什么F / C + b y = j问题，这些区域没有} j X { c n空白土地，老破小是环线逻辑，二环内优于三环内，三环内优于四环内，五环外就不是很牢靠了，越往里越稳妥
3、你大兴房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合( H z s X `适的房源肯定是要先买，但你要跟房? T z s b I $ \ J主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81u k – # 6 $ & n w#| D F b #北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:y / Q提问F z 9 A E G _ d U:京总好！前期向您H Y [ 4请教过，现在进一步请教：我比较保守，目前有650的首付，首房首贷资格，家里另有一, l a # u 6 T a 5套大兴龙湖的三居，大概能P ; v S卖520，方案一：现有首付加贷款，总额780到880，投住分0 3 Y j离，目前主看了华纺易城，青年汇佳园，莱圳家园北区，可买到两居，买后把房子租出去，在西直门附近租房住。
方案二：总额780到880，自住兼保值，可买到韦伯q % _ R ! R豪家园的一居，但是不够住，得改成两居。方案三：是否需要卖掉龙湖的房子，提高首付和贷款，总额提到1700左右，可买国兴家园三居，或者韦伯豪三居，但感觉压力好大。向您请教：1、方案一的几个小区怎么排序？另外，同一小区，是否户型楼层越好，升值越大？2、方案二和方案一比较，哪个更好？3、方案三，您怎么建议？是否还有更优的解决办法？辛苦您了！谢谢
A:回答; 您好，1、关于总价布局方案，如果龙湖的房子过往5年表现都很好，往后v x 8 J s l \ g T能吃到亦庄的板块行情留着再做一套布局可以，因为大兴基本上所有的行情全部集中在亦庄附近，如果房子脱离了亦庄的辐射范围留着其实意义不大，像类似于像大兴这种单靠一个亦庄支撑起来的区域，大范围上涨的概率比较小。你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成2 K v V H交大数据)查询持有盘近5年的行情;
2、关于同一小区不同户型房源的价值逻辑，同一个区域资源不错的盘，好楼层、好户1 ( U 3 9 |型、好楼栋当然好，但这并不是说差楼层，差户型就一定差，主要取决于你的买入价，如果买入的房源是好楼层，好户型，好楼栋，但价格比较离谱，明显高出现阶段的市场价，价格越高t 4 3 ] Y 5 + , G透支的时间越长，这就只能放长线了，相反如果入场价很笋，即D } !便是楼层R + x N A差点，户型差点，只要价笋短期就能吃到行情，关于小H ! ) @区的排序：优先莱圳、其次华坊和青年汇，韦柏豪如果o Z 4 u Y 6 } f D你买完不能住没必要考虑了，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有? c k c = ; v两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点\ G : 5 j o K远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢J Y u价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要持有5年以上或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这e 8 u $ 7 B \ & Y几个新盘价格V j B C ~ Z ;都挺高的，旧宫的紫郡府也f 9 } A 7 A V属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横跌的，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨O R D 8 d幅很好，并且涨后不会出现价格L k ] B f i ,大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的g b \ G }多，置换改善的少，购买力不集中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹) # h 1导图;祝富贵！
Q:提问# ] ; a p | T:您好!看完您的精华文章，受益匪浅b M h ~ q 1 l！目前持仓两c , ` V G R套：1）石D \ \ F p K I 1景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案[ , y一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。z r U Y方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满. ~ s足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投! e 4资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无; ! U ] $ @ = ) .论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有c x \ u [ D 5 = 4的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一: S e } % { D F k种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面W ( | – P积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很多，老6 ~ + / y y H破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的d . S区老破小也越破败，尤其是产业资源匮/ l o K E U / 1 R乏的，像石景山，丰Z S Q \ V : w ]台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区g . p C $ p y U淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有9. e + ^ h00，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为( C l f W r 3 T o了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微E & t ; Y o J T t近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一u / k p G 8 U S套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套房山国际花园3居室35Y { W . ; x0万，贷款8+ B S R K }0万。目前房山房子计划给老人# , * E住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀陪孩& 7 t 4 y ?子上学租房住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。M j % 1 ^ w 8 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退y V \大几十万。
我和爱人上班单位在丰管路和莲花桥附近。希望^ G = ? . . u &在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（: 8 : / u 7 p /这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在R ? M L s Q { { _高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄= 2 F W ? 6 q T全差,你要置换的话1300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格C % 5与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价% $ \ q t格@ d S比着同价位其它区域并没有2 a h ) . 5涨多少，大部分时间都处于q B ( ]横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新3 d ^ #，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在] 2 0 ( $ R ~ 1核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充E z 8 e 6 x足的情况下，会出z = q { 9 D 7 [现贵跌贱涨的情Y i ( g B B况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资* D i | K C Y 8 e核心逻辑和原理,你5 / S P提到的永丰是海淀未来的核( | D心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从~ S k P [确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，` s n t @ E @ r效率上比丽泽优很多，祝顺利！
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