用小小的户型 卷啊卷啊卷…
在小小的市场 挣大大的钱…
大家发现没，2021年那会儿市场正旺的时候，拿地的开发商气势都很足。
比如朝阳当年入市的一票大盘，定位高端改善，户型能大则大，价格也不让，就这么入场了。
但好景不长，# V \ u ! J f姿态抬太高( Z M | g }，购房人并不买账，21年那批项目如今多数还在站岗。
在经过市场的鞭策后，今年的开发商明显低头了。
比如前几天给大家同步过% I Y ] 5 j的三环外小红门新盘，户型做0 ) w } ) 3 x p V小。@ X K ; T 0
还有最新传出的，孙河前苇沟项目，据说也要做小……
孙河，不是卖别墅的地方吗？
在改善的位置上，做刚需产品，让大多数人够得上。
师妹觉得有必要跟大家说说！
NO.01
不想站岗
孙河前苇沟这块地，今G @ u m s L x年四月末中建智地以40.4亿底价拿下，楼面价约4.38万/平米。
从上方t U } s 4 Z $位置图可以看到，地块2 C ! w #对面即是九章别墅，在北侧还有远洋LAVIE和财富公馆。
目前九章别墅在海鲜中介挂牌价是9i 2 [ t * / V ( r.8万/平米。
在地块l U R – u e m W南侧还有已经清盘的中海拾光里，以及在售新盘青云上府和朝阳一墅。
青云上府容积率1.3，规\ + 3 G }划建面约130-163㎡大平层及251s s K F p G-3q w x |82㎡叠墅产品，总价约850万起。（纯商品共产房，个人产权占比% m , s ;87%）
朝阳一墅容积率同样1.3，规划建面约123-289㎡洋房及叠拼产品，总价约795万起。（纯商品共产房，个人产权占比85%）
这两个项目2021年入市，刚查了下建委数据，目前青云上O b p 6 2 . o !府网签66套，网签去化率13.7%。
朝阳一墅网签154套，网签去化率46.1%。
照这个速度，师妹觉得还能卖几年。
中建智地估计也是嗅到了这种z . u 6气息，所以毅然决然的选择做小户型……
坚决不陪兄弟们在这站岗！
NO.02
直接降门槛
有小道消息说，这次孙河前苇沟产品户型面积为72-83-98-130㎡。
项目销售指导价7.98万/平米（5%的浮动范围），算下来总价约575万起。
面积段正好和前面提到的两个项目错开n b J，算了算起步价大概直降220万，诱惑还是蛮大的。
根据公示的设计方案，可以看到，项目规划28栋住宅楼，容积率仅1.5，层高为4-8层，共983户。
外立面效果图一并曝光，也放这给大家看看。
在低密的地块上做刚需产品，这个差异化路线，不知能否盘活这场困局。
NO.03
值得期待..
抛开“孙河墅区”这个title，来看前苇沟地块的位置。
算是孙河和金盏交界，东南: y Z { $ { }是金盏，西南是崔各庄。
临近机场高B I ; : y速，驾车出行去望京大约需要32分钟，去往酒仙桥大约40分钟左右。
再堵点就另说了。
另外地块附近没有Q 9 q m \地铁，距离最近的15号线孙河站] _ ]，也在3公里外了，所以通勤并不是特别H ? R j方便。
在这样一个位置，低密地块，做小户型，大家觉得咋样？
市场接受度到底如何，K t = \ j N师妹还是很期待的。
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