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未来有可能会用很长的时间，
来慢慢的把房价泡沫给化解了。
当年，房价快速上涨，用了20年的时间，或者说，用了10年. i J – \ g –的时间，从2008年4万亿，到$ \ R2019年的棚改结束，算一下时间，基本上就是10来年E a F p l _。
在那10来年里面。
是一个疯狂加杠杆的十年。
大家都知道，杠杆加的越高，房价就涨的越快。
房价上涨，和城镇化率、杠杆率、收入等等的都相关。
那十年里面，各种条件，都有了。
那么反观现在。
这些条件，还在吗？
很多人说，深圳人口减少了，北京人口减少了，上海人口减少了，年轻人不去一线城市，都去二线城市了。
但实际上，这个话就是一个选择性的~ s q / X f l话。
彭叔建议大家可以看看那t # 7 Q些二线城市人口流入量。
你不用只看2022年的，你把从2015年到现在，这7年来的数量看一下。
你就会很明显看到一个问题。
二线城市人口增e S K量，也在一年比一年少。
换句话来说，其实去一线城市年轻人没有少，去二线城市年轻人也没有少。
只是城镇化发展到头了，农村年轻人真的不够用了，大城市吸不到那么多人了。
不是大城市) 2 Y s q 7 q没有吸引力了，大城市还是很有吸引力的，但小地方，真没人了。
什么都是有极限的。
城镇化率有，收入也有，杠杆率也有。
其实这些因J , ` b素里面，杠杆率是最尴尬的。
因为杠杆，代表着负债。
彭叔记忆里面特别深刻8 v 4 z，彭叔当年第一次办信用卡，还是在2008年那会，当时要坐飞机从南京去三亚，买机票当时自己在网站上订的话，还不能用银联（也许是彭叔当时没找到），反正当时彭叔为了卖飞机票，所以才办了一张信用卡。
那会，在那个年代里面，像是这种信用卡，可以说是万恶之源，因为那是负债消费，大家都不愿意负债消费。当时大学里面，还把国人不愿意负债消费，当成一个段子，来A F { A M /说。
就那个中国老太太，全款买房，从20岁干到了60岁，才买了房。
美国老太太，贷款买房，20岁就有了房子，60岁房贷还完，也享受了。
类似这种3 I j + 8 F段子。
08年那会，负债的很少。
但是现在看看。
多少人负债，这年头，你要找一个没有R O |信用卡，没有网贷，或者房J F m y w b s f 6贷、车贷的人，还真不容易。
这就是我们现在杠杆率，加到头的一个体现。
大家都已经负债了，都负债了，你还怎么加( . G f & /？
有句话说的好，叫加杠杆的时候，爽的很，毕竟你^ 6 u Y @ r $ x _这是把你未来的钱，放到现在用。就像你年收入1 # Y w 6 . P 25万，银行给你批个5万网b B w u ; , 6 T贷，2 X %你3个月就把这5万给花掉了，那这3个月，你肯定很爽，但是这3个月之后，你还这个钱的时候，你就不爽了。
现在当下，经济就是遇到了这个问题。
我们大家，在过去10年里面{ ; r l，疯狂的加杠杆，疯狂的买买买。
但是，我们用的t j ^ M，都是未来的钱。
我们如果说，收入能一直保持上涨，那么就没事，但是如果说，你收入不涨的话，你怎么办？
你会非常痛苦的。
因为你会发现一个问题，那就是，你透支未} 3 z 4 [ = D m (来的钱用，不光是单纯的透支未来的钱，这里面，还有利息。
如果说没有利息的话。
你和未来l j I m 7 [ s借100万，你就只需要，还100万就行了。可是有了利息就不也一样了，就算按照房贷5%利率来算，你借100万本金，利息就要达到100万。等于是，你和# ( k ^ 2 {未来借100万，放到现在用，你爽了，但是你之后，却要还200万出去。
借钱的时候，爽，还钱的时候，就不爽了。
彭叔为什么说，会有一代人，成为了这个G E i h \ `代价。
因为房价这玩意，? ` L \ n 3 a本身，就是一个击鼓传花的游戏。
你想想，你100万买的房子，你后面3 ? c 9 # 8 F涨到了200万，房子卖出去了。你是得到了解脱，你100万变成了200万，但是接你盘的这个人，他是不是就成了接盘侠了？
你首付30万，贷款70万，利息70万，房子100万，你是透支了自己未来的70万，放到现在用，但你把房子卖出去以后，你] q u = $就已经把自己透支的钱，给拿回来了，而且赚了那么多。
可是你赚的那些钱，是后面买你这个房子的人，他出的钱。
他用60万的首付，140万的贷款，140万的利息，换来你当时100万买来的房子。
你回本了，但是\ j o h他，却要承担更多的负债。
房地产的本质，就是前面上车的人，在收割后面上车的人，后面上车的人，再收割最后上车的人。只要最后一直有人上车，那么这个游戏，就能玩下去g 6 _ @。
可是当，最后一波，没人上车的时候，你这个游戏，还怎么玩？
其实解决房价问题，不一定是要房价崩，锁死成交量以后，没有成交，房价就很难跌。
大家可以观察一下，现在各地的成交量，是不是很低，但是二手房房价，你看到大跌了吗？
都不说那些网红城市，你就看郑州、青岛、济南，这些房价跌了好几年的城I ! i x市，你看到里面二手房房价大跌) \ U E Z e O了吗？
没有吧。
这就是，最后一波上车的人，他们还在死扛。
就算没有人接他们的盘，但是只要，他们心Z q . _ 5 8 Q X里面，认r g X # R b定，我这套房子，就值200万，卖不出去，我的房子也值200万，只要他认为，他的房子，* M u / \ r B e x值200万，他不卖，那他的房子，就值200万。
他就按照这200万，去还他的房贷就行了。
解决房地产问题，不是说像大家想的那样，房价大跌[ { _ b O G ) ~ 1或者大涨之类的。
就是一个字，拖。
把时间拖的越久，横盘的时间，越久，高房价的j m $ i j问题，就越容易[ E w # m解决，或者说，都不用解决了，你拖个20年，房贷他都要还完了，就算崩了，8 # _ O \ P ? V又怎么样，反正只要有人还这个债，就行了。
现在房地产的问题，~ $ I u / C就等于是，之前在里面是贷款发展，负债发展，然后现在有一批人出来，把这个负债给抗了，接着把这个负债给还了，这个事情，就结束了。
如何让这些人安心的还，那就是稳房价，稳地价，稳预期。
房价不涨不跌，或者不大涨不大跌，我一会\ \ h ; 0 G给你出个利好，一会给你出个利空，让市场上的多空两派各种争，大家无法形成R N Y J j ? | 8 G一个看跌或者看跌的共* z D t识。
这样的话，房价就反而能保持一稳定。
你是一个高位接盘的人，你房贷都还了几年了，现在你收入也有，让你大降价卖房，你愿意吗S 6 E s S ( n + x？你想到凭什U R l @ I A么之前买` ; W l H _房的人都挣钱了，就轮到你了，你就不挣钱了，你心里面也: x B N U 6 _ p不爽，那你就不降价卖，那不降价卖，房价就稳住了。
而且，稳房价还有一个大招，那就是新房房价。
只要新房房价，没有出现明显的下跌，市场上，就不会紧张。因为大家会盯着新房房j B M b价看，看到新房都没跌，心里面想，房价还是稳的，你看新房还在那呢。
只是说，这个过程，一部分扛鼎的人，肯定是比较痛苦的。
房价绑定的东西太多了。
就像彭叔今天在星球说的那样，当下只是，大家l = p Z t收入] a 7 2 z 9不涨了，就有那么多人，心情不好。
那如果说，房价要大跌了，那大家的心情，会差到什么地步？
现在那些人的房子，还只是小幅度下跌，你如果说他们的房子，打五折，然后收入又下降了，房贷又那么多。你说他们心情能& B B 6 ;顶得住吗？
我们都不说房价背后影响的信用货币等等的，就光这一点，他们就顶不住的。
如果说，你觉得现在就已经很累了，那么当房价大跌的时候，肯定会比现在更累。
其实现在就业，真没2000年那会难。
在2000年的时候，彭叔家工厂{ Q G t K 0 ^招工人，不但不给工人工资，工人还得倒给我们钱，我们包吃包住一年，他白干一年，第二年，才会给他个300的工资。
现在只是好工作没有那么多，但和2000年那会相比，差距还很明显的。
也0 a p Q & j #别说什么现在人有负债，2000那会没负债。
拜托。有负债意味着，这个人肯定有资T 9 7 _ K :产。没资产的话，银行又不是傻子，为什么给他负债? E \ H B B !。他如果愿意把资产给卖了，偿还U n $ U z 8 X H银行的贷款，还是可以的。
负债的背后，肯定是有资产的。所以大家不要光看负债，而忽略了资产。
最后：
现在房子已经被归结到了消费品这一栏里面了，也就是说，大家买房的o P [ Y G [心态，f N h X ) y , c .要转变为像买车n } % : + S V F一样。如果你有钱N 3 O { – 9 v，想要提高自己的生活品质，A x f那就买。不要在意涨跌，但是如果说，你觉得自己消费水平，还没那么高，那就忍忍，多攒点钱。
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