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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！感谢之. G 2 = C 3 r C j前的回答很有收获。想问一下，天坛府一层下跃250平精装（2400）和西府大院低楼层199大平层毛P R [坯（2700）之间的比较，选哪个，兼顾自住和投资。上班在金融街，位置都不是很[ 7 h合适，也没办f : Z ( n – & v C法了。
A:回答:您好,{ ~ I C m g ] :南二环外的成长性不如南二环内,或者说长安街以南的成长性不如长安街以北,总价越高这个现象越明显,这两个盘居住属性不错,投资属性如果1200-1500还可以考虑,E C H 5 . m 0 m H2500往上布局的南城很资源错配,北京的一线资源大多都集中在东西海朝个别区域,很集中且很明显,所有城市包括北京都提倡的是均衡发展,但实际点状更容易发展,你这个预算不选东西海朝的龙头板块会很亏,如果选东西海朝的一般区域效率不优
如果选外围准确说应该是战略上的错误,现在的楼市不是有行情大家一块涨,下行期龙头板k @ \ 8 ? G `块是最后一批跌的,好盘的抗跌性也是最强的,反之冷门板块是第一批跌的,上行期龙头板块反应是最敏锐的,这些位置是价值的聚\ 6 P g |集地C v g,所拥有的资源全是一线的,包括人效;高产厚产者应该多去配置这样的房产,之后再考虑稍微远一些低密度居住盘,已多次提醒建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;这篇文章无论是对于首z Y ; p B ! 3 n次置业,还是二次置换都有很大的帮助,祝顺利!
Q:提问:京总好，想请教您一下，最近准备/ g i 0出手，京户首套，购房作为主居所兼顾升值，预算三千五百万到四千万左右。刚成家还没有小孩，还没太想好以后孩子的教育方案，鉴于政策不确定性不一定要买学区房，但也是希望至少周边教育资源能兼顾到潜在的优质教育选择（如需要以后9 [ ! C k 3 7 t可再买个不自住的小学区房之类的）。上班地点在金融街以后也可能会去国贸。看了几个盘有些拿不定主意，想烦请京总给分析分析：红玺台R z v ] x :、国奥村、棕榈泉、MOMA万国` c m 1 s C `城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大& ; ? 5 m ] u院。如果可以的话能否麻烦排个序，或者N c N $ ; @京总有觉得更适合的盘也麻烦推荐一下。非常感谢！
A:回答:您好,你这个价格的布局不管在哪个区都应该关注一线资源的位k q ; ? V a k m置,即便是在市中心,如果区域资源不集中没有稀缺性,都会影响房子后期的升值性及流通性,因为b b p G你这个属于终改的价格,不但要关注楼盘的资源,同样还要关注区域的资源,红玺台、国奥村、棕榈泉、MO3 P e q ,MA万国城、远洋万和公馆、远洋万和城、西府大院;这几个盘的排序应该是:红玺台、远洋万和公馆、国奥村,这几个盘的价值属于中e G x 8 E S g等偏上,红玺台和远洋万和公馆的综合资源都可,但这两个盘稀缺性差了点,红玺台还有0 D 9 Z v p T q T学区溢价,望京和太阳宫和红玺台远洋类似的盘有很多,像臻园、太阳公园t h * ` L L、朝阳公园一大片都属于竟品
远洋万和城、MOMA万国城区域资源很差,除了位{ o w O h置好点A 2 9 H z W u M以外没有什么其它优势,西W : w V ! X 6府大院就更差了,这个总价布局到西南方位属于资源错配,北京现有的优质资源全E t r部集中在西海朝,并且城市未来的$ P u E y S发展方向也不在西南,奥森A B O Y i ` | R主要的资源是生态,国奥L 0 \ 4 d村楼盘还不错,这个位置属于那种不会猛涨也不会下跌的区域,最后朝阳公园片区的棕榈泉已经过时了,这个位置现在的头牌4 v N X 0 a是泛海系,如果你考虑这个位置应该关注的是泛海容郡,这个盘在泛海世家几个园之上,东府西府之下,j – 0 3 g : i l c成长性还不错;
其次你还可以关注西城的金融街片区、海淀的万柳片区;金融街的西城晶华、北京尊府、万柳的光大水墨风景、康桥水郡;这两个区域的综合资源都是不可复制d 4 [ V ! D n –的,无论是医疗还是教育以及人效在北京都是数一数二的,如果北京未来的房价是3字头4字头,也会在这种区域诞生,可通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大& W q 0 w 5数据)查询详细行情;关于西海学区房的价值逻辑，整个西海以金融街万柳为主的品质次, S 7 ? R X新小区学区风险相对较低，这种盘综合资源稀缺性越高，学区风险越低，这些位置拥有的都是一线资源，即便是有很高的学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素,自身品质本身就很稀缺，如果学区有变化,不会转移全部价值;
或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些;X | b ~ C其它居住体验一般的学区房，居住体验越差风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变成了13万15万;具体选筹上:效率最优的方案是优选金融街和万柳,只不过需要适当控制面积,大概可以选200平左右,如果有更大面积的需P ? S X L M .求优选远洋万和公馆、红玺台、泛海容郡;你的情况更适合金融街或者万柳,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投K [ P X ; &资核心逻辑和原理;祝顺利!
Q:提问:老师您好，请问我家孩子现在六年级想换. B ; M个三居室* ) S E Q l } @ –，现在的房子是西城白纸坊十五中附小的学区房，今年! Z } p V 3 u正好可以把学籍让出来，房本刚拿一年多户型不太好预计可以卖到900万，我看过丽泽的房子（户型} j ~ } j 1 J A楼层一般，好的户型基本都1300万了）草桥的房子（恋日花都的房子里面有个学校太吵了，而且附近没有] w q /商场）我现在想换到公益西桥益星园三居大概1100万左右（以后孩子坐四号线可以直接到学校，附近生活比较方便$ S N P c e u 8，板块不太好）请帮我分析一下可以吗？谢谢老师～
A:回答:您好,从白纸坊往草桥b o W U ; g L ~和公益西桥换是降级v I n A啊,置换是升级,你应该往北和西或东换,白纸坊和草桥、公益西桥本质a h i o 5 V m i都属r D g g e 0 a于区域内的二类板块,但西城的资源比丰K Y f 8 f台好太多了,置换一定是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换，这是方向性问题，不能只升级居住功能忽略房子的综合价值,升级是原本持有的房产没有稀缺性* Y B Z 1 9 L s的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，可以压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;
如果你们现有的房子行情不好,或者存在不确定性,在附近换不到大面积满足自住需求,从进阶的角度应该是投住分离,确保资产z # W j d E }保值增值P C b @ d C e },租房过度,孩子上完学后再做三次置换,大z [ q &部分家庭在北京十+ L M ] p b年平均要进行2次以上的置换,如果置换的不对会出问题,以后再往好区域好楼盘D [ b y * D X 3上换就很难了,你换到丰台一定会被大盘甩在后面,建` L # z o U % o [议综合考虑吧,祝Q Q y A @ n顺利!
Q:提问:京总，您好！我主要是想提问关于目前房屋置换的问题。家庭住房共两套：1套北京海淀的当代城市家园54平米的一居室；2套位于青年路润枫水上三居室。我的需求是：当代的一居室置换到朝阳去三里屯南路的学区房或者是西城的冠城名敦道。
我的想法如下：1. 当代置换到三里屯南路主要有以下原因：优势1.1. 重点学区需求，c P H b [ w C b e有白小+– ` * I h F k80中的学区，1.2.Y y | ! ; 8 – ^ 三里屯南路周围的商业也很完善，离三里屯soho大L # u g u i w概800米，楼下的对面大概是朝阳医I ~ / 9 w s N院，周围生活气息也很好。1.3. 不想以房换租，以后孩子上学的话，三里屯南路离润枫也近，孩子上学的距离问题不会对一家5口人的生活产生很大的困扰，毕竟当代真C k 5 M c ;的太远了。1.4 这个小区y , G [ L * h e f的( , l l房子我也看了，楼层的装修属于临近老破小里外观装修最好的，因g 7 + d k为好像是前两年市政装修过，里面也很整齐，没有其他老破小里面楼道很乱，脏乱差的，都是自住比较多。
顾虑：三里屯南路是90年的房子，除去学区优势以外，我怕会不会贬值。2. 当代置换到西城的& v W { 6 & d |冠城名敦道，主要还是考虑到学区+距离润枫近两个理由;我主要想问，我这样的置换是不是还q g 0 o h $ @ T q可以的，主要要考虑到孩子上学的问题，润枫自带的学校确% d p s实不行，还是需要一个好一点的学区。卖房后手里的资金，可以满足500万，其他的需要贷款。
A:回答:您好,感谢信任!建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,理解文章核心e \ o N A投资非常简单,北京房价上涨的逻辑是点状逻辑而非环线逻辑，靠近资源集中型的区域每一轮行情都很好,在这种区域即便是老破小也能跟着区域的行情跑,而老房子是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四环以此类推
当代城市家园、三里屯+ 7 _ 7南路、冠城名敦道这三个小区,如果按照优先级排序的话应该是当代城市家园和冠7 x ] r E城名敦道并列,两个盘各有优势,当代受西二旗产业资源辐射,而当代的居住感还不错,价格也一直很牢靠,冠城名敦道属于广渠门商圈内品质商品房; A O,流通性和保值性都很好,广渠门区域内2 w 7 H 6 z F大多的楼盘都为05年以后的,_ D * a D区域声望A X X P G )资源很好,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
而三里屯这个地方的定位是商业服I e Z ?务而) v e 0 q F / A不是居住区,这个地方商业比较繁华,但如果居住的话并不是一个很好的位置,并U B S 5 + k . M A不是“热闹聚人”就一定是好位置,这种定位为商业的区域一是土地资源稀缺,很难再造出商品房社区,即便有也多为写字楼商改住,只有一两栋楼,独木g W O ? [ E D 2难成林,靠一两个楼盘很难提升一个区域的品质,比如北四环的霄云路八号,楼盘再豪口碑还是一般,只能说这个位置的保值性没问题,论~ } 5 z 4 E l d 5增长性,广渠门和上地的成长环境更好,如果换的话建议重点考虑广渠门,建议认真阅读星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝一切顺利!有问题再沟通!
Q:6 ^ @ S s F 9 * ;提问:京总好，e Y : ! F I前次选筹建议您回复后又仔细考虑了一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华L z A P 6、光大花园两个小区的门槛三居。这两个小区近期成交相对活跃，但感觉一是在三小片区只是双选资格，二是? F q 1 5 t j u y前期涨幅比较高担心透支，请教您怎么看万柳片区及这两个小区，主要是自住用，以及希望保值增值方面能超过楼市大盘。感谢！
A:回答:您好，阳春光华和光大花园这两个盘只能说是万柳的上车盘，里面的一些f f V N好户型保值增值性不差，毕竟万柳这个地方占有的一线资源比较多，学区只是其中一项，生态资源也相对稀缺，北京唯一一条活水河，又处于海淀的心脏，住在这个区域里很舒服，万柳的房价一直是北京的风向标，S 2 i j = o r阳春光华和光大花园主要是从单校划片改为双校这个节点涨了不少，如果认真淘到好户型升值性跑赢北京大部分楼盘问题不大，其次阳春光华的人文环境和物业管理要比光大好一些，居住起来也更舒适，可以重点淘淘这个盘。你可以通过星球精华栏文1 R m章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交e $ m X r F w ,大数据)查询/ = S详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1G ? Y Y & # V O套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套C : + ` a Y . Q M117平的两居，市值660W，7 ^ 1 I T a [目前已无房票，夫妻e # = Z Z 6年收入l 7 C D w25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任7 U \ c a f a!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的: N ~ 8概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什x @ s H w # ;么,但真正了解到某一个细分领域C ( = ] 2 n T J b需% u F = y要做很多调研7 G / y D k;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读j u B k x ; w n Z,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家t % 4园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出– K F 3 E S %掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支* \ P v – 6撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精. _ k华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量V Z / J 7 J H 2比较优质,应该q u ; E ! n x盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买k ; ` ;在龙w – !头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
QT ; $ V $:提问:持续关注了一段时间 ，非常佩服京总对房产的了解和洞察。75后家庭，家有男娃24年高考。现有回龙观流星花园三区140房子出租。目前租住儿子) f N B s + l (高中西城老破小。目前我们两口子分别在西北旺上班，和亦庄次渠南/西二旗两边跑，未来亦庄的也许有搬回西二旗的可能。北京房票还有一张，不动工3 { F m : v作的话23年10月应该还能获得通州购房资格（够三年社保）。
想出掉回龙观房子，逐步换成两套，未来娃高考后，自住一套预算800/900左右，投资一套预算300/400左右。未来10年内应该没有强烈的学区要求了。之前考虑通勤居中原则，看过方庄的芳古群星90年代老公房，和通州武夷花园璐苑的二手房。如果放弃通勤距离，又看过石景山和西红门的新楼盘，中海云庭，中海长安誉，中海学仕里，长安润景，御景新城，熙悦晴翠，西红门橡树湾。看了星球精华文章关于81#和石景山篇? K –，现在还是不太清楚该怎么配置，特别是预算非常有限的情况下，请京总帮忙看看该如a 9 y 8 d何配置房产比较好？感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,流行花园做| N 2置换，方向上应该是升级，升级不只是升级面积和套@ | ]数，如果把总仓面积提上去，各项K v $ h L S \ :资源都A A M @ J下r ` G ^ l 9 k降了，这是降级，` H M Z * 4 g `对于未来很长时间的成长性是不利的，置, ( S Z v p j Z n换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，北京的楼市行情从17年就发生了变位，龙头区域带` _ Y o ? { P y动次级板块，冷门区域和远f # Y b ^ 1郊80%的时间是处于横跌状态，置换方向正确是可以吃到每一轮行情的，或者说即便选$ S f k筹的太差，入场不笋也问题不大;升级是原本持有的房产没有稀缺3 * 9 C Q A _性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加杠杠换一套综合资源不错的盘;另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;你属于第一种
流星{ \ v * + – v \ .花园本身综合资源都很不错，如果你置换到西红门，潞苑和石景山这些外围区域，本质上* o m [ 1 \ }是降级的，回龙观属于承接西二旗综合资源比较占优势的区，无论是区域配套资源还是交通资源都属于排名靠前的，西红门石景山潞苑都属于次级区域，除了西红门外，石景山和潞苑资源很匮乏，方庄更是丰台常年垫底的区域，武\ ` J f _ S P夷花园还不错，但通州需要很长时间很长时间才能兑现，不建议你考虑，不是说这个位置不好，而是不适合你，你的筹码够优，可以M } } 7 O } d选更好的位置
关于选筹上，我更建议你买一套，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,第一套吃透之后再考虑布局第二套，从过往的楼市调控及未来的市场放量，围* – L j [ & O绕改善类的住K p 9 L D o e \ J宅投方向上不会出问题，你如果拆分成2套，800-900这套选筹方向上不出j j P问题是可以吃到行情的} 7 V ~ W，300-400这套相对就比H \ 6 g V = C I 4较难` G N D K z j f %了，只能买洼地等兑现，时间上久了些，你在第一套的基础之上增加面积，行^ U p E K ? F h .情来了100平米跟150平米的收益是不一样的，吃到涨幅再配合杠杠布局二套很轻松，可选筹的范围也比较Q & U S @ 4 A广，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#p A * %史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五5 @ a K , : X G x年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#4 ) _ C 2 f Q =北京七个行政区边缘的房价预i X ~ ^ r警研判
12#避坑宝典：北Q V 9 q 0 \ n京17大贬值区域W R _ @导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
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8H . k = {6#丰台跑赢大盘选筹导图
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