2020至2021年,韩国房价最大涨幅超过40%,首尔更是超过50%,房价一度达每平米14万人民币。
然而,2021年购房的租房的韩国人,却开始一场噩梦。
2021年8月随着韩国央~ % 3 g B D v行开始加息,房价开启了崩E , 2盘模式,首5 o 0 k w f t 6 H尔实际交易房价暴跌25%,部分社区更是跌了3-4成,跌幅O T I D h z 9 &达历史之最,成交量也暴跌超7成。
房东跑路,租客崩溃,这还不是楼市噩梦的全部。历来的地产危机告诉我们,背后地产金融链条的断裂和实体房企的破产,才是冰山的黑b z C W E }影。
随着乐高乐园担保违约以及传出房地产贷; e , ! % f款业务的券商面临倒闭,2022年10月,韩国金融当局出台了总额高达50万亿韩元的救市计划。
同时又在今年年初放松了施加于房= v O u * L %地产市场的史上最严调控,D , , Q 7 # ?韩国楼市能不! f s ) D .能在暴跌30%后安全着陆?
“全租房”的杠杆游戏
和历史上所有房地产故事一样,韩国也始于熟悉的配方。
2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求,韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%,成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情r t B K 7 A h A的爆发,韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。
值得一提的是,前韩国总统文在w P \ $寅也曾努力想要刹住房价这辆高速行驶的车。
他在任的四年间,搞了大大小小28项调控措施o W C T C U d f,堪称史上最强调控。然而这些,在上涨的房价面前,不但不堪一击,甚至还对房价的上涨起到了推波助澜的作用。
韩: i O 2 ~ K u P国房价“越调越涨”背后不仅是炒房S Y Z e : E R z D房东的贪婪,是普通民众的焦虑,还是海外投资者的煽风点火。而韩国“全R l u T g 3租房”的制度,更是通过扩大杠杆对房价带来助W _ } p U M + f涨助跌的效果。
“全租房”即租客一次性缴纳房价五到八成的押金即可入住,期间不用支付租金,4 U \ o @ 3 W Q l到约定期满后,房东退还租客全部押金。
在房价上涨的时候,房东可以利用住房吸引租客的押金,投资更多房地产,放大杠杆增加收入。
而租客也可以去银K w d ; g u { E v行贷款付全租% 9 & J押金,每月支付利息。支付的利息只有普通月租的| A \ [ E W ,1/4,甚至更低。
这种b ~ J 1 2 } f g模式在低利S k , D # v率和房价上涨时看似x T M v $ ;两全其美。但问题是,房东拿到押金v ; & c A q 3 W C继续买房,过度的杠杆把房价炒到了过高的水平。租客靠着银行贷款,低息租房本以为可以攒点钱自己买房,但越来越高的房价始终超过可承x ! `受范围。
就在双方不停加杠杆的基础上,加息永远是一剂后劲十足的猛药。
2021年8月至2022年7月,韩国六次加息。随着贷款利率上升,一方面房东的还贷成本增加,同时租客贷款的负担也日益加重。当租客想要回押金时,很多房东却由于5 v ?连环炒房(A租客的押金付B房的首付,B房的押金付C房的首付……),或者? a ?无法寻到新的租客,无法退回押金,只能选择卖房,卖房的越来越多,房地产泡沫便开c K $ K始破裂。
2022年韩国发生了2073起全租房保证金并吞案,涉及金额达到7千多亿韩元。手握巨额押金的q T % = y V房东们资金链断裂,拿不回押金的租客们却还要继续高息还贷。
韩5 \ I ?国有专家预计今年的全租押金损失最多将达到1兆8千亿韩元{ a @ s ? u的损失,房价雪崩的势头难以扼制。
冰山下的黑影
而历来的地产危机告诉我们,购房者资t y I ` M a w金断裂,租客血本无c U K f归从来不是楼市噩梦的全部。
冰山下更深的黑影,还有地产金融链条的崩塌和实体房企的破产。
1)银行贷款拖欠
2021年末韩国家庭信贷总额创下新高,达到1863万亿,两年新增262万亿。其中住房贷款要占到一半以上。而韩国房贷利率已经上调至7~8%的高位。上次韩国各银行房贷利率超过7%,还是在2007年。
韩国家庭几乎80%的未偿贷款采用浮动利率,因此这对于普通购房人都已( \ / a j 3 h #经是非常承重的压力,更不用说放杠杆的全租房买家了。
韩国房源网站Zigbang计算,当抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。而当年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的60%-70%。
韩国金融监管机构也预计,随着平均抵押贷款利率7%,拖欠e u @ M d s贷款的人数或将增加50万至190万。
2)开发商资不抵债
随着创韩国楼市下跌的历史之最,同样大肆举债的房地产开发商开始陷入困局。
韩国媒体援引调查指出,韩国3n { a0家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示,已有约36%的房地产上市开发商的营业利润完全6 ; ~ ) \ #无法偿还利息,韩国房地产已经陷入流动性危机。
而被地方政府担保、被} ? O Y I视为没有风险的乐高乐园项目的违约,点燃了市场对开发商融资的全面担忧,甚至蔓延到整个企业债市场。韩= ] i国信贷市场迅速恶化,企业贷款难度直线上升。
三个月内,评级最高的三年期韩国企业债券和国债的利差飙升至149个基点。韩国商业票据收益率也飙升至13年最高水平。企业融资一度陷入僵局。
3)冰山下的影子金融
韩国金融研究院报告显示,由于利率长期保持在低位,房地产z A l影子金融已经达到750万亿韩元,刷新历史最高纪录,比2018年末增加88.6%之多。
房地产影子金b w H u G N ` \融是指游离于银行系统之外,不C | F ; i P m 2 E受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资(PF)贷款等[ x ` Q :房产金融投资产品。PF甚至一度被投资者称为“下金蛋的鹅”。
可随着市场景气急转直下和利率飙升影响,韩国银行表示,影子金融的风险敞口约占到总资p C z W产的d ~ \ W h @30%左右,在100万-200万亿韩元。主要为各类保险、资产公司、证券公司、甚至退休基金等。其中保险在PF贷款上的风险敞口极大。
截至去年9月底,银子金融系统的房地产项目融资拖u ^ V k & /欠率在9个月内上涨了2倍以上,证券公司的拖欠率上升到了8.2%。
这些影子金融机构和银行系统也存在大量的过桥交易,一旦出现问题,风险可能传] 8 y Q j h W 5 G导至整个金融体系。
韩国政府万亿救市
随着乐高乐园违约事件的发酵和房地产金融链的枯– , U 2 0竭,韩国金融当局于去年10月出台了50万亿韩元救市计划(约合2646亿元人民币)。以扩大实施流动性供应,稳定国内的金融市场稳定。
包括:在扩大2万亿韩元低评级公司债购买的基础上,将20万亿韩元的稳定债券中注入1.6万亿韩元基金,与房地产项目相关的资产支持商业票据p h | / ~ a成为目标之一。把国有银行经营的公司债2 Y W D ( ] m券购买额度的上限提高一倍,达到16万亿韩元(110亿美元)等,以恢复企业w . ? U q c I F债券融资市场的流动性。
同时韩国政府在去年年底至今年年初,放松了房地产市场的多项监管。
包括:对首次购房者和拥有一套住房的人放宽贷款规定;对低总价购房人r U K 3 D实施固定利率的贷款8 i Z u 4优惠;计划减免针对多套住宅拥有者的综合房地产税重课[ } 9 F y税率。将把首尔及其周边地区从密切关注的投机地区中删除;取消首都圈的“预售价格上限制度”等等。
随着韩国当局及时介入,地产融资市场已经出现好转的迹象,今年3月企/ } s b \ ]业债和国债的利差已经回落到去年初的较低水平。
房价也有所企稳。据韩国不动产厅消息,3月首尔公寓实际成交价格指数环比上涨1.61%。(实际成交价N A 5 N 3 9 s F x格指数是仅汇总实际成交的公寓价格变动的统计数据)尤其是江南3区(江南、瑞草、松坡)所X H M T属的东南地区涨幅最大。全国17个省市中,世宗市涨幅最大。
不过,今年首尔的公寓交易了9795g H k套,虽比年初有所复苏,但仍远低; r .于往年同期,且集中在一些大面l S u – 6 s H积地区。大部分公寓仍处于“0交易”状态。而挂牌待售房屋却显著增长,M 8 d H达到8年来的高点。
专家表示,判断公寓价格R 0 j , | r @触底交易量需要超过5000套/月( N R 7 Y U均,这是过去五年的均值。
韩国楼市噩梦结束了嘛?
韩国楼市能不能平复取决于两个方面。一个是地产影子融资链的稳定,其次是购房需求的回暖。
从地产融资链来看,目前地产开发建筑商负债率较高,盈利能力走弱是现实,需要不断地有资金补充进来,直到销售复苏。与此同时,地产影子金融近几年增长过快,一旦再度出现/ 9 \ 8 9 (企业或项目违约,便极易诱K * ! @ D z f发影子融资链的断裂。
而从终端的购房需求来看,目前韩国的家庭负债杠杆(占GDP)已经达到了108%,远高于美国、中国、日本、欧元区76-A ; r60%左右的水平。
据韩国银行资料,2020年以来的“恐慌性购房”,使得三十岁一档年轻人的家庭贷款剧烈增长。家庭贷款占收入比率大幅提升24个百分点至260%以上。严重透支了未来的消费的需求。
在高3 % # _ (企的债务和利率水平下,楼市成交量要显著复苏似乎更像是无根之木,无薪之火。
而居R ; _ ? I民杠杆率过高时,总是要迎来清算的一天。是像美国那样通过次贷危机去杠杆,还是通过出口复苏增加收入去杠杆,亦或是通过货币宽松继续苟延残喘?
因此,尽管当前在政府的大力救助下,韩国房地产X – v L # q _危机暂时被掩盖了起来,但背后深层次的居民杠杆、开发商困局、影子金融等问题并没有任何改变。
韩国的房地产市场不得不怀揣时刻爆雷的噩梦,直Y Y J 1 b到去杠杆那一天的V $ Y j到来。
来0 & H p a ( V源:华尔街见闻
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