经上次申请延期回复深交所问询函后，央企华侨城A在5月19日给市场吃下了定心丸。
据深交所在4月22日向华侨城A发出的2022年年报问询函，其需要在5月5K G & y g m日前说明归母净利润大额亏损、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原– N t D _ O / t [因及合规性以及文旅业~ x q * &务的具体情况等，总计11条问询问题。
由于问询函中涉及的部分问题需对有关事项和数据作= y ] 5 ,进一步的梳理、补充及复核，工作量较大，华侨城A此前公告表示无法在5月5日前完成回复，将回复时间延迟至5月19日前。
对于深交所的问询，华侨城A在5月19日逐一给出解释。就外界最关注的资产减值合理性的问题，华侨城A在回复o , * 7 p k问询函公告中指出，报告期内其计提5 P W资产减值合理、合规，重_ @ Y .要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化= u n : 4 O u。
走过上市以来经营承压最重、最为困难的? @ 9 n Y一年，如今站在新的起q 4 } E K 7 G点上，华侨3 Z L z S n P *城A将如何: S { 7 z Y @闯过一系列经营困难与挑战，这些才是外界更关心的问题。
大额计提资产减5 I p N X值的背后
要求华侨城A对资产减值合理性的说明是深交所聚焦的重要问题，11条问询中资产减值相关的问题占了6条，涉及计提存货、投资性房地产、旅游景区资产、长期股权投资等减值准备的原因及合理性，这些也是最受外界关注的问P 5 H F题。
年报显示: m , } ( + n + ~，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投1 k %资房地产、L 3 { p F C长期股权投资等计提减值总计约127亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1亿9 f A h元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。
在回复0 F L 8 { & c u函中，华侨城A对计提存货跌价准备} r * f涉及的项( p ~ Q R P – _目情况进行了说明，指出2022年存货减值项目共计36个，分类统计如下：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个项目、2亿元以下共17个项目。
受地产行业下行影响，2022年，无论是头部房企还是央国企，资产减值计提都在显著扩大。
据克而瑞数据，30家重点监测房企计提资产减值规模总计达到1470亿元，同比增长近50%。行业TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元，较2021年翻一番, _ T t )；TOP20中计提规模同比走高企业占比7成，且计V H \ & S / l提规模逾百亿元房k t N S q B企数量明显增多。
据华侨城A在2月份回复深交所对2022年业绩预告关注函时所说，其存在减值迹象的存主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。
对于36个存货减值项目，华侨? ! Y城A详细列举了6个项目的存货减值具体情况，分别位于昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛。
华侨城A表示，公司按企业会计准则的要求，对2022年年末存货按照成本与可变现净值孰低计量，并进行了相应的会计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比不存在较大变化。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。
深交所在问) ! / Y F询函中还特别提到，华侨城A在2月的回复问\ P e d询函显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨。因此，要求华侨城A结合房地产业务毛利率2021年同比大+ Q y o幅下降、21 F J 9 O a c022 年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上涨等情况，说d l k % d r ! H 8明报告期计提大额存货跌G L ` s I i #价准备的主. e I v H ! 6 )要原因及; j 5 ^ L #合理性。
对此，华侨城A回复称，2021年公司毛利率i E S 9 s同比下降幅度较大，主要受结构性因素影响，深圳区域高毛利的地产开发项目于2020年基本结转完毕，而其他区域毛利率与行业平均水平基本相当。2022年其结转的项目为已T E _ a 8 R – i 4销售交付的项目，而计提的存货跌价准备的项目尚$ A | w Y A S 7 Z未交付。
综上，华侨城A强调，其报告期存货跌价准备计提合理、合规。与此同时，华侨城A业绩年审机构发表核查意见，认为华侨城A报告期存货跌价准备计提合理、合规。
破局之道
大额计提资产减值成& w Q I为华侨城A在2022年转盈为亏的主要原因之一。财报显示，2022年华侨城A归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，为Q % b ^ – a p h其上市15年来首次年度亏损。
尽管大额计提资产减值推动华侨城A大幅亏损，但因为其房地产业务毛利率同比增加0.51个_ u O s w N E J O百分点至 21.86g s H T D U ) * ^%，深交所还是进一步对华侨城A归母净利润大} X # = V m i \ O额亏损的主要原因及合理性提出质疑。
结合房地产业务、旅游景区业务的经营状况等，华侨城A需要说明房地P } T @ [ Q x产业务毛利率小幅增长但净D [ x } 9 z s利润大额亏损的主要原因及合理性。
收入大幅减少是华侨城A未能抵抗住亏损态势的直接原因。受多重因素影响，2022年华侨城A全年实现营业收入768亿元，同比下降25%，其中房地产收入同比下降16%至494亿元，旅游l g Z W ( s综合收入同比下降37%至272亿元。
在此背景下，即T E Q q便房地产业务毛利率小幅增长，华侨城A的毛利收入还是同比下降35%，其中房地产毛利108亿元，同比下降14%；旅游综合毛利67亿元，同比下降52%。
在2022年业绩说明会上，华侨城A总裁王晓雯指出，去年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。
为了安] # 4全穿越周D N c 4 ! M ; U %期，华侨城A 在2022年已全面启动专业化整合工作，逐步剥离各事业部和城市公司的文商旅运营管理职能，推动城市^ ` H & y公司聚焦房地产业务，旅游、商业、酒店项目由对应业务板块的专业公司集中管理、一体运营，以实现“专业1 i \ Q F人办专业事”u ] :。
王晓雯表示，2023年，华侨城A将以“专业化”作为核心经营思路，以“精益管理”# H t作为核心工作手段，以存量去化、补充优质增量、X & ; t C 8 6 Y能力建j k [设为重点工作方向，着力做好以下几个方面的工作f F z z !：
一是加快存量去化K o (，提高周转速度；二J 5 @ z [ 6是聚焦核心区位，补充优质货源；@ s M O L V M三是深入践行旅游业务“两核三维多点”新发展格局；四是落实落细房地产业务“一体两翼三功能”新发展模式；五是加强流动m 2 \ M ? C性管理，优化资本结构。
随着房地产行业缓慢复苏，华侨城k y ` 7 X | ( &A的改革举措也初见成效。
2023年 1-4 月华侨城A累计实现合同销售8 H V面积 6* p H ` t ) J6.0 万平方米，较上年同& g & r k H 8 \ %期增长 15%；合同销售金额 132.2 亿元，较上年同期增长 27%，优于行业平均水平。
据界面新闻了解，“补充优质货源、提高周转速度”是华侨城A今年房地产开发业务工作的重中之重，一方面要重点聚焦核心城市核心板块的市场化招拍挂项目，及时补仓优质资源；另一方面将通过合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售。
今年以来，华侨城A文旅业务复苏步伐强劲。1-4 月，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客近3200 万人次，较去年同比增长约 97%。五一\ l T ~ p假期旅游市场明显回暖，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客450 万人次，较去年同比增长约 170%。
在“地产+文旅”双轮驱动模式下，华侨城A正在走出2022年的经营困境，朝着更健康的方向转变。
经上次申请延期回复深? O ^ ? `交所问询函后，央企华侨城A在5月19日给市场吃下了定心丸。
据深交所在4月22日x 1 y – \ 6 ( 4 q向华侨% * s – x :城A发出的2022年年报问询函，其需要在5月5日前说明归母净利润大额亏损\ } Z X :、大额计提资产减值、经营活动现金流大幅减少的原因及合规性以及文旅业务的具E c g g P H _体情况等，总计11条问询问题。
由于问询函中涉及的部分问题需对有关事项和数据作进一步的梳理、补充及复k 9 6 z E r核，工作量较大，华侨城A此前公告表示无法在5月5日前完成回复，将回复时间延迟至5月19日前。
对于深交所的问询，华侨城A在5月19日逐一给出解释。就外界最关注的资产减值合理性的问题，华侨城A在回复问询函公告中指出，报告期内其计提资产减值合理、合规，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与2021年相比不存在较大变化。
走过上市以来经营承压最重、最为困难的一年，如今站在新的起点上，n J [ H 5 o华侨城A将如何闯过一系列G v 3 = ] k :经营F L [困难与挑战，这些才是. E \ – ] +外界更关心的问题。
大额计提资产减值的背后
要求华侨城A对资产减值合理性的说明是深交所聚焦的重要问题，11条问询中资产减值相关的问V h * f ` ( x题占了6条，涉及计提存货、投资性房地Z 5 6 w } 4 W g产、旅游} L f ,景区资产、长期股权投资等减值准备的原因及合理性，这些也是最受外界关注的问题。
年报显示，华侨城A在2022年对存货、固定资产、投资房地产b A E 1 F A = %、长期股权投资等计提减值总计约1# u D x E27亿元，其中计提存货跌价准备金额最大，达到约115.1; 2 m j 5 _ A 1 b亿元，而2p h \ , / ~ d021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。
在回复函中，华侨城A对计提存货跌价准备涉及的项目情况进行了说明，指出2022年存货减值项目共计36个，分类统计如下5 ~ H w：计提减值金额5亿元以上共5个项目、2至5亿元共14个4 J M ] P 2 X z `项目、2亿元以下共17个项目。
受地产行业下行影响，2022年，无论是头部房; C F ; U 0 D 9 Y企还是央国企，资产减值计提都p ? Z g i在显著扩大。
据克而瑞数据，30家重点监测房企计提资产减值规模总计达到1470亿元，同比增长近50%。行4 L : Y + U F业TOP10房企计提资产减值规模超过400亿元，y S Q \ B \ _ t –较2021年翻一番；TOP20中计提规模同比走高企业占比7成r u 1 2 e，且计提规模逾百亿元房企数量明显增多。
据华侨城A在2月份回复深交所对2022年业绩预告关注函时所说，其存在减值迹象的存主要集中在成都、昆明t t = R ) q K、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。
对于36个存货减值项目，华侨城A详细列举了6个项目的存货减值具体情况，分别v 2 : e k e 4 p位于昆明、武汉、成都、宜宾、济南、青岛。
华侨城A表示，公司按企业会计准则的要求N } b l g b ;，对2022年年末存货按照成本与可变w p + Q现净值孰低计量，并进行了相应的会K = . O J ~ 1 W计处理。在可变现净值测算过程中，重要假设及关键参数的选取标准及依据，与 2021 年相比不存在较大变化u ) ~。同时，按照项目所在地周边区域同类型项目的原则选取可比项目信息。
深交所在问询函中还特别提5 N 5 c到，华侨城A在2月的回复问询函显示，成都、广州等地 2022年销售均价同比上涨1 n – B k $ 5 %。因此7 : z % y C g，要求华侨城A结合房地产业务毛利率2021年同比大幅下降、2022 年同比小幅增长且部分地区销售均价同比上t 8 + L b ; @涨等情况，说明报告期计提大额存货跌价准备的主要原因及合理性。
对此，华侨城A回复称，2021年公司` L +毛利率同比下降幅度较大，主要a 2 [ = c E受结构性因素影响，深圳区域高毛利的地产开发项目于202T 0 40年基本结转完毕，而其他区域毛利率与行业平均水平基本相当。2022年其结转的项目为3 5 c h已销售交付的项目，而计提的存货跌价准备的项N q { 8 ; x目尚未交付。
综上，华侨城A强调，其报告期存货跌价准备计提合理、合规。与此同时，华q N 4侨城A业绩年审机构发表核T c V O H查意见，认为华侨城A报告期存w + ( c货跌价准备计提合理、合规。
破局之道
大额计提资产减值成为华侨城A在2022年转盈为亏的主要原因之一。财报显示，2022年华侨城A归母净利润为-109.05亿元，较2021年盈利约38亿元同比大幅下降387.05%，为其上市15年来首次年度亏损。
尽管大r * q – : _额计0 j 1提资产减值推动华侨城A大幅亏损，但因为其房地产W 3 L z ~ # &业务毛P j O Z | c利率同比增加0.51个百分点至 21.86%，深交所还是进一步对华侨城A归母净利润大额亏损的主要原因及合理性提出质疑。
结合房地产业务、旅游景区业务的经营状况等，华侨城A需要说明房地产业务_ 3 c P ) 5毛利率小幅增长但净利润大额亏损的主要2 / y原因及合理性。
收入大幅l a E K # l } ;减少是华侨城A未能抵6 b [ 7 x抗住亏损态势的直接原因。受多重T ; &因素影响，2022年华侨城A全: ` ` e n [ . 9 1年实现营业收入768亿元，同比下降25%，其中房地产收入同比下降16%至494亿元，旅游综合收入同比下降37%至272亿6 D ` / t @ ! %元。
在此背Q 7 a Q w景下，即便房地产业务毛利率小幅增长，华侨城A的毛利收入还是同比下降3F * x , M c {5%，其中房地产毛利108亿元，同比下降14%；旅游综合毛利67亿元，同比下降52%。
在2022年业绩说明会上，华侨城A总裁王晓雯指出，去年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。
为了安全穿越F \ –周期，华侨城A 在2o S g b022年已全D e l u B K R X面启动专业化整合工作，逐步剥离各事业部和城市公司的文商旅运营管理职能，推动城市公司聚焦房地产业务，旅游、商业、酒店项目由对应业务板块的专业公司集6 ! V c 5 3 ,中管理、一体运营，以实现“专业人办专业事”。
王晓雯表示，2023年，华侨城A将以“专业化”作为核心经营思路，以“精益管理”作为z f H { t ) d n核心工作手段，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向，着力做好以下几个方面的工作：
一是加快存量去化，提高周转速度；二是聚焦核心区位，补充优质货源；三是深入践行旅游业y C c + B w务“两核三维多点”新发展格局；四是落实落细房地产业务“一体两翼三功能”新! g Z % . p T 0发展模式；五是加强流动性管理，优化资本结构。
随着房地产行业缓慢复苏，华侨城A的改革举措也初见成效。
2023年 1-4 月华侨城A累Y V ^计实现合同销售面积 66.0 万平方米，较上年同, 5 ^ I 0 C期增长 15%；合同销售金额 132.2 亿元，较上年同期增长 27%，优于行业平均水平。
据界面新闻了解，“补充优质货源、提高周转速度”是N f A 0华侨城A今年房地产开发业务工作的重中之重，一方面要重点聚焦核心城市核心板块的市场化招拍挂项目，及时补仓优质资源；另一方面将通过合理铺排开发节奏，采取灵活价格策略，积极把握每个城市每个市场窗口机会，争分夺秒抢抓销售。
今年以来，华侨城A文旅业务复苏步伐强劲。1-4 月，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客近3200 万人次，较去年同比增长约 97%。五一假期旅游市场明显回e p ? + *暖，华侨城A旗下文旅企业合计接待游客450 万人次，较去年同比增长约 170%。
在“地产+文旅”双轮驱动模式下，华侨城A正在走出2022年的经营困境，朝着更健康的方向转变。
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