彭叔不说这个房价跌不跌的问题，彭叔就只假设，房价不跌，房价一直维持横盘的情况。
现在一张针对房东的大网，已经在房东们，不知不觉当中，布下来了。
很多人都没有留意。
各地的保障性租赁房o % # l ~ – { ] L，已经越来越多的出现在了租赁市场了。
这些保障性租赁房，不但位置是属于产业4 h % T : j集中的地方，而且里面的装修，也J P n K 8 \比以前的那种公租房，强的多了。
彭叔这几天看到，西安的一些保障性租赁房，已0 Q ? % 5 6 7 d经@ 8 j P + 4开始投入使用了。
彭叔给大家看一下大概样子。
这是西安保障性租赁房的情况，| = & c K b 1 F y位置在西安的科技路，高新区大门口的位置。9 d ( ~ d这个保障性租赁房里面，还配了影视房，和健身区，有跑步机和器械等等A s r *的， 还省了个去健身房的钱。
再看L . j看这个申请条件。
不@ G u M A ] G看收入，只看你在西安，有没有房子。
如果你在西安无房，那么不管你收入是多少，你都可以申请这种房子。
西安是一个西北的二线城市，一般当什么东西，从一线城市，传到西安这边都有的时候，那一线城市那边，就更多了。
就像前段时间，深圳那边那个光明8 Y h c / ) S 9学区房的事情一样，
当时也是这种情况，人家住的保障房，就不6 @ z [ N是我们传统意义上的保障房，而是这种，给新城市人，居住的保障房。
大家知不知道，这种保障房，为什么不限制申– z ] X 4 B请人的收入？
这是因为) \ R v [ n H k，这种保障房，房租和市场价，几乎是一样的。
他们定价的时候，理论上` q g来说，是按照市场房租90%来定价，但是大家想想，我们9 U F租房时候，肯定要房东谈价格的，房租要一年3万，我们多少，哪怕每个月让房东便宜l F \ B & z了100，也要让b s r e 4房东便宜一点的，不会真的按照，挂; + ^ E H M – ^牌价去租的。
但是官方按照市场价也& I 8 Y M # ` P就是挂牌价的90%,那到最后，不就等+ P 4 7于和市场价，差不多了。
这个西安高新区的保障性租赁房，位置在西安太白南路地铁口，也就是在高v r ] V U / b新的大门口，他收费是2100到3000不等，也就是最便宜的，都要2100元。
你如果说，限制了只有低M T & J z &收入才能申请的话，他这个最低房租都要2000一个月，你低收入人群，根本就租不起。
你再看旁边的正常小区房租。
差距很小。
在这种情况下，就很难产生那种套利的行为。因为那种有权的人，他把这些保障房搞过来，没有意义，Y M k | 2 – p [你官方定价就已经这么高，你再在里面再抽个成，再涨一些，谁M Z % d \ s Y会租这个房子？
这种其实也是一种K – _ p R变相的，把那些想要利用权力，一次性的搞很多房子过来, Q {，对外出租的人，给拦在外面了。
再看这个房租，能承受的，也不是普通打工人了m 2 l。
所以他这种房子，本身，就是给那^ 7 R ~ 4 J :些，精英年轻人准N * I 9 L $ ! 5 1备的。
也就是，能买的起，这个城市，老m g , F ( C ] 5 Z破小，那部分，精英年轻人准备的。
不是给那些底层收入者，准备的。
现在这些保障性租赁房数量，还没有形成规模，所以在租房市场上，对房东的房子，冲击还不是很大，但是等到25年底，随着大量的保障性住房出现，这种\ D x –房子的数量，I f O N X H X { }就会翻翻。
那么大家想想。
这种房子一多，必然会产生2种后果。
第一。
这个城市的房租，会很难上涨。
因为这些官方的保障性租赁房，是有文件规定的，一年房租不得上涨超过5%，也就是说，2100一个月，明年，最多，涨100元，涨200都不行，而且，要是市场价不涨的话，这个估计还不涨。
当这种房子多了以后，私人房东，想要涨房租，是不是f q 5 k # C k U就比较难了，市面上，出现了这种竞争者，是不是就没那么容易涨房租了。只要官方的这种房子供应量够大，官方的这个房租不涨，你个人的房子，就很难上涨。不然你的比官方的贵，又没官方的稳定，谁会租你个人房东的。
要知道，官方的保障性租赁房，可没有那种，随时让你离开，甚至在以后的租k [ z X售同权里面，大概率是会优先享受到的。就像深圳的那个光明保障性租赁房一样，也是优先享受到了学区的好处。
那么在这种情况下，官方的2200一个月，个人? a N P A , D V U房东的2000，很多人都会图安稳，来选择官方的，而不是个人的。
这就导致了，如果官方不涨房租，你个人，根本涨不? ) a j n D z ?动的。
这1 g @从另外一个方面，也打击了，未来房地产税落地以后，房东想要把房地产税，转嫁到租客身上的难度。
毕竟现在一套200万的房子，房租一年才4万，房地产税收1%,，房东要想要把这个房地产税放到房租里面，房租就是6万一年了，一年涨幅5W P c C S h i0%的房租，有官方的保障性租赁房在，你个人房东，就很难涨了。
这是第一个方面。
第二个方面。
老破小，筒子楼，等，会面临更大的冲击。
因为大家想想。
能租得起，保障性租赁房的人，Q m L Q 5 N M l本质上，就是买_ V N l ^ I v ?那些老破小、筒子v 0 0 =楼的人。
他们这个群体，是重叠的。
因为你可以算一下。
西安的筒子楼，房价大概是在1.2万左右的，一套87平的两室，总价是105万，谈一下，100万拿下来没问题。那就是30万首付，贷款70万，分30年E ` R u R，每个月房贷，约为3300多元。
那么按照这个房贷计算。
能住得起保障性租赁房的人，他们买这种筒子楼，问题就不大。
但是，如果说，房价不涨的话的，这些人，他们已经解决了住的问题。
他们还需e M c s { m要买这个筒子楼或者老破小吗？
这个是一个很致命的问题。
如果说，这些年轻人，租房体验感，老被房东赶走，或者说，老破小、筒子楼，房价也能上涨，那么，他们买老破小、筒子楼，到也还好，就当是一个投资了。
可如果说是，筒子楼，老破小房价不涨，他们在保障性租赁房那又住的舒服了，那他们还会买这个老q ) [ ! = : E $ o破小、筒子楼吗？
现在的问题就是。
保障性租赁房的受众群体，; 1 ! c i {就是购买那些筒子楼，老破小的底层接盘侠。
这些人，如果说不买房，他们就很潇洒，该吃吃该喝喝的，但如果说买了房，他们的生活质量就会下降。
所以除非有外力能逼他们，不然，他们大概率，就是不买房的。
这也是为什么，保障性租赁房，越多，老破小、刚需房，就越难卖，尤其是那m ) p种，入门级的改善房。
因为你想想。
这些保障性租赁房的装修是精装修，服务又是管家式的服务，这种档次，你要买商品房，至少也是改善房里面比较好的了，一般^ N C u的入门级改善房，都没有管家式服务。
你想想这些年轻人，在这种好房子里面，住久了，你让他们去买老破小、筒子楼，他们会买吗？
这些外地年轻人不买筒子楼_ a @ f \ n [，老破小，你说城市里面的那些老房子，又该卖给什么人呢？
你想想这些问题。
唉，如果说是，持有那种老破小，或者刚需房，其实就在博弈，就在赌，以后房价能不能来一波普涨p o . 8 | ^，如果说O O x M | u , J，没有普涨的话，全款持有到没什么，但是贷款持有的话，损失就会越来越大。
还有人说什么，只要买到大城市的房子，就算以后房价真的大跌了，房价还能涨回来的，你没损失什么，就像日本房价30年前大跌，后面花了30年的时间，东京房价终于部分区域回到了30年前的价格一样。
这个话里面的误导性很强。
你8 ~ l如果单看房价，的确是没损失什么，30年前是500万，30年后，还是500万。
但是，这里面，存在一个很大的问题。
大部分人买房，都是贷款买房。
贷款买房，那就不一样了。
500万的房子，150万的首付，350万L ; S \ L $ w的贷款，利息就差不多干到了300万了。
你看着30年过去，房子还是500万，但实际上，这个贷款买房的人，他7 5 n P Z m一共花出去了800万，他这30年里面，每年都要支付银行10万的利息钱8 R N。
而且，这30年他一年都不敢失业，他年年都要工作，不然的话，房贷都还不起。
如果说，房价30年不涨，没有选择贷款买房的话，就不算本金存银行的存款利息，光是还银行的利息钱，都快再买一套房了。
30年房价不涨，贷款买房的人亏U K y大了。
所以什么房价跌了，还能涨回来，就不亏，那v _ X Q 4 Q }是扯淡的。
最后：
在大家不知不觉的时候，国内房地产，已经越来越规范了。
过/ v ^ . S ] f ;去房地产能有暴利，主要还是规则不完善。
现在不管是对新房，还是对二手房，甚至连租房，都规则越来越完善了。现在想要在楼市里面寻找暴击的机会，非常难了。
规则越完善，投机的机会，就越少。
谨慎一些吧。
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