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这两天那个鹤壁的10万块钱，买了8套房，很多人都给镇住了。
觉得这是未来小城市房价的结局。
很多房产专家，也开始出来唱衰三四线城市房价。
把很多人都给吓的一愣一愣的。
但实际上。
这O y H M个鹤壁10万块钱，买8万套房，其实就是一个幸存者偏差。
他买的房子，位置都是在郊区5 S 7 * F n的，郊区的，郊区，基本上就是连人都不住了的地方，所以才那么便宜。
你如果说，要在鹤壁的主城( ! h | p 1 . 6区去买房的话，也就人们生活的地方去买房，那么房价，还是达到了6000左右一平。
根本没有网上说的那么夸张。
如果说，大家真的很担心小城市房价的话，彭叔跟= ? T : ) Y e S大家说0 3 Y Y c M2个标准，Y ] |大家可以用这2个标准，来衡量三四五城市的e o ` {房价，到底会不会跌成白菜价。
第一个标准，是以银行贷款为主，也就是看看，这个房子，银行那边_ P k还要不要，能不能给你批贷款，如果T I } 1 6 0说，连银行都O 2 M _ y 7不给你批贷款，那么说明，这个房子的大概率是不太好，不然银行是不会不要的。
第二个标准，是看房租，越是小城市，房租就越重要，因为小城市的房租，代表了这个房子的居住价值，如果3 9 a T M a说，这个房子，连房租都收不到了，也就是房子连租都租不出去了，那么就说明，这个房子，是真的完了，白菜价是妥妥的了。这种租不出去，是有一个明确标准的，不是说，你不降价，就租不出去，而是你降价，哪怕都降到个一个月，50块钱，都没人租，如果说，成为了一个月，50块钱，都k . h f没人租的话，那么这个房子，就真的是: N { 3 ! 9 { _ l没价值了。
房子是有两个核心属性，一个q ` _ + P J是金融，一个是居住，如果说连这两个最基本的属性，都没了的话，那这个房子，不就等于是完蛋了，凉凉了。
白菜价的。
只要你看的那个小城市，房子还能租出去，还能收到租金，那么这个小城市的房子，就还有价值。
你想一个最简单的逻辑。
如果说，这套房，你一年房租能收1万，房子你卖10万一套，一年` T { [房租回报率是10%，那肯定是不愁N ? h = % 3 q x卖的。所以只要房子还能租出去，房子就不会成为白菜价。
未来房地产的金融属性越来越弱之后，房租的重要性，就会表现的越明显。
因为过去是金融属性高，房子本身的金融属性增值部分，超过了房租的收益，所以大家不看重这个房租，但是以后如果说金融属性增值部T ( –分下降，那么大家就会比较看重房子的房租收益了。
简单来说。
就是过去，你投资一个郊区房，一套房是200万，房租一年是2万，持有3年，房价上涨30%，你的收益是房价上涨的60万t q T A & w，以及6万房租，一套主城区老房子，总价200万，房租一年6万，房租回报率是3%，3年以后，房价上涨10%,你的收益是房价上涨的10万加3年房租18万，共计28万。
你一对比，/ R 6 , =那肯定是p * 0 I W !郊区房，66万的t ? 6 J收益，要比老城区的那种房子收益高。
但是呢，现在不一样了。
现在房子的金融属性没有那么强了，过去三年涨30%，现在涨不到那么多了，这个时候，T 5 % p房租的重要性，就出现1 : u了。
而且房子的涨幅，属于盈亏，你如果没有卖的话，本身是无法产生现金流的，房租是属于现金流，是真的可以给你带来收入的产品。
所以当以后房价无法快速上涨的时候，房租就会变的更加重要。
彭叔对那些三四五六线城市房价，并不看衰。
尤其是一些，有特殊资源的小城市。
甚至，彭叔认为，未来国内内循环打通之后，一些中西部，过去因为交通不便的小地方，房价甚至会迎来一波补涨。
不但不会跌，反而还会上涨。
逻辑点是。
沿海发达地区已经u – N + n X没有洼地了，你能看到的，江苏、浙江等地，所有的小城市，就像彭叔老家扬州，下面的江都，以前是县，现在叫江都区，就这么个地方，房{ D 3 b价都要1万左右。就已经没有洼地了。
南方这些小城市，房价靠的，是当地有工厂，能满足当地的人的就业，再加上一个环境，所以才房价涨起来了。
那么，未来中西部的一些小县城，会不会也诞生这种，有旅游资源的小县城，过去这些小县城，工资2000来块，但是旅游业发达以后，当地小县城，工资从2000元，X S @涨到了3000元，那么，当地房价，是不是会E 6 o上涨一些？
现在各地小县城里面，基本上已经不准盖高层了，换句话来说，其实小县城的房N Q D & q Z r :子，你看着人口越来越少，但实际上q U o x k / \ p，小县城的房子，也在越来越少。
慢慢的，供需就会达到一个点。
只要小县城的工资还能上涨，那么小县城的房P 0 m M价就能有机会往上走。
如果说，大城市没办法容纳下那么多的人口，房价那么高，工资又不涨，很多小城市人最, @ | E * a O – 4后的归宿，就是回老家发展，就像那些，在一线城市，混了很多年，但是买不起房，最后又退回二线城市或者老家的人一样。
国内你想要在一个城市长期生活，你不买房，基本上是不太可能的。
举个很简单的例子。
你23岁时，被房东临时通知，让你搬家，和你在33岁时，43岁时，被房东让你搬家，你的心态，是不一样的。
人越老，其实越脆弱，如果没有家人陪伴的话，人老了，甚至还会有点神经质的感觉。
而且，客观来讲，大城市的房东，一般也不太愿意，把房子租给老人使用，而那些养老院，如果是公立的，是按照户籍才能进L t S 2 } F的，也就是说，你如果没有这个城市的户籍，你就算是在这个城市交了社保，那些价格低L Z U s廉的公立养老院，你也去i h / i不了，你只能去私立的，但是私立的价格，比较贵，大部分人，还是承担不起的。
所以这就又到了一个死循环，年龄大了，还是要买套房的。
到时候大城市买不起，最终，还是要回老家的。
不过，三四五六线城市的房子，毕竟还是不如省会城市T W m B j _的。
基9 { _本上省会城市的房子，可以不用挑，直接买，也不会害怕遇到白菜价，至少租，还是能租出去的，但是三四五六线城市，里面那种，没有资源，又没有产业的城市，最后的确是压力u F | 7 ` ` V K越来越大。
彭叔认为的，未来房价有可能不跌反c K M 2 , \ {涨的小城市，一定是，有自己的资源，而q 5 / T f 1 $ V c这个资源，在过去的因为某些原因，而没有被发现或者没有开发出来，这种小城市，有可能会因为资源被开发，导致当地人的收入上涨，进而拉动当地的房价上涨。
只是说，这种小地方，不好找，而且房价，也不太会大涨，而是会随着当地的收入，一起同步上涨。
最后：
老家的房子卖不卖，关键要看看自己老家的6 o x ? y v 6 b房子，能不能租的出去@ | 6，如果说，连租都租不出去了，那就是真的出问题了。如果说，你老家的房子，有什么资源或者产业，并且房租回报率能达到4%，那么你又是自住的话，也不n m ? 2用急着卖，大城市的房子，现在也没机会。
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