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北T T Z f ] $ `京跑赢大[ ^ _ E盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，U # l o C p . 3 F现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很, R z G & 3好，但我的房子也老了，究竟a h J \值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦U E U w 9 J抽+ U V Z E D空解答，多谢
A:g \ H 5 c B回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时Q | , . 6间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房~ z i 5 r 1，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后m h x U ;这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一` . i %个优势，区5 a D v \ n域资源，楼盘资源才是房子的价值，只是通州还需要时间养，如? & $ . 1果未来产业饱满，这种盘升1 o W ? h d (值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换j ; ] \ 8 ] Y i V;祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我家的情况是，旧宫美p + g j P然绿色家园一套三居室大概G u g E500W，旧宫润龙7 C b Y C还有两套房，一套两居室大概500W，另一套是2019年买的三居室，这套有300W左右的贷款，贷款利息5.1%左右，目前自己住。. 2 8 ;想近几年把贷款还了。海淀大河庄苑有一套57平的开# ^ B间，大概是600W左右。这些年旧宫的房价不涨，且房龄基本D 8 V \ 6 ) a已经20年了。现在夫妻俩{ \ _ , { p退休，孩子已经成家。我们的需求是希望能换个区位，改善居住环境，同时房子能够实现保值增值。您建议如何规划比较好，旧宫是否还有上涨的空间，什么时间规划比较好？是尽快着手还是等三五年看看情况再说。
A:回答:您好,建议您认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;旧宫属于亦庄的次级板块,行情不错的盘是宣e 6 8 | i $ = r颐、北岸、润枫、灵秀,再往后的就一般了;绿色家园属于第二梯队的尾盘,这种次级板块最好入区域拔尖的,本来价格不高,相同预算的情况下综合指标更优的盘行情必然会好一些,您应该尽快做升级,旧宫这个位置放三套很不划算,即便是未来上涨这种区~ U q & ] C V域也都是后知后觉的,龙头板块$ A 0 l $ ! _涨完喘息时才能轮到,
置换的方向无论是C U ;哪个区应该往龙头位置换,您旧宫字面描述有1000个,大河庄苑600个,旧宫另外一套按300大约接近2000,这个总价可选范围很广,并且能拿到品质很不错的盘,看您们倾向于哪个位置,其次是对居住面积的要求T n i,1套或者2套都可,如果是2套,可以拿一套三居自住h # % b K I,1500以内能拿到的盘已经很好了,保值升值居住品质都还可,另外再布局一套纯投资盘,如果是1套能拿到龙t N K J J V C 1头板块的次新4居或者品质3居;您们可以先了解下大概的区域,我们再沟通,祝一切顺利` ; R g P *!
Q:提问:京总好，请教后您提到把两套房子换一套霸盘的建议，给我们家带来了一个茅塞顿开的新思( X r / y x N V路，同P I V 6 ]时和家人商量后，目前也在积极的看房和筹备;目前想和您请教，1.1200w（不贷款）-1400（含贷款）预算，合生国际花园三居&亦庄金茂府长期来看，选择哪个0 ` J。2.房子的优先级是，三代同住&上学（老人1公里小学接送）＞居住品质≥增值保值＞配n ; } R A 2 , B套完善（老人去医院）3.购买时机或最晚上车时间（因为孩子23年上小学，考虑在住的CBD总部} i Z E公寓要用上学区后再挂牌，所以全款资金到位时间理想是在@ F \ |6-10月）诚盼回复。
A:回答;您好，这两个属于不同性质的盘，金茂府属于亦庄天P + T D !花板级别的头部盘，合生花K T / # 1 n 8 G园属于中上等盘，保值性都可，我在星球精华栏文章84#大兴跑赢| z T . + [大盘选筹导图对亦庄几个龙头板块有过详细分] o w R N )析及未来市场预判M m o q ^ 4 7 ?,建议你认真阅读,简单说金茂府如果要往上走需要b \ \ [很大的市场推力，这些新区房价10万是一个槛，从5万涨到8万、8万涨到10万容易，10万以上就没那么容易了，需要政策支持，区域经济推动，市场预期，如果计划做长线投资，金茂府自身的成长性优于合生花园，从居住品7 v 2 |质，增值保值，配r p n Z M s = +套完善当然金茂府优: I I U [先，你们从CBD总部公寓换过去也属于升级，不但升级了房子的品质，同时也升级了综合资源，亦庄的发展含金量一直很高，购买力最终的诉求L x W是改善住房条件，金茂府在这个区域是终V ! 7极置业7 L / v ~ v . G C的第一选择，你可通过星T 7 t球精华栏16#北京各区2 l L , h T f v2017-2022楼盘m : b ; _涨势3 * v y + B收益分析(历史成交大数据)查询这两个盘的详细行情;祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三~ r ~ ! ^ r居（80平，安慧里f Z E e $ z S五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接B c I \ b [ u送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。m A V J b 4
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产. 5 s l能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，还是其他方案更好？方案一：z t \ M ` D ] –未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近x y r 3 Y 9 Q 1 x），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你先认真阅读星球\ l I ] 6 –精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就N p k | $是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持b Y , P有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升P j Q F ~ Y M级的价值所在；
石景山老破小和安慧里这h 6 ; ` 6 { 5 5两大盘都属于行情一般的盘，/ & M ; W z而石景山的t W A老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近E b W q城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源– e V V ` 2 C \ y开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度^ e I * # y H :考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒e / x & – O $ R，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大# j D X 2 C t e换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只能说这个盘的位置还不错，O S A Y J E ) e但它的B @ 7天花板太低了，有条A ( k f z 5 ; x S件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近Q W 9些，当然朝青和望京更适合t O ~ o，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京更适合做, _ } ~ 1 \核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问：京. d 9 V K o总您好，看了您的文章，也是坚定了今年必须h J V 9买房上车的信念。我跟对象都是新北京人，能拿出大概) q 0 ) q300万首付，总u 8 ) 4 %预算在550-600w之间，想买能兼具上涨潜力与通勤时间的房子。重点看小两居。我在海淀西二旗附近工作，对象在西城金融街工作。之前看的比较多的是朝阳的一些片区（奥森，惠新西街，西坝河），但是楼龄普遍H ~ q 4太老，不太能接受，且未来的上涨应该也比较乏力了。下一步计划重点看清河区片区。想请教房总：1.对于清河片区，我N { _ 5 g /们这样的预算最推荐哪些楼盘？2.对于我们的地理位置，还有哪些j D Y @ \ 6推荐的上车盘？我能接受每天单程1.5小时的通勤，对象能接受每天单程1小时;非常期待京总的回复2 b O Q 1 B ]！
A:回答：您好，感谢信任！如果靠近你的工作单位，立水桥的北京北，价格和通勤应该都在你们的期望内，h 6 I | d其次是天通苑（不太建议），如果靠近你U + $对象工作单位，只能v n ,围绕丽泽附近，草桥欣园4区、万年花城4期，这三个盘品质j , 1 F 7 & r 6还可，预算范围内都可2居，立水桥和草桥玉w z / _ g ] O 1泉营保值性相对强一些，你可通过星球精华栏文章16#北京区7 w \ 3 s O . /2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成~ n 6 r V z f (交大数据)查询这几个盘近5年的详细行情;其它板块包括清河只能选到区域内的老旧盘，无论是居住属性还是升值属性都比较差
你们可以先去实地看看，如果感觉不合适只能考虑投住分离，一般2种情况我比较建议投住分离，一种是工作的区域综合资源都比较一般，而自己的筹码又比较优，可选筹的范围比较广4 ) t 0，这种情况如果为了通勤买在工作地属于资源错配，还有一种情况是工作的区域或者工作单位所辐射到的区域都是拥有一线资源的区域，而预算范围内可选筹的范围有限，只能买到这些位置的次次级板块的尾盘，然而这些尾盘的行情并不好，这n a r $ I i x Z o两种情况一般是建议以投资为主，刚需更应该关注的是房子未来的上涨空间，因为以后大概\ D ] h ^ 3 I率还要进行二次置换，如果第一套吃不到行情，楼市现在又是分化的状态，二次置换时压力很大，要么自己加钱，要么7 n o u N还是在同样的区域置换，只是位置不同而已，后面想要升级很困难，而投\ q ( 7 4 Z住分离可以把目标放到全城m p + p I / B，更容易选到成长性不m t v U x )错的盘，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生{ ? z K ^ M h :在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业i ; a : k * ! O /，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，S M X t z小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫R j M K K领尚和万* i W ( G N科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北2 ] $ h o ) [）p b e 0。
问b n –题一：值得更换吗，如果考2 ( # g u d虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润P D 1 8枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没m F V G s s V问题，就是物业不算好，人K 6 I 4 ] H K B车半分流，听说R O ~ \有o p G s : { v ; m教E R . : ) ; w育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得( ` # e h g 9地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快– = f n = ` ; h清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房3 * +山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力N I 6 H C + l又很弱,否w D k q {则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一j E e & = D \带未来的成长很慢，如1 & 2 Y果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州W 3 : y北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通Z / ; r f 0 ]州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，\ 5 L u Y / ) j +如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货p i r – ^ !之后你们的换筹方向[ \ l g K H ~要往核心圈j ^ h挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成~ @ H )长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适* , w 1 I r = * :合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
北京跑E = k t 5赢大盘的房子不超过j 3 z W j g Z20%
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