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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地\ 7 S ! : M 3 $ ]勘查社区超10000个，1500余次g r L J e W E C [买卖经验;帮助在帝都打拼W ; C的人买一套优质好房F v =,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们5 / l的选筹跑w , H B N在大盘前面
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Q:提问:您好，从头条到星球关注您很久了，真心觉得您很专O J J a ` H业。想请教几个问题。我的情况[ ! 6是这样，我和我媳妇儿在阜成门附近工作，大概率近几年工作地点不会动。目前2 z o在石景山八角游乐园附近有个60平小两居，感觉石景山每天通勤时间较长，现在想置换到单位附近5z a g 3 T公里以内住，目前刚结h : !婚还不想考虑学区房。石景山房子卖完加上手里的钱大约有个330万。
我想u c N 6 } Q r G s请教的问题是：1．想贷款200万，考虑置z 3 I I |换一个550左右的小两居，我关注过离阜成门大约3公里左右的甘3 q , 2 4 0 R T家口的阜南小区和小西天区域的小区。想让您帮忙把把关，q s ~ T ) G = o h这两个区域对我这种情况是否合适，并且我想住几年之后再置换，两个区域是否能跑赢大盘并且好出手;r V f b $ N2．我这种需求，是否还有其他区域和小区您& O W c ^ ~觉得不错的推荐。3．因为手里资金有限，必须得先卖n _ * + ; 9 1 &房再买房，这样的情况，您建议在什么时间段卖什么时间段买比较划算，我俩可以接受中间有空挡租房的情况。
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章17#石景山未来的楼市预, E e ^判及购买建议中对石景山进行过全区域分析,_ P – E r , P石景山八角游乐园的房子出掉思路正确，石景山本地缺乏核心产l M e R y v业支撑，购买人群全来自海淀西城的R E ) | 0 ~外溢人群，未来石景山的规划也是偏生态，投资价值相对较弱
2、甘家口阜南小区在同区域竞争优势比较弱，如果考虑这个区域可以看看阜光里小区、甘家口小区，这两个盘的人文小区面貌物管都比阜南小区高一个等级。小西天可以重点关注五月华庭，这几个Q ! ! f e Y K盘在同区域比较有优势，保值尚可，北京现在的区域涨幅逻辑是核心区热门区域居住体验好的商品房社区，同区域管理较好的老公房，溢出板块的品质次新刚需盘，如果是兼顾自住期望有一定的升值性以上楼盘还可;可( ! H * k . s z通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022y , 9 ]楼盘9 + =涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
如果以投资为唯一目的，550的预算在这些区域应该压缩面积选一个品质好点的一居室，比如广外丽泽l q ` 4一带，因为你已经确定了几年之后会置换，可以以} + n * x )租换租把收益性放在首要考虑条件，这样的思路资产比较容易增值，大方向是这样的，我们本身持有的房子不是优质盘，涨幅很弱，已经错过了几轮行情，一次置换本身交易成本增加，如再次选的R t [ V Q \ 0 W W盘跑不赢同区域优质盘，看着是比原有的房子升值性好，实则并不是利益最( P u p I Z 9大化操作，还是吃不到板块红利。
3、关于置换思路,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中,有写过如何通过市场凉热定律判断最佳购房周期,建议认真阅读,次级板块往主城区板块换，应该先买后卖，不要想着等市场好卖高| 7 j价，市场好时主城\ [ P *区板块上涨速度可能比次级板块要快，每一个淡季都是置换的好时期，可以先问下中介自己的房子大概成交周期多长，然后去看房，看中房子下定之后自己的房子就可以挂牌，不建议把房子卖了拿着现金去找房，这种思路是错误的，房价一旦上涨，手里的现金3 9 ) t [ P n D就是烫手的山芋。祝一切顺利！
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点% | + @评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑h – z ?和原理，海淀建西苑这个小区J L M D , .只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居3 I z L ) P ) `住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个C R h 2 A y区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一o P C x * h L `的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一a t z C @ ^ p手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路B @ @ 3 U : r x (哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置p v / ! a f风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！f g ] 6 U & g ^ f
Q:提问:京总你好，看了知识星球精华栏文章很! \ q # 3 R I 8 $受启发。目前) = * q \ & G q Z有一套丰台万年花城三居室，卖了可以套现1000左右。孩子大的已经上二年级，小的24年上学，单位可以保障户籍片区内较好学校9 n + n % 0 ( . 6。目前考虑出了大的，筹款到1100左右，月供可承受2.5万左右，在西城买个入门门票。
方案一：卖了万年花城这套，购入广外红山世家或者丽水莲花、格调，陶白清芷园，华龙美钰的两居室。这样可以保证老二上个比较好小学，老大只要能转N Q O ^学就行。然后以租换租，带着老人孩子租住在学校附近。
方案二：卖万年8 ? e *花城，买广外或陶白品质一般的三居室，贷款也可承受。简单看了下，广外欧园，陶白万博苑都有三居室D 8 D ; : B . {，或者是加大杠杆，买广外1400到1500万的三居。好处是方便居住。
方案三：先按兵不\ h J K 0 4 z动，再等三年c ] ; b *老人老家的房` S \ R x子处理后，能套现300万左右，在西城买个小房落户，俩娃都等小升初跨区。这里面风险就是以后小升初政策不知道怎么样，怕万一掉到坑校。
麻烦京总解答了，目前主要是感觉万年花城长期持有走势一般，虽然没跑输，但是也没好到哪里去。8 & C \如果决心买西城的话，请问哪种方案更好呢？其实主要是跑不输大盘就行，毕竟还要至少十几年持有。另外，我们这个资金1100，具体能放大到多少价位的呢？我看了西城这个价位比较尴尬，即便是1500也没多少合意的G u 9 @ T三居室。
A:回答;您好,1、万年花城属于玉泉营板块很不错的商品房社区,在丰台也属于位置较好的,受丽u J P J泽产业区的辐射,兑现后会有不错的行情,但这个位置小户型更有优势,比如2居室;三居室总价过高会导致流p 0 {通性变差,房子只要y n U N u \流通性差价值上会打折,价格上自然没有流通性好的房子有优势& a ] d ; 5 q B %,从长远看总价1000以上越高布局丰台的次级板块不是很划算;把这套出掉往核心区换成高品质的盘大方向上没什么问题;现在I v & w D c 9 N房价上涨的规律是一轮接一轮,并非全面上涨,一般是每一轮利好行情从主城区优质商圈往次级板块溢出;
2、方案二效率更优,广外学区中等,溢价比较轻,靠近* 0 { [ v L ) Y N丽泽,这一带的品质盘每一轮行情都不错,区域购买力和区域房价完全匹配,优质盘优质房源永远是供小于求,您可以看看玺源台的三居,保值升值性在区域属于天花板级别,远见名苑和朗琴园能拿到的面积更大,但户型不如玺源台,玺源台这种户型更有稀缺性,出房基本不过夜就会有买家接盘;从万年花城换到这个盘很优,可通过星球精华栏文M V % t章16#北U @ 9 a T京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
3、关于杠杆:最高可贷房屋成交价打95折的70%,可以根据自己的实际情况考虑方案,可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,祝一切顺利!
Q:提问:京总，你好！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无贷款。一套# \ ] u : j B ]房山国际花~ } + a f ^ %园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子），自己在海淀5 5 g陪孩子上学租房p p a = u ! a _ d住，丰台房子空着，准备出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后居住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位在; 9 S 1 & 1丰管路和莲花桥附近。希望在上班不太远的地方选，总价1300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定金茂府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以，但是又太远，5年后升值兑现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换海淀的老房子、和丰台的六里桥5 I \ e % %附近u B 3 u _ ? t 9次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答4 P ^ , ` ::您好，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两` U ~ – _ 5 –个盘本身是比较好的，流通性及\ f t热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北. % P t | e京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整个岳各庄全差,你要置换的话1m t w N W ; a : A300最好是脱离丰台，你看的这些新盘价格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾! K d C和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近n / U A –的位置，核心圈有成熟的产X = e g业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场上的人才，房屋的价值也会逐渐a ) N a G E t提/ u %高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个s k p盘拿一个很好的小三i q O l O o c [ +居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚l _ t n ` –好处于发展带的中间位置，这个l A 6 / e I / M位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔三个维度看都要好于丽泽，1300布局到这个位置也是比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:京总好！关注您一阵子了。我m 5 U家有两套房子，一套在回龙观矩阵一期，98年左右的房子，四楼无电梯，66平。一套在清河永泰园，也是99年的房子，72平，2楼无电梯，但是明年会开地铁。孩子已经在清河上学，居住在清河目前c 6 i租房。现在想优化下房子配置
1.卖两套换一套大的，还是出一套换一套，T b I现在没有特\ b 1 N o 8 % v .别想好。不知道同样小区后续大面积是否会比小面积更好出手;2。如果两x O [ ~ o w D套换一套，大概能卖1000加一些F n ? 4 / g | y E到1200左右预算，单套置换有点想卖清河大概有个500加一点600-700预算。3。区域选择，一个是想在清河置换一个好一些的小区，或者附近奥森区域换一个，包括看您推荐的朝青板块等。不知道有没有什么建议_ C H W V & . e。求推荐方案
A:回答:N % , L您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对北京全市不同类型的房屋有过\ e E k S详细分析以及未来预判,建议全文阅读,在同等区域，老房子x E D + 6 x } {的流通性、金融属性和升值性都低于综合素质较高的盘，如果是城中心老房子还有利可图，如果是四环外老房子的价值会越来越弱，从目前的市场反馈建议2` d y T套全部出掉置换一套优质盘用来打底。
关于大户型和小户型的流通性，资源集中的核心区或主城区品质盘大户型c g E w 8（3房以上）流通性增值性高于小户型，次级板块，核心区溢出小户型的流通性增值性大于大户型，这种区域房子越来户型越大越不好卖，同样增值性也相对较弱，主城区核心区品质盘一直是市场上的稀缺品，资源集5 ; [ Z –中的区域土地是稀缺的，而9 G R y ~次级板块溢出区域还有可开发土地，新房越多，老房子就越破败，这也就是为什么建议出掉回龙观的老房子。v k ] U % G l
2、如果孩子在清河上学可在清河内购置，清河本身近几年的发展就很好，配套已经非常成熟了，靠近产业园区近几年的房价涨幅很稳健，世华、橡树湾、莱圳这三个都是区域内的标杆，奥森主要是生态资源稀缺，人文环境比较好，但主要购买力还是来自东西两大产业园区，从升值性上可能不如清河。朝青Y = – 5 n ` W t –的话距离你们比较远了，但? b F T j ~ O p V楼盘整体品质要高于清河，选到的面积更大，户型更好，朝青是弥补了东三环断层缺陷，所以成了吸收国贸一带购买力的主要区域，清河属于被产业园区直接辐射的区域，清河更适合你们，可通过星球精华栏文章16R } R &#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;祝一切顺利
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