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Q:提问:京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之\ @ ; W g 3前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易~ M 5 D ( R,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!
A:回答:您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中% l h # p 9对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读,环京– g n ; ~ M } %区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本{ x q . 3地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安N 6 Z w v 0 ` 4 ]的房子建议尽早卖/ # `掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这= q @ } a [ p X样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自t N } 9己帮助提升的工作一定要尽早离开,/ S I # Z . J房产、金融类+ $ Y m的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!
Q:提问:京总好，看完了您精华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三n t 3 J c r居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他} \ h O ? $ v I H5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是G q + W ~ ; `现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨. _ 2 x % ~ N N h房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校| $ = m Z交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公7 S U q `园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1 R 7 @ ` *1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊h b I , T _的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光` : Y z k是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会2 r C k A f I有& c = e F g k 9一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的Y 3 2 B – 1 q . :核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好a ` k ) ) p一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章s . f ! ` b T |11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很G v \ v x快，北京X f % A = 1 h K的产业D , n ~ d | 7发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这s e x L m 9 { %个原因，运河湾的位置在武E = \ } p R { e夷花f d S } p * n P D园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产T ] 4 2价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多X Z L }、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业r x u i导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产j j 4 {业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天$ W o k n ~ s花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子B t . )会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球8 t 5 b 3精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区y o & C } \ C ? %201J 5 { w m y A 1 r7-5 | 1 ? D S2022楼盘涨势K { E ^ K J K收益分析(历史成交大数据),87#朝阳: x 7 d & Y O w 1跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤S a t H & J很辛苦（it行业，这次给* 1 d J了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在n P N沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望! \ E S ? +，在地铁x ] $ f E 5 I *17\ c 5 U 6 $ G次渠北）。
问题一：值得更换吗，C A A ` n : \如果考虑通勤也+ ` e y ! R u s D可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还v : ( u是万科？润枫离17地铁近（北神树800米），23年[ Z u : t F P % w贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区N R Q g =绿化楼间距没J B ^ S ) J _ `问题，就是物业不算好，人车半分R c o D ? N流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1N W s ; c K r !.5公里外的董村有个N E p ! 8 v ; ,综合处理s x , s + u厂生# B L _ % g ^ f活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动O / ) A，但是其实楼间距N K Y Y不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，; G 9 E w v y不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得w N \ _ q F b F贵了 可能已@ 5 J – % S经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望u O _ 6 g & i I您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况I N & 2 : / y ~ V是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平r G Q U南买了澳) v 9 F 7 z : m海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答% , j q Y:您好，你们当下C S f u S | )的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横a 6 N 9 [跌出现大量库存,良乡大学城一h ; X x q = |带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发% 7 s z m P o \ F展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属E X k A ? [ ` \ _于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着* ^ V ^ \规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的d 9 u区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次0 q I ( b级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动z / | U E e F N性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换z 2 O筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者: R : p {画大饼的区，现有5 X V x的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有不确定R G I z P N M ;性因素的东西都不y # – A * (适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章8` 5 L1#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:近期我父v x ~ } A –母想置换房子。芳古园一区两居刚收了定金615卖了，同地段还有房产但考虑父母在住想. ! 7 N i 4 = Q后期再腾挪，先出手红莲南路乐城的, 8 w # :两居。用这两套大致1400换一套品质房，希望离和平里四小较近，孩子一岁方便日后上学，兼具在国贸上班。1.想确认下是否芳古园一区房产出手价格是否合适？2.红莲南路乐城是否该现在出– T H e J H n掉？当时是一手房买的因丽泽概念涨了不少;3.置换的小区选择，6 # q – / { } U我老公看了一套光熙家园二期三居很满意，但超预算100多，是否有必要补上预算买？附近其他小区您的推荐。
A:回答;您好，1、方庄的资源很差，| / h 8 M X K可以短期过度! d \ ) O t 7 @ 3，不适合把资产做深，你另外一套也应该考虑换仓，这个区域次新常年横盘，像首开菩提，2000年左右的几年都是一个价，你们有条件可以选[ | v N &择更优的产品，没8 A , W r \ ( Y %有必要在这种区域浪费时间,建议你认真参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。2、乐城可以继a N F / & J续持有，丽泽一带所有的次新涨价，包括同板块的顺驰，金泰，还有周围次新全部都是概念炒作，而这个位置的供需还未兑现，一个新板块的四个b w i . n . ~ , )生命周期，炒概念，炒地皮，炒配$ r = q m s . 2 Q套，炒供需，你要吃透后两个周期才算8 T 9 –是吃饱，这个时候可以考虑逃顶调2 B 2 : R I M仓。3、光熙二期还不错，但西坝河没有好资源，9万多的单价只能说性价比不高，三元桥的次新凤凰城一期，裘马都才10万，X P 8 g n这么看你9万多买西坝河就很亏，E + ? W W 0可以参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！
Q:提问:星主您好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目前家庭两套房：一套枣园三居（距离地铁300米r 8 2 q = J b o e），中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄路东区臻珑\ Q B 2府一居，限竞房，7p P g m J Y $ f E年内无法套现。除枣园套现，手上还有可用资金预计最高200，可接受贷款月供1.5万（家庭年X I P _ ! a S U t收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也很长，因无车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学想使S + J B Y u用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通便利，/ 8 M = , D B O 1我可以换工作，但是希望有选择（大兴公司很少，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积电梯朝向等），4）这次置换初步计划是长期持有10年以上，能够跑赢大盘最好（枣园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基, 5 D V T u I ` }本就确定得东南或者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路东区，瀛海，{ H O o + D次渠，马驹桥，还有17号沿线的十里河等，不能太远，目W O _ ,前网上就看了这些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能够7 T ) B保值？2）置换现在尽快换，还是可以等一两年E $ + t V k F p？3）置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯一的价值就是靠近西红门，但西红门的产业很C y T D e ^匮乏，好处是这个区域的生活配套还不错，基础设施w E ? W 4很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建议买q @ d o Q y $ o这个位置，兑现起来很难，你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性不错的盘中建国际港，彩虹新城，其次是首邑溪谷，红木林! K ~ v Y P W !北区，后两个溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精# A – P }华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选择就是围绕亦庄核心城p ) ) j @区选，选不了核心圈，退一步看看次级，或者在核心圈; n d g J F u里选二类盘，都要好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这~ b U ?些外围涨价也都是} 1 b 8 2 F p B o一阵一阵的，涨一D E d R轮跌五轮，没有投资意义，如果你拿不了核心圈可以看看旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其次是旧宫，最后才是赢海，赢海不到万不得已不去，这是在亦庄选区域的顺序。2、关于置换的节点，从冷门板块往热点板块或者主城区核心圈换选择上是尽快调整] t q Z k ; U H N，现在的8 r D j 4 [ U \ R市场轮动的现象很少，+ 6 G c 9基本没有，涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从! ] ] Q X各区龙+ l 9 v C M Q I o头位置开始涨h 9 X 8 *，那种冷门区域只能有正} N c ~ x d h对性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如淘淘笋盘尽早调仓，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑N 8 M ! I u ! ] M和原理,祝顺利！
Q:提问q h l 5 |:星主好！非常佩服您的实战能力！求指教！有一套新华联家园北区的大p 3 P R O Q ~ @ ~三居131平，总价越600多，有贷款230万未还。目前手头能凑300个左右，有一个二套资格。初E d c Q \步计划想400万一500万左右选筹纯投资，全北京范围，求推荐！第二个问题请教：如果是你，是否要卖掉新华联一起换筹更佳，纯投资不自住^ ] # L F考虑。求回答！感谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、我在星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图对通州全区域有过详细分析,建议你认真阅读,关于新华联家园这个盘，你要知道通州是大手笔投资A X U c Y a，预期8 [ n j很高，ZF还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，或者我们保守点核心位置往2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好u ` % : t L，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘老旧或者居住体验一般在B + $通勤地段里的市场行情会很差
往深说新华联家园位置稍微有点偏南，这个盘在果园品| P K & ] $ n ? f质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，往南再走一条街就有很多次新盘，所以这个盘未来的行情会比较迷茫，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益p I Q H 0分析(P % ) N y 0历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果没有; a q U ~ 2 _ 7 N选择的话拿着也可，b n _ A X g M W如果有的选可以考虑做下升级，看你的资金情况，500做纯投资布局也可选，如果加上果园这套你的首付可以到750-800这样子，不用加满杠杠，到1100-1200就能往主要位置的方向考虑了，这样你会更快一步，往后的行情每一轮都能吃到，你下次再做置换就相对变得容易些，
2、中海苏黎世家盘很好，但价高了，万科西华府比着中海品质不差，性价比很高，科技园的9 m { [ O _ %行情是滞后的，这个区域大8 \ } D * A 5部分盘近5年是横盘的，在丽泽没有熟透的情况下这个位置比较难兑现，投资的话不是很建议，建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
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