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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个b W q \ W X d S q，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回{ Z } M $报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我V _ o们) C E R N的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，o L b G 2 } –位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北. S r京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-11] ` i M , G00万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种+ % z { ) .方案：现金800-9I L ) R ,00万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺O m B / 8 ] y易城、望京西b h z R j . 2 t w园三区。请j Q T 4 H问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝R A \ g 8阳东部[ b q ; P 2 E的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标# ) S @ {，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红] D ;利，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城L % r 6 .，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，L { k j ~ O T J石佛营，] 7 i G U \ w * v大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点，n 5 K你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，关注您已久。说_ / a 1一下我的需求：首付400-5H A o L S k O00w，sfsd，在有理想标的的情况下可追加首付到600w（较勉强），家庭收入尚可、贷款打满还贷能力没问题，主要目的是自住加家庭资产保值。上班地点在海淀上地，希望在海淀选筹，自己解决孩子上学，因此不用考虑P 5 )学区房。准备长持s _ @8-17 ) \ B | P 60年或者更久，需要宽敞一些的三居或四居，想; W x , o r要新一些的环境好点的小区，三代人一起居住，面积最好能在130平以上要不然住起来太挤。请问有适合我的板块和小区推荐吗？
A:回答; 您好，如果工作单位在上地的话，V Y B o 9 [最好还是围绕上地附近买，海淀的产业核心也集中在这一带，围绕这些位置买方向上是不会出问题的，按照你们对房子b X { ; 4 o 1 ^的要求，8-10年的持有时间，可以重点关注下安宁庄板块的上林溪，115平的三居户型三代人居住很好，就是和你们期望的面积有些差距，如果能接受这个盘是很不错的，上林溪这个盘如果市场没有大调控的情况下涨幅很稳健，如果市场有针对性的调控,最差的情况# 4 l W r i下会是横盘状态,保P T y g O值性很好,品质在安宁庄属于天花板了,安宁庄的弊端K q A ?是整个区域品质盘较少,只有上林$ L ; m B溪一个,安宁佳园虽然建筑年代接近10年,但综合素质一般,除了这两个盘其它就很拉垮8 w I m了,你可以通过星球精华栏W R ^ c l O 8文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个N / M m – p & 1盘近5年的行情;
这样的区域对本D ~ }区域以外的购买力吸收相对较弱,但对本区域内的置换群体吸收很强,对外吸收购买力比较强的区域特征唯一指标是“新”,楼新、路新、配套新、品质次新盘扎堆,哪怕位置稍偏,只要不和主城区脱? T l J节即可,安宁庄缺乏这样的配套,但不影响这个盘的价值,稀缺性比较突出,如果面积是硬性要求必须要到130以上V W D w j Y * ~ \，那就只能打新往海淀北部新区考虑了，只是这D 1 D y i个: % i S y a &位置需要时间兑现,周期长了些$ \ 5,如果您们工作地点比较稳定可以长持的情况下可以考虑这个位置,海北会是海淀未来大概4 v ) q = G c5-8年一b P x m K z个新的增长点,弊端就是需要时间兑现,周期不确定,现在价格有点高,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好] Q \ W s C (5年内没有行情的，稳健一点就买在上地一带c Q 2 A – q U，激进一点可考虑海北，祝顺利！
Q:提问:京总，您好x k ; 1 ? & ( } /。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年w p p9月份小学。目前打算把柏林的; \ P y * + q和老家的都卖了，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我, f y P们换房是想兼顾生活品质和学区0 M n p = C d g ;，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或海淀清河，和昌s Z X v + H k平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？5 F 8 C T – ^ 1期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#A – A 9北京各区2017-2022楼盘涨@ = A p L B ]势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域( m v W b价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围3 , 8 | n { 8 v D绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者l c ! W昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区e f `域上* h – E – 8 s % C换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比d y } D u } ^ [ n较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如c * E b f d z果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘# – h 9 E，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩= , Z U r } N i面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常b o I Y营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽& ] K A } } W可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建e M z议你认真阅读星球精华栏文章8k D / U1#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配6 _ d T套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右% \ ] +您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了, a D 0 k ;朝阳的云筑l T r s x L云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳P y 1岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人N X J Z名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都V O r c r r是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除I % Y O Y } F了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言= Q S & Q w Y G严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住~ | I B – f r体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝T W ] = W H阳的发展重心是以望京向东北延R 5 A / R \ K % 1伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还有` ; V ~ / s Q O很多^ 2 T s E ) ~不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹k m ; V X导图,
你1100可以在朝阳资源最好y } N d 7 m A Z 8的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益m . r |分析(历史成交大数据),q * K u按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司X | 1 0 D $ / o名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,\ } , p祝顺利!
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经有2\ t l Q ; W z 1 =0年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看了几个。我们最大预算能接受1000，希望G 9 7 ~ q [ R密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘太多。不知您有什么建议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
A:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差4 { @ { 1 t了些，但这个盘的保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样q , L，决定房子价I x m S . ?值的先是区域资源，其次才是产品力，廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽n u o W U春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对@ O P # X J 3 M a低密度的m 1 u e洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金i x J 5 5 2 l B茂系列，三居室的价格在1000左右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，而亦庄的板块价q E S B值要比昌平及顺义牢靠的多
顺义和昌平这两个行政大区本地是严重缺乏高精尖D d 9 & v产业的，如果在这两个大区选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附近，北清路1000选z ? { A ; n B不到特别优质的洋房产品，孙河的北京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京: l 2 [ O 4 J Z院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值s j m n / J 9性，建议你认d R U Q B / a真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
Q:提问:老师您好 我家里目前有两套房产 一套德胜学j { x W 8区80年代60平+ G ~ z r . # h小两居 一套房山良乡大学城次E u n @ U Z P S _新房80平两居室。目前比较着急将房山的房子卖出并置换到城里。想置换为望京H j \ 6 z P z C C次新一居室，L ( $ P +预计总价400万。德胜已经错8 r 9 2 r a w 2 O过了价格峰值，但是担心目前的学区j / R K + z溢价也会进一步消失。目前没想好是否着急将德胜房产出手。家里有一个小孩，比较倾向于继续保持两套未来好给孩子一套。目前我在西坝河附近工作，我爱人在总部基地工作。如果置换德胜的话比较纠结换成农科院老破小三居还是望京小三居，预计总价1100万。请问老师这农h v x H \科院和望京是否是好的选择，这# W = E e R P {两个位置是否有楼盘推荐。谢谢老师。
A:回答:您好，先回答你提问b f A * \ d k h l中的第一个问题，这个也是众多家庭: 7 U g关注的，关于套数和质量之间的抉择，很多家庭都希望多仓位，这个& d \ [ \方向是很好的，需要注意的是在没有保证质量的前提下不可以多仓，_ ; t B现在多仓的原则是一套比一套优，最低也要两者平行，何为优，涨幅稳健，抗跌性强，不会出现剧烈波动的现象，流通性好，金融属性强，2017年之前仓位越多Y 3 V 8利润越高，因为那个时候房地产是高速增长期，很多区域的价格还没有到顶，而现在大部分区域的楼盘，拿北京来说至少有80%的楼盘是已经到顶的，现在投房地产是需要关注综合资源稀缺中长期可以破顶的盘，只有从这个角度考虑投资才会效率最大化，否则成功的可能性很低，从这个原则你们是要将2套合并的，建议你认真阅读星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,81#v 7 T + L 2 k北京房产投资核心逻辑和原理,
其二，关于德胜学区房2 v T y是否要留，我把学区房列为高危投资品,是因为学区和政策挂钩,人为干预性太强，不确定性因素太多，你我都控制不了也想象不到，这类房就是绑架勒索型的附加价值，ZC持续给予会不断上涨{ x W，政策消f e % J b失也会失去价值，西海学区房的价值逻辑星球内我回复过很多次，品质较高的次新小区学区风险相对较低，综合资源稀缺性越高，学区风险越低，像西5 3 w城晶华、朱雀门、中海凯旋、中信等类似这样的盘，西城所拥有的都是一线资源，如果小区的综合资源相比同区域其它盘都很优质，即便有学区溢价也可考虑，这类盘抛去学区因素，自身品质本身就很稀缺d * 1 ! h，如果学区有变化,不会转移全部价值,或者说这类盘的学区价值只占10%，安全系数相对高一些，其它居住体验一般的学区房，居住B J & N d j C体验越差B Q 9 : _ 5 t风险系数相对越高，原本这类房子价值只有10万，但附上名校价格就变G % \ /成了13万1` e | f C5万，高风险的是这类，如果没有学位需求最好的选择是脱手，长期p d : ( @ D不要持有这种房产;
其三，关于方向的选择，望京的区域价值要高于农科院，农科院也不错，只是像望京这样的区域品质盘的天花板比较高，其次你u G 0们还可以关注下清河板块，都在你们预算范围内，可参考星球精华i Q } 9栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收O O { F M G 7益分析(历史成交大数据),B . 6祝顺利！
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