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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们s h ^ i 3 ~ p V 9的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班I x \ w每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应x & G h该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增J J D 0 : v ?值。这样综合下来 我看j A : H p % !中了润枫领) u N e | c M尚和万科城市之光（不是东望，在地铁17次渠北）。
问题一：值得更* J L % #换吗，如I S + Y r H : k N果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：R 7 l L E y & k如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树} Z h N d .800米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差，得y 1 I房率低，买入得大y & c j _ } h \改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄n 3 i f = 2 , 6 3露的，我也很担心。
万科的( Q * o b好处( p p E H 8是o & 0 { 4 I K设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才F 7 ~ Y _ b能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，I | \ g D B r w A也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划I y j _，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒e ! #是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南g % T 4 f m o f F买了澳海明] \ U X j月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了H ! B 8 R J。关于这些资产您有什么调i C B ~ ( M U整建议
A:@ D g U $ b P #回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京b W / R * I | @七个行政区边缘的房价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目o 4 H &标，房山本地是没有产业链w G H i p ] E支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,1 7 ] L X B良乡大学城一带未来的成长q O 9 , l : 4 6 t很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的9 G J * ]房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价/ 3 J B ( R值要比大学城强很多
其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新% F = 7区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远C N @ \ 9 v，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流k c _ R \ @ @ F动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换r T J V # @ X w ?筹方向要往核心圈挤，不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长X I 6 \空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:您好，j ) r # v B \本人家庭情况和需求如下w W t P [ V :：一、家庭资产q V T , $ # G J负债;现有顺义一套石门96老小区房子，市值260万，暂时不想出售，一方面，顺义行情不好卖，而且卖了还完贷款，最多回来100万，帮助不大。另一方面还留有积分落户的念头。天津有一套郊区房产，为孩子落户准备的，总价100万，目前贷款还有60多万。境外有100多万股票，暂时不打算出售，跌n G / K ) R 9 O m幅太多等回升一点再说。
手头目前有100万现金。预计23年4月份能累计到13i t { 2 \ r0多万，夫妻两人手头有其他授信余额50万（最高5%年化），可以考虑过桥后使用，综合下来，23年4月份可用现金+信贷余额180万。再往后一点到23年底可w f i J l ?以凑到200万+;家庭收入：夫妻税后d & \ , F ! ^家庭收入能到12V % { z ~ 40-? L b140之间，扣除家庭开支，每年结余90-100左右问题不大。目前的月供1万多，两个人公积金可覆盖。月供能力尚可。
二、买房需求;一开始考虑的初衷是为孩子上学，孩子23年上幼儿园，需要在25年9月前落停小学的房子。对于学区没太大执念，稍好一点就行，不想太卷，卷不动。原计划在~ M !24-25年凑到400万多。再利用杠杆买700-800的一套房子，一次性解+ c / n n k k $决改善和上学问题。后来看了您的帖子，觉得自己买房决策还有较大的误区，目前想法是23年开始看看是不是可以利用手头的现金+授信额度+jyd6 0 s & C \ ( t400左右，能够买r & w一套500-600的小房子，主要目的是增值+学区，希望在4-5年后能够有较明显的增值，可以在同学区换套大一点的改善房。如果届时来不及换房，也不耽误孩子上学。
三、目标区域;一开始考虑望京地区和朝阳大悦城周边，考虑望京的出发点主要考虑是望京是互联网三极（中关村、J 0 z望京、西二旗）之一，美团、阿里等] c [ 7聚集地，购$ S \ 1 f z u买力比较强，未来应该不会差。而且以前在望京新城租房过，对这里J 2 _ h Y R比较熟悉，觉& s I 3 x ` + b %得配套啥的都还不错。综合以上我的情况，请您帮忙分析下：
1.基于目前我的情况，23年适合着手行动吗？还是再攒一攒自有资金？2.如果选择望京区域，500-600万的预算建议考虑哪几个小区？什么类型的房型合适？3{ U x V @ ( 5 s h.目前500-600这种预算方案是不是有点激进？除了月供风险，jyd本身有没有什么比较大的风险？4.望京区域的A O s F o选择对我来说，是不是相对} d d –最好的，有没有更好的区域选择？5.基于我的情况，还有其他方面的% E @ X D (建议U g X 1 ;吗？
A:回答; 您好,1、如果自身& [ u S 6 | k ! a经济J { ; 2 $ m ~状况允许的情况下,建议尽早动手,这些领涨的板块如果发生价格回落现象,9 9 :卖家的心态并不弱,可能个别着急出手的有个5左右的浮动,其它都很坚挺,如果市场有热度,这些位置也都是第一轮往上走3 0 ` J的,这是市场周期规U 8 _ / T 8 K律,从目前的市场预期往后看到明年3-5月份,房价上涨的概率大于下跌概率Z t ! Z,如果等到明年5月份以后入场,从时间上看其实是在增加我们的成本;
2、在区域选择上,建议到朝青淘淘笋盘,华纺易城65平的正轨一居室,青年汇80平的两居室都在你们的预算之内,在朝青淘应该优于望京,望京只能上望京新城和几个老旧小区,这些盘流通性都很好,但增值性不如朝青的,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;3、jyd的风险只有抽贷,如果发生这种情况换一个银行就可,北京的房本变现) 5 v c H很容易,有很多种方法和渠道,即便JYD停了还有其它贷款,本质上都一样,+ N D ) k只是换了个名字而已;4、如果可以建议把天津和顺义的出掉,回笼一部分资金总价应该可以再往上走走,选一个面积大e c h \ j s R L一点的会更好,刚需盘里面1 N 4 9 r有上车盘和偏改善型的,上车盘一般是最小面积最低总价,这类盘从历史涨幅看不如改善型的,建议认? O { J n真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:星= # k X $ @ { –主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打; Z ]算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新H Y 3 v [中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手) k N房，还有二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可能没人接盘0 a 1 R；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二8 9 \ } $ 1 U手;3.等位置更优的新房;因此来咨询下您的U M r * ?建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和3 : m ? ( x 3 N A原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金. x n M ) s G域华府二期，参阅星球精华4 e + H栏D I 1文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间Z # 4 J F B g l都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远} s i w U & | # B从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想[ w ~ S 7 / j Y在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来` e M 4 | W，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值# \ k钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未k . X N / $ d P来能够聚G J 8 j Y U G ]拢有N X ` l u ; T t消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些[ ~ I a (板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都+ M h # O R J &会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的@ b | O 3 x选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:京总好，我现住在远洋山水三居，还有一套t p A 3 , x B h通州2 j 2 8 e Q Q d万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住i 8 C e房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通t @ t ^，医疗，环境都比较好6 : S s 6 ( \的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房# k V C i k z ~子有留下@ K f q V的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回O V I ; f Z 6答:您好，持有的2套远= O 2 i 3 o = d _洋山水的价值大于万福家园，北关以后的房价水d ~ @ c i j &平也就是跟着全通州后面，成为t J M ) E a领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是L z 6 \ F居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,你清空这两套从新布局方向上没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最@ _ S : – Y y r 5先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你i C 8 5，也不适合1500总价的布局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，K S d 7 T a / I保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:星主好！之前由于不懂，房产投资很失败：17、18年Q T Q L {分别买了1套天津宝坻的住宅两居和7 ] N1套北京台湖的商住，目前跌惨。考虑是否卖z \ }掉换北京住宅。纠结的是：1.天津住宅即使卖掉也不够还房贷，现在是将贷款结清还是继续还月供？（如果提前结清，换北京住宅资金就少了。）
2.自住兼保值0 / # M 2 ~ –的话，北京商住未来有没有长持价值？后续会不会随大盘上涨，现在卖（亏三成）还是先留着自住或出租？3.由于是二贷资格，如果卖掉商住暂不结清贷款的话，加上现有资金只能选总预算400以内的小两居，看过西红门橡树湾、南庭新苑、三槐家园、旧宫明悦湾、弘善家园# j + w ( * ( ] h、润枫领尚，哪个盘保值增值会更好？（不考虑上学，仅投资考虑，能自住最好）个人倾向于买个总价低户型好的小两居，但又怕踩坑。由于之! i G前被割韭菜，现在纠结后续是否有必要贷款买房（二贷利率高），以上问题可能有点复杂，麻烦星主费心指点！非常感谢！
A:回答:您好，1、关于你天津的住宅，如果卖掉还要再往里补现在没必要卖，至于未来卖G f ( P和留你需要评* G , : O m C G C估一下你个人的还款能力，你要把买入北京房产的月供计算进去，如果还天津的没有压力，或者压力不是很大建议是留着，如果有一定的压力建议是及时止损，但不要现在亏损卖，至少要等价格涨上来，你可以勤和当地的中介联系关注一下今年的市场。还有一个需要你做功课的地方就是这套房子未来有没有预期，因为近5年的市场普遍是全部下跌的，即便是北京，个别板块有的也是下跌的，这个是市场的周期性，如果是因为这个因素下跌可以考虑继续留着，如果是因为选筹方向上的失误就没必要留了。
2、关于北京台湖的商住，我在星球精华栏文章12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图有详细写过台湖,建议认真查阅,你应该尽快出掉回笼资金换为住宅，商住17年打的很重,这类盘属h B E ; ! (于4 h @ r = e * 0小众群体,在市场上起不到太大的作用,涨和X d R跌关注的人很少,如果今年没有利好政策,未来再出的可i | H Y f d – u .能性极低,这类盘人为干预性太强，未来也不是一个好的投资品。其次台湖这个位置也没有优势，距离亦庄有通勤距离，通州又太远，这种两区交界处属于发展的空白区，未来没有什么好资源，如果只有住宅小区就成睡城了，睡城是没有长远价值的。
3、关于选筹上，你2T也可以按照ST贷款，具体私信我，位置上我建议你到城区去选一个刚需上车盘，你看的这些板块都属于次次级的盘，涨幅上很差，靠近大悦城的石佛营板块炫特嘉园60平的小两居价格在450左右，你全部下来加中介费税费也不会超过470，这个盘拥有的资源比你看的要好很多，弘善家园虽然在市区，但潘家园板块毫无价值? + X ) } 8 a #，投资属性全差，
便宜不等于就有潜力，好位置好房子便宜才等于有潜力，旧宫和西红门板块还可以，但也都属于最后反D D 6 e t X \ z O应的板块，现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,石佛营属于成熟的溢出区域，有很好的资源，你需要尽快去吃到楼市接下来上涨的行情，全城做投资石佛营更适合你，自己住还是出租都很方便，{ u Z p I ] # 7 P可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交8 e ( c大数据)x 7 : h Y查询详细行情;祝顺利！
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13#Q $ c k i s I ( `学区宝典：东西海学区房选筹导图
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