来源：21世纪经济报道
记者：唐韶葵 实习生黄俊钧
“千人摇”、高社保积分、代持黄牛、结婚黄牛…… 一个市区豪宅最后105套房源的认筹，以认筹人数远超预期而搅动上海楼市一池春水。
5月12日-5月16日上午，位于7 F p上海徐汇滨江板块的云锦东方启动历时4天半的认筹流程，最终迎来上千名符合条件的认筹客户递交材料，具体有多少幸运儿可以入围则要看6月初的审核结果。
一开始，项目开发商上海东航t F [置业有限公司（简称“东航置业”）为了{ 4 \将投资客挡在门外，对于购房人资料审核极尽严苛。比如，首套房客户需冻w T # _ 0 p 4资900万，二套房客户需冻资（指定银行）2900万，另外还要500万认筹金、征8 i B信证明、12个月流水M S b 8 2单等，想不到来认筹的人数仍然远超市场预期。据现场工作人员粗略统计，4天半进场认筹的客户可能有1000组左右，远远超出相关部门规定的– Y T z 0 5 l 8 V认筹比。
5月16日中午12点过后，项目7 g r $ – _ i截止认筹，但现场围栏外，仍然站满久久不愿散去人群，他们当中有等进去递交认筹材料的客户的亲朋好友、也有试图“捡| { |漏”客户的中介人员。
云锦东方未z F p 8 N O U m X售先火，在于一二手倒挂严重v Y t * 9 8 U。该盘最后一批房源均价15万元/平方n # s + e u米。贝壳找房显示，云锦东方4月刚成交一套二手房，单价约为24x & 0万元/平方米。一二手价差在9万元/平方米左右。换言之，以即将发售的最小户型房源来V v y v p 3 K看，一套约为177平方米的房源，一二手倒挂大约在1700万元、1800万元左右。
在上海，一二手倒挂如此严重的楼盘，I m X = 3 c T m除了云锦东方，还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门。? } _ y |原本以为自己有机会入围的王子淇（化名V ) U 6 e A / X o），在云锦东方“打新”中经历了$ i / X q ,心情的跌宕起伏，最后也只能放平心态，“如果不入围，我就去看看绿城外滩兰Y a + B庭”。
一二手价格倒挂过于Y / Y Q悬殊，驱使客户“抢房”，是楼市当中的极端案例。同策研究院研究总监宋红卫认为，这恰恰是9 P @热点_ a ] r / P i K城市楼市最后的底牌，也是维持市场热度的手段。他指出，这背后是购房人寻找房子的“投资属性”，而并非楼市分化。从当前这些倒挂盘来看，最重要的是资产升值保+ p ] *值的金融属性。在巨大的收益引导下，不少有条件的购房人卖掉手中的一套房子，腾出房票“打新”，二手房降价、新房认筹中高积分、高社保以及黄牛现象等等，也就不足为奇。
王子淇“打新”
王子淇是上海豪宅市场中的刚需“打e U A y W X a T F新人”：开设计公司打拼半生，积攒下一定财富，追求高质量生活。况且，到了她这一| T % M y ) m年龄段的购房人，社保积分也进入高分圈层。正所谓“有钱G * t I r h 7 w H有房票”，王子淇是上海高端盘的精准客群。无奈的是，上海的王子淇们不少，“打新”周期持续了* ( 2 z { & ! W z几年。
近两年上海新盘迭出，2023年上半年还没有过完就要迎来第五U @ I p l j B批新盘上市，且每批次供应稳定，约在6000—7000套。眼看楼市进入调整周期，新房价格合适，高端产品越做s b w ]越好，王子淇也加入到“打新”行列– d z q中。云锦东方b 2 _ Z X f q + /，只是王子淇“打新”路上其中一个目标。
“我也算是见证了历史。”王子淇在交完认筹材料第二天，对记者说起自己的经历仍然百感交集。
一方面，作为“打新”选手，她此前已经两度遇l d \ (挫，要么认筹入围没选到心仪的房源，要么没有摇到号；但这次认筹便给其带来巨\ N Q 4 7 &大冲击，她已预感到自己高达95分的社保积分，很难入围；云锦E W H Y $ ) &东方这一次认筹，王子淇“一日f | F N 0 v O看尽长安花”，见证B f @这一超级红盘的认筹百态，种种情绪涌H E * \ [ { = 9 l上心头。这一次，王子淇直言自己又将落空。
在5月底刚刚结束的绿城百合园的选房中，王子淇铩羽而归。彼时她中签了比较靠前的号码，本以为胜券在握。但就在她进场选房之前，她前面的“选手”把她所看中户型的最后一套房子买走了。王子淇没有多想，又参与到云锦东方的认筹来。
云锦东方认( v W s c m g筹门槛设置得非常严苛。比如王子淇参与过的好几次认筹均没有提出要看征信证明。云锦东方不仅认筹金要500万，还要求购买二套房的客7 6 r w h 8 k户冻资2900万，此外，资金流水、经营流水等资料都要现场的工作人员一一查验。“我到了二楼还排了一两个小时，才轮到把材料交给工作人员。”王子淇说。
从开始认d . R筹到真正结束（不包括补办征信证明的时间），王子淇大概花费4个小时左右。王子淇回忆到，云锦东方从认筹第一天开始就不断出现小插曲。5月12号，即认筹的第一天下午，该楼盘小程序就被客户挤爆，显示后面三天半的号全都约满。而由于相关资e N E D \ % #料没有办法保存，即使随~ 9 G后该楼盘继续放号，也可能因为重新上传资料而错过约号的名额。有部t S h w \分已完成冻资的客户，发现约不到号，很着急，便联系房管局投诉，强烈要求楼盘能够继续放号。最终，在5月14日开始的两天半时间里，云锦东方的认筹人数暴增，总人数预估在千人左右。
实际上，第一天，云锦东方仅认F h y m ^ N e # L筹成功30组，第二天50组。5月14日+ & P ] Q \ W T开始，项目放开了预约号，认筹人数暴增，毫无悬念触发积分，且五年限售。这让原本就有90多分的王子淇们感Q 1 7 /到了失落。
认+ } n p 7 U , % e筹人数暴增背后，2 P D h是黄牛的无孔不入。王子淇当天从车库出来就被一名中年男人搭讪了，对方d \ d h S N e 1 a询问她是否需要垫资。她发现，外面等待的人群中80%都是中介+ C – % f +或局外人，而在排队进场过f ? R T t ( 3 | [程中，王子淇无意中看到前面的男士手机群聊名称为“代持操作群”，而她后面一名男士，则由两名年轻女性陪着，那@ L P W P _ r名男士不停地询} { N g问其中一名年轻女性，诸如“人还没到？”“是这个长头发的吗？”这样的问题。
王子淇怀疑这是“一日夫妻”。观察发现，这对“一日夫妻”理应办理过结婚手续，但是双方似乎完全不认识，从男方的提问来看，他连女方的样貌都并不熟悉。
王子淇F D l c \ D x认为，认筹人数暴增，将大幅U C ? i R降低中签率，从这一角度看` n U r v , = = –，黄牛要做成一单也很难。据其~ n h U p分析，云锦东方一共有40套平层洋房，65套别墅，80%以上“打新”人n T h Y都瞄准平层洋房，因为别墅还要加1500万的装修包。也就是说一个别墅的成本5 k \ o | b预算要到7500万左右，甚至一个h R w C }亿，R E L / x ; u能有这样充沛资金的人毕竟是少数。
“大家基本上都是冲着平层2 w r } ? [ \ :的倒挂来的，因为平层是装修好的，直接就可以转手挣到两三千万。而别墅的市场接盘能力不如平层，所以如果入4 U V L !围了还要看摇号结果，你的号不在前五十号或者六十号，其实是买不到平层的。”王子淇这么一想，心情也从一开始的些许兴奋跌入沮丧与不甘中。
“‘打新’这条路不好走。4 Y 8 r $ x J c /”王子淇总结，一般打新成功的周期都在一年半到两年左右。有很多人把旧房打折卖掉，) O O % \ T ) o租房“打新”。“打新”成功第一个需要社保分数足够入围；第二个需要运气，摇中的号足够靠前；第三个则是选择的p ` @ \ = f `户型也适合自己的预s r T M [算和预期。
一日看尽长安花
从现场客户反馈的情况及记者观察来看，前来认筹的大部分是真实购房客户。5月16日中午，一名刚交完材料出来的购房人对记者说，自己是刚需置换，此前卖掉了两套y R ) ( c S房，凑了2900万冻资，认筹前一天晚上还临时借了500万交认筹金。然而，F s 7 F * _ !与王子淇一样，他的社保积分也还差一点到满分。现场也有中介上前搭讪他，称中签结\ R | 1 y 5果出来& c J e后，会有房源放出来的。
如果中介所言不虚，那么黄牛钻了政策漏洞。王子淇了解到，如果想通过中介联系到一个拥有满分社保积分的人，以“结婚”的方式R T p L % 4 g R 5购房，需要付出两三百万元的代价。这包括社保积分提供人、社保积分提供人的中介以及买房者J ) E ^ i J .的中介三方的报酬，人均可以拿到七_ – m : \ V y M Y八十万左右。
至于具体成交一笔能赚到多少钱，需要看具体的楼盘。如前所述，黄牛的成功率并不高。因为要T | ^ 6想认购，不但要满足社保积分要求，而且要摇号号码靠前，才能选到合适房源，并且最终购房人实际买下了这套房源才算完成一笔交易。对于黄牛来说，这就像博彩一样。
值得一提的是，多个热点城市此前已经规定夫妻双方离婚析产之后，需要等待一定时限才重新拥有购房资格，S , y t o比如深圳、上海均出台了相关限购规定] u E # G。但对于结婚买房，目前各地并无政策限制。换言之，只要其他条件符合，两人前一天结婚，第二天便可以去R x a ) D X买房。这样的做法并不违规。对于项目方来说，目前政策上也不能完全填补这一漏洞。
认筹现场的黄牛来自于哪里？一般而言，以项目所在板块的大中介机构人员居多。对于他们来说，接触到有实力的3 l 3 O客户，顺便推销手中的其他项目，相当于开辟了中介的第二战场。
“中介、黄y 6 , ` 1 { V牛们通过视频号、小红书等自媒体账号，给云锦东方打广告、带节奏，其实都是为了给自己引流\ 9 Z C : J 3 { m，开发商自身实际并不需要广告，也不会支付广告费。”据现场一名直播人~ H ; P r / 0 k士透露，能R p } Q @中= , h b ? $签并买到房源的客户少之又少，所以中介大都想通过引流把他们介绍到自己负责的项目上，为自己代理的楼盘招揽客户。
资本的逐利性在云锦东方此次认筹当中体现得淋漓尽致。云锦东方一手均价可以算是上海新房价格的天花板+ | [ @ a ` U，但相对于二手房价差，仍然形成巨大反差。
与另一满分盘世纪前滩z M i { 1 ( S天域相比，云锦东方年底交付，而世纪前滩天域要2026年才交付，z c M相比之下，有投资需求的客户不愿把u % y E F n 4 8“战线“拉太长，更青睐于套现周期短的准现房产品。
从这一角度看，上海的高端住宅市@ S K 6 %场分M 9 s t l化已经非常明显了。外界犹如一日看Y Z W Z ? N尽长安花，买房-升值-套现这条产业链上的人间百态也暴露无遗。云锦东方分别在2013年、2022年、2023^ y = s年三个时间节点开售，经历了上海楼市触发积分制、房价上涨等发展阶段，受关注程度越来越高。
上海中原市场分析师卢文曦指出，个别楼盘的认筹火爆仅为个案( [ M 5 Q d = N，整体“大盘”仍然不景气。上海楼市正经历一个分化，就是从原先小户型定价高到现在大户型定价会比小户型还要高。因为现在置业的难度越来越大，大部分购房人还是想一步到位买大户型；圈层分化之下，市区购买力逐渐上升，房源定价也趋高，大b E e z y c V k (户型受追捧程度越来越高。从这一角度也能解释云锦东方这样的改善置换F $ j高端项目的热度从何而来。
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