探索房地产发展新模式的三点思考-叭楼楼市分享网

王丽新

房地产行业是国民经济的支柱产业。当前，高杠杆、高负债、高周转模式已成“过去式”，“向新发展模式平稳过渡”成为行业发展新方向。预计今年将是房地产行业新旧动能转换、重塑估值逻辑的分水岭，上市房企将进入差异化竞争时代。

在此\ e #背景下，房企需从自身资源优势、政策方x F 0 . l @向Y % q ! o [ S [ Q、市场需求中寻找机会，将经营逻辑从! ? M a r z z 1以开发为主转向开发: ( \ ` V # T S =与经营并重。笔者认V / @ L . + U \为，房企可从以下三方面进行探索。

第一，合理调整业务结构，向非房地产开发业务要利润。过去几年，不少房企都曾尝试转型，在其自有` S \ E D资金处于高位R L w a Y k时，曾跨界投资粮油、金融证券、新能源车等赛道，但本质依旧是依靠房地产开发p u u回笼的资金去y ~ ~ G k“养”这些新业务。术业有专攻，房企谋求转型的第一步, [ L #，或许是做“房地产 ”业务。

从当下头部房企在代建、物管、商业地产、长租公寓、+ ! Q c i u园林、设计以及施工等“前项和后项一体化”业务方面的实践来看，绿城中国、华润置地、龙湖集团等上市房企已经稳居部分细分业务赛道龙头地位。从2022年财报来看，相关公司非房开业务毛利率明显l : { 0高于开发主业，同时，9 & 7 A E h r这也是其在资本市场估值的加分项。

第二，试水城乡建设及绿色建筑，从开发商向运营服务商转型。过去，很多上市房企尝试向城市运营商转型。方向没错，也有广阔市场前景，k . F { . – o但在实际操作层面，房L V h L w F ^企往往会重走住宅开发老路，与真正的* ` | x i M城市服务商还存在距离。在文旅产业、乡村振兴、旧城改造、片区综合开发等领域存在着巨大的商机，若能利用城市运营商在规划、建设、J 3 [ m A招商) Q b 9等方面的能力去参与相关项目，将获得更多发展机遇。

在绿色建筑领k g @ g域，上市房企亦可“做文章”。住房和城乡建设部与国家发展改R – x [ P \革委发布的《城乡建设领域碳达峰实施方O $ 8 ,案》提出，“力争到2060年前，城乡. = z建设方式全面实现绿色低碳转型。”城乡绿色建筑领域发展空间巨大，当前房企在绿色建筑方面布局规模相对较小。此外，绿色金融方面支持也有利于缓解房企资金链压力。

第三，关注好资产好项目，利用好REITs等融资工/ o T k具。在} 0 4 # X [传统房地产开发模式下，房企融资以银行信贷、债券融资为主。新发展模式下，I j z A 6房企经营模式从开发—销售逐渐向持有—运营转型w H \ S 5 Q f d，其中，公募REITs发挥的融资功能将越发明显。不久前，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，国家发展改革委印发《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项M : + m目申报推荐工作的通知》，均提出“优先e : . z支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，g v x ]保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。这# _ & e 5无疑利好房企，符合条件s 7 n h d C m Z \的公司要关注好资产，投资能产生协I 1 k _ l ? n Q同效应的好项目，以期获得稳定回报。