5月23日，国际评级机构标普发布了房地产月报，其中提到对于房地产的市场信心仍有待观察。
在报告中，标普称4月份的销售、价格、融资指标显示行业进入复苏调整期，4月全国商品房销售复苏动能转弱，单月销售额环比明显回落，但低基数下累计同比正增长扩大。销售均价上涨推动销售额回升的逻辑愈发清晰，高能级城市是本轮复苏的主力支撑。4月单月商品房销售面积7690万平方米，销售额9205亿元，环比分别下降48%和39%。
标普认为，1-4月行业的销售数据表现好于年初的预期，但暂时仍维持对2023年房地产行业弱势复苏的总体判断，因为标普认为复苏的基础仍不牢固。
主要理由{ \ r w有三个：第一，认n j n为“房住不炒”、“支持刚性和改善性住房需求”的宏观政策基3 ^ O * B # n ~调没有改变，政策的重心仍聚焦于j { E“保交楼”，不搞大规模的刺激。第二，一季度的销售回暖一定程度上反映了过去一段时间积V 2 |压需求的释放，g I V ` x i k而4月销售转弱说明行业内生需求仍然疲软。1-4月销售数据主要x \ @ B m 5 b由价格上涨支撑，但从70城价格指数来看，只有部分一二线核心城市的价格同@ ! 6 } K 8 ; (比上涨，大部分城市的价格仍处于修v o W F e C复阶段。另一方面，销售面积在去年4月历史性低基数S G o E的基础上并没有明显( n J F改善，这些反映出整体市场信心仍有待恢复。第三，当前行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善，这些底层因素需要更长时间恢复。
土地市场方面，土地市场成交总价维持低位，重点城市6 P V w *集中土拍带动市场热度点状回升。4月单月，100个大中城市成交土地总价同比收& m 6缩24%，1-4月累计同比下降15%。4月上海、广州、杭州、成都、合肥等热点城市进行了集中土拍，热点城市土拍热度高涨，房企竞价激烈。
在热点城市的带动下E r q *，4月全国成. P ~ L + h 3交土地溢价率为5.9%，较2022年保持小幅改善趋势，流拍率维持在很低水平。房企拿地整r & z o \ W # d体偏谨慎，主力仍是央国2 B / k p I企。m Y X根据克而瑞$ + 1 d研究，截至4月末，百强房企的货值、总价和建面总量分别同比下滑14%、1%和18%。标普称，在货] ` j ; p h值下跌与销售恢复正增长形成反差，说明; c P # + } N % h库存和资金压力之下，房企补货的动力和能力仍然不足。
在报告中，P 4 Y l D | n L标普表示土地储备的规模和质量，以及再融资能力将成为未来房企信用质量分化的决定性因素$ Q ! Z [ Z。复苏进程中，不同能级城市的分化表现已经愈发明显。对于布局高能级城市且外部再融资相对充裕的房企L h z S更有信心，主要包括头部央国企及少数优质民企。这些企业J ? g g _ y不仅销售表现q L L 1 ^ G :更好，相对充足的资金来源也能够支撑其在核心城市拿地补货，巩固土储优势。而布局m v K ! b :低能级城市的房企在销售“回血”方面将面临更大的挑战，销售回款承压也将制约拿地布局。尽管今年的土地市场整体偏冷，但热点城市的热度丝毫不减，这说明房企更倾向于将有限的资金投放到需求更有保障的核心城市。预计销售乏力又欠缺充足再) * $ B R –融资支撑的房企或因; @ % ~ Q x E i资金压力错过在热点城市补库存的机会，未来房企之间土储质k [ B + O w量的差距将进一步j ? p拉大。
标普认为，政策引导行业转型发展、不搞“大水漫灌”的基调非常明确，房A ? :企的外部融资环境难言宽松，国企、民企的融A ) u资能力分化依然明显，融资支持不会惠及所有房企。再S P c融资支持不足. x 3 }且销售复苏欠佳的房企仍有可能面临流动性压力。
融资方面，房地t ~ G 5产开发资金来源降幅进一步收窄，预收款及个人按揭E * 0 = D P R贷款改善最显著。1-4月，房地产开发企业到位资金45155亿元，同比下I L : F B | ^ D降6.4%，较1-3月收窄2.6个百分点。销售回暖是提振开发资金来源的主要因素，1-4月，定金及预收款、个人按揭贷款分别转正增长4%、2.5%。而国内贷款、自筹资金分别下滑10%、19.4%，较1-3月降幅扩大0.4、1.5个百分点Z s m , x ^ Y p。受制于债券融资修复乏力，自筹资金的跌幅进一步扩大，今年以来该分项尚未出现修复迹象。境内债券净融资小幅转负，民企融资仍然偏紧。G P 5 ; v G g g B4月债券发行量较3月回落三成，发行主力仍为国企。
民企方面，美的置业在中债信用增进的担8 4 p ! k保下发行10亿元中期票据，万科、滨江独立发债，新希望五新实业发行ABN。2022年12月，民营房企曾在中债信用增进的担保下迎来债券发行“小高潮”b = A `，但2023年以来债券融资表现回归平淡，这说明现阶段在– i `缺乏外部支持的情况下，大部分民企的独立再融资能力仍未重塑。
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