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北京跑赢大l 0 V L ) V盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，U % p为了上劲松幼儿园，F j A e女婚前J f e D U F 592平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（! . # =一套先生父母住（先生名下c X D E l v Z），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过r 7 [ C A K r前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小o . c [ n l E * Q学是民族小学，日坛中学相对符合，S O / 9 )我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提[ Z [出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来N V $ r 5 n h中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。m 3 9 m g V g R目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂k W K着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件* N Y 9 z d肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子: @ 3 ;差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿% B Q 0意放），如果两套Q P 2 M k ; 1都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域不同类型房屋有过市场研判及未来行R 2 % q情分析,建议认真阅读,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可j S P _ & Z h u,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;y r O & E ! j b如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小Y l q区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大a B 3 c t : |一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还7 L b % K t Q t Y有可增长的空间,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于# : E * y P您婚前财产,需要和家人统一意见,+ ` J X如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了– 2 t S f 4 R原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！仔细拜读了您J / } Z X #星球的文章，获益匪浅，现请您指点置换思路;我家情况是孩子在朝阳大屯附近读小学，估计还会在这里读书4-7年。目前想出掉家里位于安贞里的房子，再加上一些资金，预算能到1000左右用于改善。夫人特别希望有个小花园或者露台。我有两个思路，一是在学校附近买二手，I I U J V c j可提升每天居住的舒适度，请问有没推荐的盘？
目前在润枫德尚苑有一套意向房。二是在北边往外围找一套洋房或者别墅，新房或者二手都可，日常还在大屯附近租房，周末和假期去外围改善房居住，提升生活质量，请问有无可推荐的盘？目前有考虑在昌平北七家的王府花园买一个项目做改造工程。或者J ] A ; Q Y g有更合适R ( F的l – I d J e 8 9新手盘？这两个思路是否妥当，请给予指点，谢谢！
A:回答:您好,7 ^ ~ V u y感谢信任. – O x U j $ ? `!从投资角度看方案一效率更优;但润枫德尚苑楼盘一般U X 5 T @,涨幅很弱,热度和流通性也一般,这个盘在亚运村排名属于尾部;可通过165 p b p d#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚z N ~运村比较好的盘是保利金泉,但户型很烂,_ l |不如看看北侧的奥森,纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺;整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健;
1000预算如果改善至少是个三居;能选的盘有上元君庭、澳景花园、澳林春天一期;这三r D E 2 D | Z j个盘属于区域中等,能跟上区域行情;方案二不太建议;王府花园投资属性为0,这种类型的盘我一般都是建议高峰期出货,整个北京的别墅洋房值得买的很少,1000左右的预算很难买到能涨价的,因| w 6 + W为这个预算在别墅洋房产品里属于尾部,而别墅产品的购买力大多都集中在中顶部,这种尾部的产品购买力很弱,买过来基本就砸手里,卖的时候很难且价格没有优势,能保住原值已经很不错了;精华栏文T ; r 1 g 7 K b章16#北京区2017-2022楼h 6 j t E n盘涨势收益分析(历史成交大数据)有北京所有别墅区的行情走势,祝一切顺利,有问题可再向我提问
Q:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园* U I南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房s 5 ( T / d 0计划：1）为父母在潘Y C [ ` \ C o 1 o家园附近再买一套500-600万的h K \ . Q F g两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京, q A H )、朝青）q b C置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代z $ O q v F r g D（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案` ; + i C b & M：$ & y现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有J R j太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/小区推荐？或者是否可以指点其他思路？非常感谢！
A:回答p 2 k d S P % A I:您好，1、潘家园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大[ / 8 T o盘选筹导图,朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三= | $环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合l 8 + d 4 N体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是6 p d $大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也t * \ b )是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基j 3 L / 0本都是a O D A ^ f m ! L回迁社区了，脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利G u [ G n =，这一大片的房价水平很低，5年基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青K j +年汇是很好的盘c A p , i i，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，k G I [沿着朝阳路一g b ] S @ I直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，9 c k a常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产业，缺点是望京西园居住体验度不S * P U ) Q高，涨幅也差点，你在大悦城附近选很好，参考星球精华栏文章1M 1 Y 4 8 # & } w6#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好，1像东湖湾，橄榄城，保利中央公园这种品质的楼盘，一层什么价位可以买，比如楼上正常楼层14万的单价，一层11万合理么？如果未来楼盘持续涨，那一层相对正常的楼层会跟着\ W d / L 1 t + q涨幅还是会落后？2.如果考虑买一层，微观到以上三个楼盘的一层，哪个y \ n小区的一层未来升值性更好，我指5 g – 4的是无花园，无上下跃的普通一层。3.当下的市场明显处于下行通道，是不是应该由之前的2000预算主动降低到1500博得安全性以长持，谢谢
A:回答:您好,关于高层中的一层能不能买一是看价格二是看位置,正常高层中的一层要比中高楼层价格低一些,也不排除有价` y B L !格一样或者高于中高层的情况,比如临街的高层要比小区中心位置的一层便宜,如果一层有明显的硬伤,如临地库出入口,主干道,这种情况会有明显的噪音,价格会更低一些,像望京这三个盘都是h n 4 5 f . [ 0区域内的标杆改善盘,橄榄城和保利的天花板更高一些;11万的价J 1 M格还可以,2000和1500在这种区域没有特别明显的区别,唯一的区别就是1500流动性稍比2000的占优势,可通过星球精D 6 c华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益K # M \ G e % @ l分析(历史成交大数据)查询x J Q Y楼盘行情;从长期看大户型的涨幅更乐观一些,现在大家对于房子的功能性要求越来越高,两代人居住三居是最低的要求,有条件的会再加一个书房;疫情后大家居家的时间更s H \ V 1 T { F )多,每个人有一个自己的独立活动空间是以后的刚性需求;如果有条件可以{ z V {上2000,祝一切顺利!
Q:提问:京总好！观注了很多房产博主最终选了您，8 3 c H r { +肯请您给我建议和指_ a S s c I引;我家庭基本情况：三口之家，目前我F Y | & R C .和先生刚企业退休（退休工资够负担两人生活）T = T O ! , = V有一儿已工作（工K Q 4 : : + J资也仅( \ ^ 9 k c 2 { [够自己生活开支）家庭名下唯一住房在上地西里110平米/两居目p ) H i 2 V 3前挂在中介准备出售。（前几年想着一卖一买同时进行，但一直也未置换成功并错过了最佳时机。目前决定先卖再马上买）大概能卖J _ 1 Q J f ` 31300左右！
想置换一个保值增值理想的房子（不考虑学区，也不自住！买了马上租出去，一部分还贷一部分补贴孩子租房）只考虑投资属性。目前看了望京的几套房实在不知道如何选请您给排个序1、（融科一期/132平/南北三居/18层/1599万）（融科二期/# ? J V139平/南北三居/3层/1580万）
2、（国风北京/146平/南北三居/3层/1398万）（国风北京/149平/南北三居/3层/1430万）3（东湖湾二期/147平/东南西北一卧临马路/可二改三居/1500万4、（上京/132平/南北三居/1450万）5、（慧谷/140平/3层三居南北/1490万）目前看了这几套未看其它区域和楼盘！实在也不知选哪里？目前预算卖房1300+200多现金也可以贷点款用租p ^ d x p金抵房贷。请指教买哪套未来更增* 6 W \值，或者您有更好U E H 1 z ^ P K的小区推荐
A:回答:您好，你区位和盘的选择都很好，关于这几个盘的理解：东湖湾、上京新G b b – u I T r航线和融科国风属于两个位置，望京为东、西、l B = r * r北和南，望京东是发展的最好的_ L { c S –，也就是融科和国风所在的区域，最好的资源也都是在望京东，望京北是后期发展起来的，现在也不错，融科和国风属于两个不同性质的盘，国风和慧谷有点偏刚需，融科是纯改善，这两个盘应该优先融科，你是改T P J R # D善的总价肯定不能买到刚需盘里，两个S ` Q盘的海拔不一样，东湖湾比上京新航线要强很多，上京也不错，但这个盘的户型是个减分项，刚需盘户型稍微差点影响不大，但改善盘影响很大
本身这类盘的购买者都是二次以上的置换? u ^ a群体，对于房子的细节要求更高，在望京改善盘很多，所以上京只能跑在后面，我觉得你可以在东湖湾和融科= + : \ ( E之间做选择，这两个盘都是同类盘，融科我建议你看看三期，你看的2套一期和二期价格已经到1600了，三期140平的三居基本上也接近这个价格了，三期整体水平要比二期一L G & Q k G T Y期好一些，东湖湾& a R Z n – i Z和融科注重投资属性我个人更倾向于融科，位+ D j – 8置好，价格不高，未来6 I e u ` n 7的胜率会更大，且有足够的成长空间，你可以通过16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;祝顺利！
Q:提问:京总你好。我在去年8月买了金域东郡2居作为投资。今年年后感觉标地买小了，就想换成亦4 ! ) j庄金茂府。最近刚在亦庄金茂府交了定金，签到10月过户。s M b金域东郡同时也挂上了，但是最近我看市场挂T c ? t h g ~ V牌量非常大，成交量确很少。1、我想问金域东郡我应该抓紧出手还是再观察一两个月？等5月份新的学区政策下来？（因为要用这个指标买金茂府）
2、因q J + P \ 7 H为亦庄金茂府买的单价也r 2 Z已经是9.7w了，其实心里也还是有点忐忑，对三到五年的一个成长空间判断比较不确定7 ! H k R f。（因为是投J L e资，所以想在3-5年内出手）\ _ + z 9 d P o l3、我父母家有一套房在丰台刘家窑，2004年m h , w # \ 8的房子，三居室140平，现在也在出售，但是这套房p # J ? – ! Z的咨询量带看量都不– V S太好，想问问这个区域的价g | s + d } Z L S格会有波动么？您是如何判断的？什么时候出手会更好？需要低于市场价出售么？
A:回答:您好，建议你认真阅读星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;亦庄这个位置像海梓府，金域属y / _ = 9 M p于板块内的中高端水平的改善盘，这个区域主打的也是改善，亦庄长期价值很牢靠，这些盘还有一定的成长空间，不K X x R u v a h P过不D V 9 Z会一直涨，遇到行情涨20左右，冷静期回落个3-5%，下一轮会继续往上爬，中短期我比较看好这两个盘的成长性，价格和品质在板块内比较稀缺，其次关于金茂系列，每个区域在一定的时间内都D @ : :是有j 1 T上限的，3年内是一个什么价格r D J 5 Q / j S ?，如果超过这个价格会回调横跌，5年和8年又是一个价格a s ; n u，这个价格的上限跟城市的经济发展、区域的购买力收入相关，像金茂系这种CEO你至少要有10年以上的持有计划，才能把这个区域的潜力吃; – { 5 e ;透
中短期成长性中高端楼盘更牢固，如果你计划5年左右脱手，应该在) ; M : ~同样的盘加仓，把刘家窑的出手，用父母的名额买入，这种方案更有利于你接下来的5年的保值增值性，关于刘家窑，从南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，有的位置更像是县级的水平，未来改造优化的时o a W d间线太长，我已经多次提醒{ T C这些位置的要尽快出掉到资源更好的区域建仓，才能吃到楼市的F i O + 2 b第一A r m J轮行情，现在的市场轮动的现象很少，基本涨一轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各} x C 1 k w区龙头位置开始涨，刘家窑的价格差不多就可出，不要标太高，参阅星球精华栏文D G _ ~ D =章16#北京各区2017-202m e $2楼盘u ` s ,涨势收益分析(历史成交大数据),祝顺利！
Q:提问:京总好！认真阅读B x U了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前+ B ~ . U 0 6 N在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套B { m b一居，目前价格腰斩W U 6 a ! P / F i且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市c ) F Z M : N值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的3 t C S城镇化红利期接近尾声C @ c p 3,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行P d / h { \业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过Q ( Z # H详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安y # g = ^3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良X 0 I乡、涿州、固安本( M ! , ]地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近[ G 7 d 0 { d , *,但商圈自身| g + : W不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章\ h /87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红K / ) =利;您们的年收入略低,但资产数量比较C 4 e z P 5 0 e @优质,应该盘V * X I M活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;| i F如果全部出Z ] f e / N C掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝x m f e 8一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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08#史诗级通货膨胀正在路P t q上,普通人的对与策
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微观类（部分文章）
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