叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的l e ] p O &人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京4 z * I跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不D o q 0考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子: O f g G 1 , #。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二拨子、朱辛庄新R ? I _房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河: @ X ;只能看看老破小，以后可能/ $ # f P V +没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以^ 1 \ ) \ ) o =上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.S ] R r买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨– . ( d ( 6询下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域m v m l W ! y华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京q # y R x 6 1 s区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空@ F 6 D v 2 @间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，m b r @ D & g P j落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换, 0 X ? 2 f句话说需q { $ h g 9 x G 5要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢8 4 d =慢这个片8 b 9 Z M b c e区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这1 C / . l些板块有现成f M , G X z S * =的优质资h 3 A ^ Y源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价_ [ V F } A \ l )值，就是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的资源都会往新区挤，新o e 2区的价值会很快提升，像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑i ) % ) V F = L现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左* F + b P右，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多4 U ( { 7，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问_ U 3 G 5 j M U题，主要用来升值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及P ? ) M ~ m附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比a I { G F _较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干w K v n 0 g嘛要去关注租金,第二700左右? g 8买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的= u – W ) / G这些盘全部脱F ) / o R离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概. Y ` i率很大,如果你选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的H j 1 x j产业资源全部在亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱h ! 5 1 U离产业资源其它再好也不会有行k ~ r k 6情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,S X { $ & I你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好K q E V & H A , v,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼5 @ x c \盘,o – g不会出现10万以下的产品,现在10万以下的都可以重? O a 2 ! s ^ ~点关注,祝顺利!
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年: r _ 6博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内W b N @ ^ [，4f | O50以内两室一厅, ? b V e 7老破小3.五环左右500左右次新小两居b z d m _ ^ 8 %4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目^ { |标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两9 Q Z居，现在只能退居到二流地2 * ( L #段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹w * z k & f上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有F ~ 8 * 05年以上，怎么选看你对成长的预期u P M C & { v v {以及下次K [ h x Y $ % g f置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左% H M [右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北T X v路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，e 5 . v现在孩子在国外发展F ] 2，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另I C 3 + I 9 j还有200平左右的在万科公园5号，准备y ( 6 m j退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整( 7 o . X z个# & # y j 1 4北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判u o F（2027 b & c e % $ _ [2-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然X R b [ 4 L 5这个盘不是万柳的头牌小区，但N = ) P热度和流通性都不错，你_ 0 c 3 B d这个房子唯独的缺点就是小了e A s c r h y点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创u / $ o |壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;% q p ^
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手# h ] 3 P盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定, x R金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都m U 1 }很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧H : Q $ S水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以4 G L t F g y上的水平才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降O U M级，把面积升上去各^ f s项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻3 w 7 ] 8 ,辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:楼主您好，我有一套清河怡清园的板楼小三居带个车位，可能能出850。由于房子已经V @ u G n有20年了，居住体验不太好，想换个小区环境好，户型好的低密度社区养老房。目前比价看好昌平南的位置，低密度洋房看; @ d W ] a ) r了几个。我们最大预算能接受1000，希望密度低些，环境好些，户型好些的新盘或者次新盘。我们看了廊桥水岸，长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅。但看了您的文章，这些盘的保值性都比较差，我们虽然打算长期持有，可也担心和保值性太差，跑输大盘\ W D { K p n太多。不知您有什么建f O i `议。或者放弃昌平南，看其他区域，比如顺义？
AE / # Q:回答:您好，怡清园虽然居住属性偏差了些，但这个盘的Q ^ u D %保值增值性要比你看的盘好很多，板块资源不一样，决定房子价值的先是区域资Z # ? A源，其次才是产品A [ y力，廊桥水岸，[ ! ) s !长滩壹号，泰禾拾景园，中海丽春湖墅这些产品都很不错，但区域资源太差了，如果你对低e n 8 X # S k y密度的洋房产品比较钟爱，可以考虑亦庄河西板块的金茂系列，三居室的价格在1000左~ w / G X l 0 \ 5右就能拿下，预算和产品很符合你的要求，而亦庄的板块价值要比昌平及顺义牢靠# o } G的多
顺义和昌平这两个行政大G S W ~ @ i区本地是严重缺乏高精尖产业的，如果在这两个大区R n _ 0 x _ O \ 0选筹，最好的方向是卡在区域的最南头，也就是昌r _ J Q k K平和海淀接轨的位置北清路附近，顺义和朝阳接轨的位置孙河后沙峪附s J j + z h a W :近，北清路1000选不到特别优质的洋房产品，孙2 r o W / U V = !河的北2 | P ? H京院子最低总价的三居室要1300往上，要么你就是把预算提高到1300买北京院子，要么就是把方向移到大兴，这是最稳健的方案，提高居住品质的情况下不会影响房子未来的增值性，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换。祝顺利！
Q:提问：会长，您好。因为孩子的原因需要N O Y m j 6考虑学区= A o R ^ X C y t房，继而产生了需要对当前的房产全盘调整的需要，想向您请教。外地留京，京籍，目前在四惠两套房产。东恒时代三期的一居室一套，旁边都会华庭3居室一套自主。E i q c } I L目前两套房产总值约1600万，溢价850万，房贷有270万左右。手中R b x另有资金约400-500万。孩子不到2岁– N B /，需要2027年上学。所以想在23-25年买一套学区房。目前考虑在东城安交学区占坑600万。学位用完后就出手。思考解决路径如下：
简单解决办法i q * ~ P B y }：现有两套房产都不卖，东恒改在家中老人的名下，我们腾出一个名额，然后重m ; C 2 I # h ^新筹钱搞定学区房。那么现有房产都不影响。但是很想请教您：您觉得我现有这两套房继续持有的价值大吗？这个地段还{ \ = $ k有上升空间吗？还是建议更换更有潜力的区域？我们的目标是未来/以后在北京长期持有两套房产——一套三居以上，一套一居或者两居室。本次的学区房是属于六年期的资金占用。
全面换房方案：先出售东恒一居室（约8万/平），600现金，先行投( $ G i 4 D * d资一套更具有潜力的一居或两居，可以是学区房，也可以不D – x O \ # f 5 S是。后期出售都会华庭} z { P e g @ T三居（7万/平），再添加一些杠杆，预计2000万左右，购买一个160-200平米的北京整体居住氛围更好的常年自主。2025年出掉小投资房再买学区房。这种方式相当于将两套房全面置换，并且还需要有投资眼光能买对一套小户型，两三年转手。以上两种操作方法，想听听您的指导意见。看了您很多的文字，默默把自己的理想定在了= 3 \ G ^ T万柳……希望自己能做到~谢谢
A:回答：您好,感谢信任!我在星球精华o O Q N Y 9 C )栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析,建议认真阅读,四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群;品Z l 2 S 9质盘是东y k 0 ; B f . G恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;东恒时代三期属于刚需盘,但价格在区域没有优势,刚需客第一选择是壹线国际,长车群体会选择通惠家园;再往上一个客群就是改善置换群体,东恒时代二期、金地名京、凯德锦绣是这个板块的标杆盘;可通过星球精华栏1h @ A Z I G W – C6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
都会华庭属于十里堡板块,而十里堡区域缺乏优质商品房+ U ( } H T \ ) L,声望比较一般,区域大多都为老房^ # % { \子,2000以后的建筑和居住感同r T l : 6等价格内在整个朝阳东部优势也不是很明显,从长期价值,方案二更有利于家庭资产的增值性,从效率优先原则,这两套盘应该置换为优质商圈的霸盘,因t \ + H为您们的底仓比较足;可以选一个不错的盘;一来可以居住提高生活品质,二有助于未来资产的升值性,北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场f ^ { d d j的主流户型;疫情三年大家居家的时间更多,对于房子的功能性有更高的要求,包括社区环境、物管资源、生活配套方面
方案二中的思路完全正确,小户型避开学区房,如果把自住房定在万柳也可,这样就不需要再购置学区房了,万柳2个学校,一个是市重点,一个是区重点,万柳的房子保值升J ~ ) p p { \ J值性很强,只不过2000的预算如果在区域内想挑选一个比较好的商品房只能是小三居,或者大两居;品质商品房三居价o U J A 9 + l d `格基本在2500以上,如果计划在安交上学,可以围绕安交一带看看也可,2000的预算在朝阳选到的盘要比海淀万柳居住体验更高,可以是四居,三居也基本是区域内标杆盘了;祝一切8 K w \ E | / s顺利!有问题再沟s U h r T @ .通!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选e C 3 \ B l X #筹跑在大盘前面
关注公众号｜
进入知识星球可进行提, D b Y ; T问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京1 % c c F t楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品, p r H ( Z房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类/ _ f D P ? 8（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12## Q n & 6 A q p避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次L t 0 W ` ,吃饱10年，拒绝多动症
15#望京1( v T ! { V 2 4 &39个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各U Y 7 .区2017-2022楼盘涨势收益分析(历D Z . y史成交大数据)
17#石景山未来楼( @ C # O b ^ h y市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
8/ % A . o s 1 |1#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通* / } y州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等I H @ { ` P } .内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫V S V i D e码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容