现在的楼市冷成这样。
本质上，还是楼市在还过去的债。
彭叔给大家看2个数据图。
第一个。
这个全国个人房贷余额同比增速。
大家可以简单的把这个，理解为，国人加杠杆的示意图。
也就是房价上涨的幅度示意图。
其实如果单纯的从收入角度来看的话，国内房价从2011年之后，就不应该再涨了。
但是2011年之后，国内. f J \房价不但上涨，反而又来了一波翻倍行情，这里面的本质，就是大家在加杠杆买房，也就是贷款买房。
在2011年之G 5 / & P前，国内贷款买房并没有彻底流行起来，哪怕是在2008年到2011年，当时有着4万亿大水，但依旧没能把房价彻底的给炒起来。2008年到2011年，全国房价连一倍都没有翻到，而且在2008年到2011年之H n o w X H /间，大部分人的收入，都是翻倍上涨的。
也就是说，2008年4万亿的水，不是只流向了房地产，其他行业，也都多少雨露均沾了一些。
这; R E d e g个图n Z R D m片，其实就是房价走势图。
在201: | b P3年的时候，国内部分城市房价，还短暂的回暖了一下，这里面的本质原因，还是当时大家收入都上涨了一些，杠杆还是有余力往上加的。
等到了2013年到2015年的时候，杠杆就没能起来，不是跌，就是平。
2015年棚改去库存，房价大涨，同时，杠杆率也大涨Y Q p A j ,，所以大家看到了，这个到V，是非常明显的。
结果这个杠杆，从2017年3月份之后，就开始往下跌* r c F o @ A了。
原因是，在2016年底的时候[ s n / l / h 5，房住不炒被第一次的提出来了，2017年3月份，北京、上海、深圳等城市，先后出台了强力的调控政策
从宏观角度来说，楼市的盛宴，在2017年之后，就已经结束了。在2017年之后还高杠杆发展的房企，普遍下场都不太好。
我们现w v \ s 9 *在看b } 7 V \ |这个图，说出这样的话，也是站在了上帝视角，如果让你回到2017年的时候，你怎么知n j u I ] p M s道后面的时间，就是一个大斜线，而且等到了2018年下半年的时候，这个斜线还变P 0 c F N D ( T J的平缓了，那个时候，人家还以为能反弹q f E R D ~呢。
我们现在是处于上帝视角，才能看的这么轻松，但房企当Y ? % 7 j 2 a时，已经红了那么久，看@ 3 g v h } N p k不到，也很正i 0 ( x T W | V w常。
毕竟那就是一c d q场豪赌。
如果说，2017年之后，押注房价还能大涨，那么赌上涨的房企，规模还能翻一倍甚至更多。
只是他们赌输了而已。
当这个贷款增速下降的时候，也就意味着，房价s ) N K ]在下跌，或者说，居民的杠杆，越来越难加了。
很多人，不明白杠杆为s y 0 \什么加不起来了。
这里面，有一个关键点。
杠杆不是没有成本的，杠杆的本质，就是负债，既然是负债，就需要支x | G F z ? P 3 q付利息。当你的收入增速，超过了利息支出的时候，那么你这个负债，没问题，但是当你的收入增速，低于了利息支出的时候，你就很明显了。意味着你的资金流，已经要覆盖不了负债的利息了，当你. : k M 4 Y q $负担不了利息的利息的，这– 1 L K K * u ^ ~个游戏，就完蛋了。
那么，要解决这个问题。
就只有一个办法，不是那些房产专家说的大放水，通货膨胀等等的。
而是，涨工资。
不管是大放水，还通货膨胀，如果无法I % . / u (给负债的人涨工资，那都是无效政策。
因为如果你收入不上涨的话，就算7 n L物价翻了一倍: \ U E R P j s H，你每个月要还的房贷，还是一样多，那你不就更惨了。
再说的具体点。
假设。
你现在，月收入，1万，房贷S A y w +5000，每月日常消费5000，月光。
在这个时候，如果说，你的收入没有上涨，房贷也没有变，但是物价上B U n涨了，那么你每个月的开销，E ! Z y q 3就从55 O 6000，变成了7000，但是你房贷又压不下来，你月收入1万，你怎么维持呢？
你去网贷，去和亲戚借钱，能撑多久？
那些房产专家说的放水，和通胀。
他们的想法是。
你现在，月收入1万，房贷5000，每个月日常消费5000，月光。
那么。
让你的收入，从月收入1万，变成2万，翻一倍，房贷是死的不变，还是5000，每个月日常消费，物价翻一倍，开支成了1万。这样的话，你每个月就剩下来5000，这5000，就又可以加杠杆了，也就是房价又能上涨了。
说到底，还是要增加收入。
不增加收入，光增加杠杆，是有极限的。
现在已经到m 1 k D n 9 %了这个极限了，收入不涨，房价涨个毛线。
彭叔一直说，什么时候，房价能上涨，你就盯着你的收入看就行D l } r 3 J r * w了。收入没起色，你的房价，就很难有起色了。F \ } n : f @ M }
你想想现在，老板给你涨工资，E m , D这难度，有多2 0 F大。
第二个。
上面现在想要把钱，从房地产里面拿出来，或者说想要把钱逼到制造业和消费市场里面去。
不是不放水，而是定向的放水。
就像2015年，定向给房地产i } & Z } y放水一样，其他的行业，基本上都没有分到水。
大家看这是，历年的银行贷款，三大业u R 9务的占比比例。
这是国内经营性贷款、消费贷款、住房贷款的比例。
可以看到，从2015年之后，到2019年，国内经营性的贷款，直线下降。
这也是，我们一直喊，国内经济脱实向虚的原因。
钱都跑到房地产去了，制造业没水了。
从2019年之后，钱又开始从往制造业增加了，这就说明，现在的水，不是没有，而是没有流到房地产。
有的人说，现在房地产都这样了，为什么制造业还没起来。
这里面，有一个时间的问题。
当年，o U H日本房价破了以后，他们是花了30年的时间，才把那个坑给填完。
我们之前，这么多人负债买房，从2021年下半年开始算0 – 4 | A q L K，一共才2年时间，你就e J h u D是再快，也没那么快。
制造业红起来，也是需要时间的。
并且，制造业) Q u ?搞起来，关键因素，还是在消费上。
人家把东西给你造出来，你肯定是要消费，人家才能继续造[ N 3 1 ^ k。如果说，造出来s m . } Z * Z的东西卖不出去，你不9 Y a H消费，那这个还怎么玩。
就算是定向放水，也不行。
所以想要好起来，这个时间还是需要很长的。不会) G q ` j d h G那么快。
彭叔再给大家看一个政策方面的表态图。
这是前段时间，央行开第一季度会的时候，m s ` N p L P说的内容。
在这个里面，人家说的很清楚。
第一句，房子是用来住的，不是用来炒的。
第二句，坚持不D @ ( |把房地产作为$ = y % e ~短期刺激经济的手段。
两句话，就已经把g r ) s 7 u ^ ) o现在房地产的情况，给说的很清楚了。
那么，我们再结合上面的情况。
当下，不管是收入，人口，负债，政策，等方面，都不支持房价大涨了。
那房价还大涨个毛线。
现在那些炒房客。
赌的就m % G是，后面收入持续下降，很多人资不抵债，想8 [ @ 2 i C P # /要用这个，来逼大放水政策出来，改变对房地产的态度。
他们喊房价不行的，本质上，是希% T L l望用这个来逼的放松政策。
只是上面这次很坚定。就是不放松。
把那些炒房客给急坏了。
不过，彭叔也是捏把汗。
因为今年的情况，的确不t / 7是很乐观。
上面这么要牙不放松，也就类似于，美联储咬牙加息，甚至美国银行都有倒闭的，他们还在加息一样。
大家都是在咬牙硬挺，都承受着很大的压力。
未来能不能一直顶着压力，死活都不放开，这个= F ] x C彭叔也没底。
所以只能继续看了。
2018年之后，全国大部分地区房价都没有什h 8 G y b w S K q么起色，比如说是青岛、济N o q P |南、石家庄、郑州、太原、贵阳等等的。
能有起色的，也只有2021年那一小撮，而那一小撮的热完以后。
2021年下半年开始，就都不行了。
2021年下半年到现在，快2年了，好像– E \还没哪个大城市，房价大涨的。
这波凉，是哪怕杭州、南京、苏州、东莞、佛山等二线都在凉凉。x 2 M y & * u
等于是，2018年之后就凉的，2021年之% ` c V后还在凉，2018年没凉的，2021年之后，也凉了。
这还是比较危险的。
最后：
买不买房，不是重点，重点是你要把自己@ Z ~ ~ 2的收入给稳定住，收入稳定住了，就? f 1 a 8 ?算房价大跌，你也能还的起房贷，至少房子还在，收入稳不住，房价不跌，你还不起房贷，也一样凉凉了。
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