界面新闻记者 |
楼市仍处于调整期，近期开发商为了卖房花式促销屡见不鲜。
最近厦门本土国企特房集团推出的“买房送两头猪”引起关注，但最令市场惊奇的是，时隔多年再现开发商“零首付J Q } .”，甚至“负首付”卖房。C g g \ F v j 4
以深圳为例，位于龙岗区的信城缙悦城L G w . 7 = 3 #此前推出“0首付购三房”，罗湖区也有房产销售人员表示可做到“负首付”买房。
此外，还有位于罗湖区清水河片区一处新盘也打出“只需首付89万元就可买到65平方米的两房单位，相当于开发商直接送1.2成首付”的广告等。
热点城市重庆也不例外，巴南区的房产销售宣称“首付负1万元”“不需要首付还能再拿1万& ^ 8 & n ? d元”K G ; v以及“负首付50万元买学区房”等! Y ] q 3。以后者为例，若是在一套房源总价的基础上多向银行贷款50万元，即购房人不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。
在广东惠州，] E 5 B c 0 {也不乏各类楼市促销活动，比如大亚湾区域的臻悦府项目的4.8折促销也成为当地焦点。该项目销\ Z = ? * V : i售均价为l L X F14425元/平方米，但} \ = r x近期有销售人士称低楼层价格仅为6800元/平方米，相当于打4.8折卖房。
位于惠阳淡水的东方铂悦府则推出“有史以来最大优惠”，即零首付、送车位，在售房源折后单价约8700-9700元/平方米。该项目的最高备案均价曾达到1.52万元/平方米w @ [，等同于以6折价格促销。
除此之外，还有南京、厦门多地的` / i ` 9 =一些楼盘项目推出不同力z ` V ) i度的优惠举措，以提高房源的去化流速，但目前来看，效果微乎其微。
更重要的是，当市场各类营销现象频繁，促销活动背后的问题和风险也渐渐浮出水面。
以吸引购房者的“负首付”“零首付”为例，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人、房地产法5 X r s @ = a / b律事务部主任郭韧认为，这类宣传可能只是宣传噱头，“大多t | = 7是付款延迟，先签合同后付款。”
最后的结果就是，一旦涉及虚假宣传会被行政处罚| d s w ^ r e 1 Y，而已f # ( , l L i ^ u签买卖合同则会面临撤销。
从操作方法来看，广东住房政T z T T * t策研究中心研究员李宇嘉告诉界面新闻，“主要是通过做高合同_ E Q = a } p $价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。s t G G 7”此外，开发商也可以通过首付分期、返首付等w D s a v d Z 4形式，实现“零首付”和“负首付”。
中原地产首席分析师张大伟认为，这类做法也称为“高评高% | g \ $贷”，就是银o s I 2 D : F行评估价格比真实交易价格高，从而贷更多的款变相降低首付。
高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。“里面涉及阴阳合同、卖家2 D }配合控款，其漏洞在于银s a m行评估价有浮动空间，只要卖_ R s I \ S 3方同意即可，本质上也是违规。”
开发商也是冒着高风险做此类交易。m Y ! ;郭韧表示，对于开发商来说，如果负首付卖+ . Q ! t ; N @房，但后面买家违约，消费者不` { } f 9 i P 8肯还钱，不肯继续该交易，开发商想要起诉要求违约金Q p L % Y M %会比较难，因为买家本身就没有通过付钱来买房。
IPG中国首席经济学家柏文喜向界面新闻指出，这一现象实际上也意味着开发商面临现金流和去化压力，以及各地不让房企公开和大幅降价促销下的打擦边球i = I \的赚噱头、吸引眼球的变相促销行为。
“对于开发商而言，无论O ^ ; . o是; U 2 V ` # y E f否被举报都有可能被监管部门叫停或者处罚。”柏文喜表示。
比如5月20日，针对惠阳淡水的新盘东方铂悦府推出“零首付，送车位”等促销手段，惠州市惠阳区住建局发布通知f q o D P $ ^，将在全区范围内严查首付贷、返首付` S g z、零首| T e m –付等违规销售行为，以及发布虚假违法房地产广告和散布不实信息等行为。如因违规销售引发投诉，涉事楼盘将被关停网上交易系统。
在此之前，n E Z \被全网热议的昆山两楼盘因大幅降价被暂停网签更是典型的案例。
5月初，一份《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》的文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置m , 9 s 9 D j ` H业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅m M @ 8自大e r c幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩P 7 .序，造成社会不稳定因素。
通报文件还指出，“对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签(待整改结^ . w O + S束后予以( * P q s开通)，并已将其不良行为计入年度诚信档案。”
购4 l U房者的风险自是不言而喻。柏文喜指出，买家可能面临这种变相降价促销方式所V + 8 y : V W获得的实惠最终落不实，L S u或者可能因为涉嫌违规和被叫停而被禁止的风险。
在郭韧看来，“零首付”、“负首付”看起来是没花V P M . r [ S m钱去买房，表面看没有风险，但买这类房也需要谨慎。因为开发商b I b y E O ( t的合同中必然会做其他的相关约定，如果最后购房者没有钱支付房款或者房价下跌想违约，买家也要承担一定的违约e ; } 9责+ o 6 ` M – O c _任。
“通过上述这类] 0 3 – U ~ ~ R优惠引导购房者，但事实上价格可能并没有太多让步，这会_ 8 X导致购房者不仅要承担更高的月供，还要承担着后续房价下跌的风险。”李宇嘉补充道。
不仅如此，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。
从“低首付”到“零首付”再到“负首付”，无一不是反映出“金三银四# C a ; H”之后的市场Y I ! I + 3 %预期和需求不M l # W s h 3 ;断疲弱，新房项目去化更困难。
据易居研究院统计，2023年5月1-22日，全国5I j \0个重点城市新建商品住宅成交面积为1199万平方米，环比4月1-22日增速为-13%。
此外，在全国50个城市中M K – n u \ N 4，只有18个城市交易行情有环比增长态势，剩下的32个城市都是环比下降态势，表明行情趋冷的城市数量要更多。
界面新闻记者 |
楼市仍处于调整期，近期开发商为了卖房花式促销屡见不鲜。
最近厦门本土国企特房集团推出的“买m } u I 9房送两头猪”引起8 ! ) G u关注，但最令市场惊奇的是，时隔多年再现开发商“零首付”，甚至“负首付”卖房。
以深圳为例，位于龙岗区的信城缙悦城此前推出“0首付购三房”，罗湖区也] Y g 1 J d `有房产销售人员表示| 4 = m } K e可做到“负首付”买z d m o房。
此外，还有位于罗湖区清水河片区一处新盘也打出“只需首付89万元就可买到65平方米的两房单位，相当于开发商直接送1.2成首付”5 } 5 B 7的广告等。
热点城市重庆也不例外，巴南区的房产| P M q ;销售宣称“首付负1万元”“不需要首付还能再拿1万元”以及“负首付50万元买学区房”等x [ w e。以后者为例，若是在一套房源总价的基础上多向银行& R o : ? , G c贷款50万元，即购房人不仅无^ a _ g需付首付，还能拿到50万元作为装修款。
在广东惠州，也不乏各类楼市促销活动，比如大亚湾区域的臻悦府项目的4.8折促销也成为当地焦点。该项目销售均价为14425元/平方米，但近期有h ~ Z [ J f _ l销售人士称低楼层价格仅为6800元/平\ & j方米，相当于打4.8折卖房。
位于惠阳淡水的东方铂悦府则推出“有史以来最大优惠”，即零首付、送W ? u P @ W | .车位，在售房源折后单价约8700-t : 0 | P9700元/平方米。该项目的最高备案均1 E X } * 2 ; ; t价曾达到1.52万元/平方米，等同于以6折价格促销。
除此之外，还有南京、f V , Y # [ } M厦门多地的一些楼盘项目推出不) i b同力度的优惠举措，以提高房源的去化流速，但目前来看，效果微乎其微。
更重要的是，当市场各类营销现象频繁，促销活动背后的问题和风险也渐渐浮出水面。
以吸引购房者H y ; ) O 3 =的“负首付d : %”“零首付”为例，北京盈科（上海）律师事务所全球a 6 6 N S = o ^ D合伙人、房地产法律事务部主任郭韧认为，这类宣传可能只是宣传噱头，“大多是付款延迟，先签合同后付款。”
最后的结果就是，一旦涉及虚假宣传会被行政处罚，而已签买卖合同则会面临撤销。
从操作方法来看，广东住房政策研究中心研究员李宇嘉告诉界面新闻，“主要是通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。”此外，开发商也可以通过首付分期、返首付等形式，实现“零首付”和“负首付”。
中原地产首席分析师张大伟认为，这类做法也称为“高评高贷”，就是银行评估价格比真实交易价格高，g 1 A ^ h ~ \ ` l从而贷更多的款变相降低首付。
高评就是高评估值，高贷就是高贷款额。“S X v Z F里面涉及阴阳合同、卖家配合控款，其漏洞在于银行评估价有浮动空间，只要卖方同意即可，本质上也是违规。”
开发商也是冒着高风险做此类交易。郭韧表示，对于开发商来说，如果负首付卖房，但后面买家违约，消费者不肯还钱，不肯继续该交易，开发商想要起诉要求违约金会比较难，因为买家本身就没有通过付钱来买房。
IPG中国首席经济学家柏文喜向界面新闻指出，这一现象实际上也意味着开发商面临现金流和去化n r 7 E F Y F压力，以及各地不让房企公开和) \ w ] – $大幅降价促销下的| S 0打擦边球的赚噱头、吸引眼球的变相促销行为。
“对于开发商而言，无论是否被举报都有可能被监管部门叫停或者处罚。”柏文喜表示。
比如5月20日，针对惠阳淡水的新盘东方铂悦府推出“零首付，送车位”等促销@ j J !手段，惠州市惠阳区住建局发布通知，将在全区范围内严查首付贷、返首付、零首付等违规销售行为，以及发布虚假违法房地产N 8 K B N 0 /广告和散布不实信息等行为。如因违规销售引发投诉，涉事楼盘将被关停网上交易系统。
在此之前，被全网热议的昆山两楼盘因大幅降价被暂停网签更是典型的案例。
5月初，一份《关于昆山嘉宝网尚置业有限公司、昆山长泰置业有限公司违规行为的通报》| e ! , N T x r的文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花f [ |园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序G Z U s，造成社会不稳定因素。
通报文件还指出，“对于上述项目我局已要求立即整改，暂时关闭网签(待整改结束后予以开通)，v ] + ) F l T Y并已将其不良行为计入年度诚信档案。”
购房者的风险自是不2 o ~ u 3 Y C ! o言而喻。柏文喜指出，买家可能面临这种变相降价促销方式所获得的实惠最终落不实，或者可能因为涉嫌违规和被叫停而被禁止的风险S R P X E h。
在郭韧看来，“零首付”、“负首付”看起来是没花钱去2 k E r买房，表面看没有风险，但买这类房也需要x k X . E I E W谨慎。因为开发商的合同中必然会做其他的相关( I H ( \ 7 o约定，如果最后购房者没有钱支付房款或者房价下跌想违约，买家也要承担一定? 7 & C的违约责任。
“通过上述这类优惠引导购房者，但事实上价格可能并没有太多让步，这会导致购房者不仅要承担更高的月供，还要承担着后续房价下跌的风险。”李宇嘉补充道。
不仅如此，低首付、垫首付等市场行为，涉嫌突破差别化住房信贷政策，放大了# g J P杠杆，可能会导致未来出现断供和其他金融风险。
从“低首付”到“零首付”再到“负首付”，无一不是反映出“金三银四”之后的市场预期和需求不断疲弱，新房项目去化更困难。
据易居研究院统计，2023年5月1-22日，全国50个重点城市新建商品住? G e ! @ b 4 K ?宅成交面积为1199万平方米，环比4月1-22日增速为-13%。
此外，在全国50个城市中，只^ 3 ~ f有18个城市交易行情有环比增长态势，剩下的32个城市都是环比下降态势，表明行情趋冷的城市数量要更多。
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