叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能\ [ { \ / L h 7从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济– _ 5 ? ` . Z Y x增长的红利,\ + , ;得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:目前家庭有两套房产] U @ , .（夫妻带二孩+一个a k h [ _ \老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处[ E \ Z x于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之t 4 $ W ^ Y D X $前一直在老大学校附近租房，自我房^ H % * G } 6 8 W出租，没什么经济压力，9 e s m W Y 1也没有考虑房子增值的问题。E G Y j 9 2拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住+ 5 . T ; % K的情况下，整W 3 h合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万; 1 S柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可以考虑新房或者二手房，L L c w 7 F l 8 Y但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租，出租也价格不高（之前看过朱辛庄双轨房）。核心区二3 c V手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请X \ Y / j o {教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买K y S 7 Z房的话，是在孩子上学附近买，解决自住问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清o L { E l F S 6 [河% c K ^ j 3 h、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球精华6 Y | m * { * ` 9栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性8 $ 4 A H ] \太差海拔太低了，康桥的– E – a品质不错，资源也不错，一层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好. 9 p _ 4 I )，你核心圈里m X \ d [的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，I L r G y * 5 g Y这个是你要努力的方向，D H x @ S W j o |建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Qo ~ ; s 0:提问:您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1m b T套（自住不想出售），10年后退休。3套房龄均超2% , r ! ) _ D \ i0年，特别是老公房目前比较好出手，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版块，请指点置换区域方向和置换思路u i 5 + `。
1. 利用孩子房票，资产优化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出卧龙小区老公房，留阳光出租补充养老。2.卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业。3.大学生接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答:您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部p = d /盘,卧龙小区从2019年一直处于3 a , F上涨趋势,去年九` x 6 x月市场利好涨势很明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了保W q [利金泉一个品质商品房社区之外,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华v R I 9 ; b栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成b T ` ; ?交大数据);
阳光t i | Q . d w P ^建成U Q { v年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2Y q ? ~ $ X n、关于贷款请私信;
3、奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟后在市场上更具备n | ~ U Z竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以8 \ ( S Y {位置较好,可选择的范围比较大( X &,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真7 @ y 4 {阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问：京总您好！通过文章大致了解了您的房产投资思路。本人家庭自有资金700，首房首贷，想购买一套住房做投资保值，不自主。目前您推荐过的产住结合较好的地区望京、亦庄、朝青等不知怎么选择，望京地区找中介看过北纬40、澳洲康都、首开知语城的两居，感觉我5 m 4 . ~ = & i Z的资金即便加杠杆也/ % \只能够到一般品质的两居，而您推荐的大部分有潜力的盘都是改善大户型，就望京来说，目前价格购入两. 9 8 7居后长期的增长潜力还有吗？中介给推荐了北苑的几个盘，比望京要新不少，但是单价接近望京，北苑次新和上面的? K W m b L | f提到的e p d几个盘比有投资价值吗？最近房地产利好政策频出，很多业内人说春q 6 1 b V H u U o节后北京房产大概率会上涨，所V @ * d i以现在很着急，不知道如何操作。希望京总不吝赐教，谢谢！
A:回答：您好,感谢信任!1、其实现在的市场已经很明确,在去年八九月份的时间我多次提醒刚需和置换家庭尽快准备入场,但很多自媒体的发声不同,导致大家把握不住方向做不了准确决策,也有大部分会员已经入场,这么说年后上涨是大概率的事情,你想啊疫情三年,整个社会的经济是往下走的,失业率,收入水平,家庭杠杆率,基于这些问题,上面一定会有所F x { U v – . r V措施,房地产又是连接上下游最多的行业,不去扶持这个行业其它行业很难带动,
如果对未来5-10年的经济形e | c 8 [ ^ E &势能有基本的判断,之后会对未来的政策方向有基本的了解,有+ } I n了这些前提结合城市的实际状况、住房需求,土地储备情况,地方财政收入和存量房市场等重要指标基本可以判断出未来楼市的一个走向O O k x R ; J,现在为了刺激经济,保证就业;各种货币信贷政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;G L |而房地产又属于金融行业，我们的国家大致有= u } ( K k (三个数据货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，T # 3 s I /房子o N y的价格最先上涨(可阅读/ ; 1 3 ` k z q星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与M ^ F策中关于货币、生s Z j E产、房价、信贷的关系),时间上现在入场并不晚,只不过可选的房源会– z $比较少而已,既然明白8 s o O , c I了接下来就应该花时间去跑盘,看房和中介保持紧密联系,只有这样才能淘到好盘;
2、关于方向选择上:望京、亦庄、朝青这三个区域还有区别,如果你们是在京首套房,在城内做布局方向上肯2 O $ j + W 3定优于城外,亦庄是国J R – f S家在大力推动的行业,也很优质,如2 – S E 9 & 8 \果你在这一带工作,因通勤需要\ z u买在本地没什么不可,如果没有居住需求的话不建议过去凑热闹,亦庄的发展再快,我更倾向于城内的综合价值,望京和朝t 7 S E x V B /青相比,朝青属于纯居住板块,望京属于产住结合比较优的区,0 0 [ e我在星球精华栏文章8* 7 s7#朝阳跑赢大盘选筹8 8 5 Y P导图中已经对i + v朝阳部分区域进行过详K F M s !细分析;北京唯一一个可以真正做到动静分离的区,亦庄其实就是望京的复制版,这样的区域长远价值更大,有先天性优势,也就是得有一个这么大的地方,概括就是望京发展成今天,天时地利人和多方面因素;望京因奥运会得到了上面的高度重视,又有足够大的u v B s H E / p面积,处于北京的国门位置,吃了十几年互联网发展的红利
这种综合因素可遇不可求,所以才成就了今天望京,遇上时代红利的望京在后期的发展中,众多开发商处于一个成熟期,建成的楼盘品质都没得说j K V X 4 +,相比朝青望京的天花板更高一些b E b,北苑的主要价值是城市面貌很新,楼盘品质很高,新区域新楼盘新配套,但购买力还是要依靠望京这些位置,新北苑大部分购买力也都是望京地区的,价格相同的情况下S \ d 8 a望京的优势更大,新北苑前期涨的过快,需要养一段时间才能继续往上走,你可以淘一淘首开知语城、澳洲康都、慧谷阳光的2居;你可以通过16#北京区2017-2022楼盘| / C :涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;压缩面积买核心区的品C } = h 7质2居没什么问题的z P J 0 d,成长性很好,如果有笋盘可在节前入场,祝顺利!
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山Q ) l e Z b _老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单独一栋楼，和安慧里其他大片小b t A * \ R $ w区隔离开了，停车不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学区问题已解决，目前在东城安定门上小学S . ` , B。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学校的距离短些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一U K M y v n C b %下是否合\ W V适，还是其他方案更好？方案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值盘，不知买哪里更好？因为在\ f l u t I S二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、S H 8 b w朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格也不便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回答:您好，建议你K a z q a m先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价2 2 C Y 8 N X u值，房产O 2 ( R a ^本身就是一种金融产品，你不会利用它自然发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出| \ * ~ m 6货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换F X ; =和升级的价值所2 % %在；
石景山老破小和安慧里这两大盘都属于行情一般的盘，而石景山] C N + d e的老破小可能要差很多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城内价值越牢靠，同样行情也越稳健（排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破T c o O小也越破败，尤其是产业资源匮乏的，像石景山，丰台，房山，昌平北\ f 7 H t c部，c ] Z e ^其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区? k Q域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，D S e ` # !只能说这个盘的位置还? { – A w不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1[ y F – X200，我建议是到强区域好位置去布局，以租换租，你们的孩子上学的问题既然已经解决Z = # ! N K U % 4，就没必要5 / ; *再往内城挤了，安定门没有什么稀缺R I q + L A s 4 g性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝Z y d青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而望京f v k B ^更适合做核心资G ] ! t产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这8 = Z两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加200左右的杠杆在望京+ I | u % 8 i I [拿一套品质三居更合适，效H 4 R g v +率上是最优的，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十, B $ 3年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策% e # 7 c 9 b
03#北京楼市价值正在沙化
04E U W _#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房z . ( ^选筹导图
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15#望京139个盘，稳健增长的只有39S 1 s H 2 _ d T #个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹; y 2 R导图
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