每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
日前，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于推进基本养老服务体系建设的意见》指出，要落实发展养老服务优惠扶持政策，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。
事实上，作为上市物企增值服务构成的一部分，此前已有包括绿城服务、融创服务等多家物企布局社区养老服务，主要为业主提供包含助餐、日间照料、精神关爱、健康护理、适u + n C M l老化改造等在内的11类服务，而日间照料、健康护理是社区养老集中布局业务之一。
另据中指0 p x M ! !院发布的《2023中国物业服务百强报告》显示，2022年百强物企增值服务收入占比为18.22%，其中业主增值服务均值约K Z ( g1.65 亿元，同比增长6.57%q D Z n / J ` X E，前景依旧广) t G i b 0阔。
“随着宏观经济的向好及居民追求美好生活的预期不断提升，业主资产运营服务及社区生活服务的需求亦将提升。V V R o”中指研究院分析指出，政策层面鼓U ? 7 &励物企进入生活服务领域，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新5 h c P f X，积极探索“物业 生活”服务模式，“我们仍然看好2023年物企此类业务收入的持续增长。”
养老服务尚处探索阶段
作为距离社区最近的服务机构，受政策利好、企业新业务拓展等多方面推动，物业服务企业正成为社区居家养老服务主要提供方之一。
但实际上，当前能q e :提供养老服务的物企并不多。据克而瑞= G 5 w 9物管监测显示，目前仅有绿城服务、世茂服务、保利物业、融创服务、g \ \ i建发物业、奥园健康等10余家上市物企在养i A + r [ \ H ~ S老服务方面有所涉足，其中只有6家提及居家养老、上门服务，占比不足10%。从已布局M = I f [ &的企业来看，居家养老业务的开展也主要是依托社区养老、机构养老的延伸服务，进展缓慢。
以u U g f绿城服务为例，作为较早一批开始布局养老服务的企业，其早在2G n Z d u M 2 U Z010年就开始探索社区养老生活服务，并成立了全资子公司绿城椿龄康养集团。
“公司目前主要业务有康养地产开发运营、养老机构运营( E ( = a 7 , #以及社区居家养老服务，形成从康养项目开发、设计到运营服务落地的完整闭环，构建完善的康养产业生态体系。”绿城服务相关负责人, t E F 4 4 Z f {5月25日在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，社区居家养老服务也将是椿龄康养未来重点发展的业务板块。
不过，该负责人7 B 9 R u }也指出，物业服务企业具有常驻社区、贴近居民、响应快速等服务优势，“但也缺少政策实施过程中闭环的机制，‘物业 养老’是机遇G P [ a也是挑战。”
来源：中指研究院
2022年报显示，目前绿城服务已逐步建立了以居家养老、机构养老及康养社区为主要产品，以“物a k U ( s业 养老”及“颐养 康护”等主要模式的社区养老服务体系，公司2022年在以此为主的居家生活服务方面营收2.56亿元，占总收入约9%，同比上涨约32.5%。
除了绿城服务，世茂服务也在其2022业绩报告中表示，Y \ r 62022年养老业业务收入同比增长近5倍，目_ X z ; ? x p A V前其养老服务熙堂业务已覆盖23座城市超30万人；弘阳服务管理层则在2022年业绩会上表示，将结合已布局的“魅力街道，向美M S @ ! S 4 _ b I而生”策略，逐步落地社区和居家养老服务产业，积极响应政府号召的同时谋求新的盈利增长点；奥园健康则以社区养老为入口，通过线上线下一站式医疗服务平台，以“医养结合”为特色，通过加入“医共体”实现与周边医疗机构信息共@ L 4 * ? P % ]享。
“目前对物业公司而言社区养老服务仍处于探索阶段，大多数企业都在探索q [ q 1 1 B ]和尝试，还没有达R \ 5 w s s $ D到一定的业务体量。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟5月25日通过微信向记者分析指出，当前物业公司在开展养老服务还存在不少难点：首先就在于当前社区养老并没有成熟\ 4 m o v u % $的业务开展模式，而养老服务的专业性强，需要在健康、医疗、安全、应急处理等各方面拥有丰富经验并配备专业人员，但大多数物业公司还不具备这样的条件；同时，物企缺乏对业主更为详尽的养老需求画像，导致在业务开展需求匹配s X 7 X ) ( d F P度不高，“养老服务费用也是业主重要的考虑因素，收费、定价及服务标准方面物企同样面临挑战。”
“能抓住机遇率先形成成熟业务模式的企业则能脱颖而出。”^ k 0 O B – i (在牛晓娟看来，这就要求物企首先要与第三方专业机构D W x W v ? p建立合作，引入专业人才，填补该业务板块的资源和人o # Y i L `才的空白，并对所服务的业主开展深入的养老需求调研，刻画详细的用户画像，推出相应的服务类型。“利d S ; |用政策红利，争取获得相关部门的补贴以缓解业务开展的资金压力，在实践中制定服务标准及对应收费的具体机制。”
看^ l d S好“物业 生活”模式
事实上，对于物企而言，养老服务仅是其增值服务业务的一部分，社区零售、社区教育等也逐渐发展成为物企增值服务的一部分。
作为当前上市物企着力打造的“第二增长曲线”，增值服务特别是来自开发商的非业主增值服务（包括协销服务、咨询服务等）门槛低、毛利率高，在楼市销售旺盛时，这一业务需求P ( p P“源源不断”，为物企带来了相当大的业. 9 I + N务支撑；与业主关联度较高社区增值服务则能够不断纵向挖掘，想象空间巨大。
根据中指院发布的《2023中国物业服务百强报告》，2022年百强物企增值服务收入占C ` 0 Q Q比为Q C 5 : p 9 –18.2X G _ Z : ? X2%，较2021年的21S E + g – s R ` 4.52%下降了3.3%，N . b X ~ x * R R增值服务收入于近三年来首| e 7 _ ~ : ]次转负，而转负原因主要为其中的非业l A ) f f \ 9 L主增值服务业务受房地产行业下行影响较大，房地产开发投资同比下滑严重，其中主要的案场及经纪服务收入受到冲击，基础物管仍为物企收入的固本之源。
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