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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市= ( o 8 ` * U ; h场每d a B D U一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确` I 1定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和q , F n 8 X D老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂$ ~ ! u 0 5 i时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单h n C ?程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清; T M 6 . 7河、回龙观片区的二手房，还有e ) E W二拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老破小，以后可\ q e v能没人接盘；而回龙观标杆次新两居也基本奔700去了d D u U h P h，担心买了之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄可以上车户型不错的3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较\ ! \ ! | 7 *大。目前在犹豫：1B c } L ` e 9 %.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优l = 7 7 | y y 6的新房;因此来咨询下您的建议。望回复，感谢
A:e { I 1 C * * c L回答:您好，首先建议你认真阅读星o } a H G球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品h ; \ } H R } W，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步j ! R + P = V可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参阅星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成R [ y G ! | D p交大数据);这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定A 6 L u ` a J t房价能走( S D n `多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值，需要把有钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源# D P就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南K + C部北清路这一带的p _ x $ ! s ^ _ i地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回\ M 6 T * u龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早. } C Y Y Y 3 S衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就是老牌区域已经d / 7衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种T $ ; R Q好的资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，! L z S S w像这种区域最稳健的选择是不要标新，兑现周Y M 8 X期太长了，并且后期你也不好1 G k m Y 6 b A 8变现，祝顺利！
Q:提问:您好，慕名而来，老公在航天桥、我在丰台科技园。目前自住大学城西（可卖290W，17年高位330W入手）。目前能筹到300W左右资金，想买一套500W左右3房。考虑到小孩教育，因此不想在房山。目前自行区域搜索比较倾向区域，1@ C 8 # i N c W ]、科技园附近有500W、100平左右三房，富锦家园（有小区）、新城市经典（塔楼），还有稍v = h p U 5 : u远看丹桥板块也有，但是缺点是丰台科技园在丰台边缘位置，以后换工作通勤还是比较难+北京第五实验中学，应该是在此片区内。2、七里庄-六里桥与刘家窑、q 3 D 0 2 Q % % W宋家庄，70-90平左右三房，只是房龄较老、户型不佳，可能居住体验不行。地段靠1 5 f ] Z o t市区。不知道您对500W左右三房，有什么比较好的建议
A:回答:您好，你们此次置换效率最优的方案是压缩面积投住分离，v x ~ 5 e – m 7参阅星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，这种产业类型缺乏市场活力，目前这个区域的居住人口还是来自通勤，目前的价格不算便e 4 ) z ? \ z 0宜存在溢D x j { ;价现象，优点是楼盘品质2 v A { [比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，@ 0 : | ` &锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出，如V 0 u !果你们计划布局到这个位置，也应该是关注这些具备竞争优势的楼盘;不应该关注老社区，这些品质盘须洗净溢价，区域价值提升未来才会有行情，兑现周期上可能会久一些
其次如果你a [ 4 c }们500计划买三房，大概率只能选到冷门板块的尾部楼盘，或者非常远位置X C K 6 / , o h y的品质盘，这两类房子在市场中抗跌B @ F L B a } B性以及保值增值性都是垫底的，就像看丹桥，宋家庄，刘家窑，六里桥，本身丰台就缺乏一线资源，这些位置更是没有预期存在，你们17年购置房山的已经丢了很多轮行情，此次置换应该以q + a保值升值为主，其次才考虑居住，如果你们能接受投住分离，这个预算在朝阳可以选一些行情还不错的盘，如{ l % a I N果预期是能够自住兼顾孩子上学，! . a可以在你爱人工作地航天桥附近淘淘老公房社区，行情要比科技园稳健，可参考精华栏文章16#北京} \ ,各区2017-202c & N u C b E2楼盘涨势收益分析(历史成交& C ; c a大数据);祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估\ K Y ] ~ / C计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请= c ) * U 6教1，到2025或2026年，算上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机O D N P b p ? &会更好？3，或者说等10年，那时虽然通州很好，但我的房子也老了，究k g g ( G竟值得常持不，涨幅能否掰回利息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答:您好，你现在从通州换到海北意义不大\ ! l x ( ( =，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见! + } a _ \ R t不到利润，京贸国际城这r 2 4 3 i : J ` &个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除T 5 5 ~了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑现之后– M 7这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没8 _ ] M ! H有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资1 K n # W 5 = E源才是房子的价值，只是通州还需要时间养I ~ ? =，如果未来产业饱满，这种盘升值是一m N j X定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划c 9 1 h % | Y d算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通4 D [ L F H @ 4州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:@ D . m x e ` H z你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要j ( Z V } / \ ~ u是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央) Y @ U产房，上世纪八九年的c F n =。不知道这哪个更好些
A:回答:( & I L L +您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部% r \ P D 2 h c d分区域有过向西分析,F W ) e { n g如果在朝阳置业建议仔细阅读,f n $ v Z I 1 s q你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这G y H \ 7 r一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱k O 3 U k了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，O x L乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(T , [ O T历史成交大数据)查询这些= } p G , F 5 a区域近7 – r G五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时l [ ~ q G I候还是, p . C a ^ 5 k什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公h A _ ! ; ^ h里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点x 7 i l h ? `的盘红庙瞬U % u H s间就弱了，– [ J . o X U Y小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一\ L 9 p A 4 a S f点，所以常营g R 1 j h D . & 6一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把o h W 4 g东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成; q t C t 4长性、天花板、流通性都| & ^ 9 + Y f d高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好P ) S ] \ E 2 r就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很M & e好，润枫的流通性B B k N R保值性_ @ y i t q 7都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的{ ) : % + }做到了Q * 0 )动静分离，北京的产业发展4 h d规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的c f N $ 8运河f n k空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形– , f + g l a $ W成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行\ g h 9业红c O G c B \ = 1 k利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学5 ? P + D真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告B D # c S m诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
Q:提问:家庭自有住房3套，一套利泽西园一^ [ _ { 0区（一居室，71平，塔楼一层，还有60万贷款，市场约530个），自住。p U T \ o Y一套南湖东园一区（大两居半，南向，120平，塔楼中楼层，w i / e . Y _ {市场约770个），出租中。本人工作所在区生态涵养区有一套小产权房（97年98平，市价约100个，s 7 D v { 5 P 8目前自己一个人住，价格较去年有所降）。双职工，孩子已上大学。几点考m v , 1 U q k X虑：
1.都不动，保持4 y Q现有状态。2.卖掉远郊区房，申请配租房或+ f u K \租房（租金一年大概2万），回流部分资金，卖掉市区一套大的，申购望京樾等新小区，或康E $ ( K ] p f & –都两居等次新年。3.卖掉利泽和小产权，贷款申购康都或利泽西园板楼的两居。或申购南湖东园二区三居室;4.卖掉r u H 1利泽和南湖，申购上京新航线等次新三居8 q G。5.卖掉南湖一区，持币待购（如，望京樾附近后开发楼盘）请教老师，我应如何组合，才能更好的优化配置家庭资产。
A:回答:您好，关于政策类住房的理解，建| S [ ? y %议你认真阅读星球精华栏文章05#因为保障房充足，所以商品房暴涨;保障房公租房的本质居住权,北京未来的市场上不缺住房,大量建设保障房会导致商品房用地进一步变的稀缺,H } b D商品房的价格会越来越贵,商品房* t Q是财产权,大家缺的是财产保值与升值，保障房保障的是一部分人的居住权，而商品房适用于中高端人口的财产保障,两者属于两个体系，E w y如果你们已经有多套住房，主方向应该是往优质地段优质商品房上努力，而不是只停留在套数上，
方案四效率很优，利泽西园南湖东园虽然在望京板块，但这两个盘的行情都是望京这个板块最后一批反应的，如果拿完次新o ; 5 n e l \ {三居还有8 A y . f资金可以考虑第二套布局，或者ZD打完没有多余资金，可以等入手的次新盘吃到行情以后再考虑二套L Y q T k布局，这个是} M . r P你的方向，其次不要过多考虑多套房的租金收益，租售比是一个伪命题,现在的房价体现是未来的购买力,在房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价G D ! M L T 4 G不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租售比没有什么实际意义;祝顺利！
Q:提问:自住改善预算1800-2000，要求：200平左右4居，新z s E y | ;房二手房均可，五环内区域不限，期望项目品质高增值空间大，目前二手房v . # & u b关注了山水文园，新房关注了北京悦府和中建宸园，请星主帮忙分析权衡利弊推荐优选，其他项目也可。
A:回答:您好,感谢信任!1、山水文园的区域价值低于楼盘价值,如果做改善置换长期持有这个预算不建议选这样的区域,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对同一区域[ q z x Q . A t +不同类型产品的涨价规律有过全面的分析,北京经常会出现同一个区域价格反常怪异的现象，一是学区因素，二是新房癌因素，整个北京老公房产. ! ] D ! 2 _ B品占到市场一半的比8 ) + l A S q !例，导致次新产品十V 2 9分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了新房和次新的价格。一个区域内V 9 ; ;有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
山水@ 9 V 9 M文园就是典型的这种规律;这个盘属于华威桥板块,区域的普遍均价在6万左右,2 3 ^ ` \山水卖10万主要是楼盘价值,但这个区域在朝阳实属一般,; Q C 4朝阳的东南部是发展比较落后的区域,区域没有统一规划,南磨房路以南潘家园区域、分钟寺都O * m u 4 q # K a是被抛弃的区域,1800-2000的预算买在这个地方有点资源错配.
2、2000左右的预算在北京选筹,无论是哪个行政区都应该关注龙头板C d 2 ` B块内的标杆楼盘,这样不仅能保证流通性,保值增值性也能跑赢市场平均值,这两个新盘) R + P } a 6 9 @中建宸园相对优势大一些,奶西地块是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度W r Q :用肉眼看都还可;但空_ M | w x L w白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性这个区域如果运气好规划全部落地发展成熟W | [ i \ H W会赚,但投资不是DB,这种潜力区域如果楼盘后期没问题，是可以实现暴击;但存在一定的风险性,
2000的预算选择稳健性放弃有风险高收益更有利于资产的保值升值性,稳r D @健性是放弃高风险高收益，把投资交给时间,做时间的朋友,财富就像滚\ & G P d Z T雪球;选择确定性高的板块，哪怕增值的不多，只要有收益，后面就有机会置换升f W |级继续建仓!望京内融科橄榄城三期Q u / z q #230平四居;这种户型无论是在区域内,还是楼盘都属于非常稀缺的,出房基本都是秒抢,
国风上观197平平层四居、上京新航线200平平层四居;朝青板块天鹅湾220平四居,这些楼盘除了融科三期会超预算(可通过杠杆解G R ) G决查看星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用);其他楼盘全在预算之内,这些盘的升值| f / t 0 4 r a性很不错,和新盘不在一个级别,几轮下来二手房的收益可能都可以再买一个投资了,新房房本还未拿到;这是金融属性的_ L Y L P 5 H z差别.可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据U \ = f w X })查询以上楼盘详细行情;如果以投资为主,关注龙头板块标杆二手盘更有利于资产的保值增值性,按照精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,选筹包赚,祝一切顺利!
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