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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总你好(1)现状h _ | q d ^ P：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近1 } S y R b E Z U一次成交价在750。一套在海淀区万R 8 s D U | y柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子。今年9月上学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤，希望在怡秀园| / k附近能再有一套三居室，最好步行能够到达怡秀园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比望陶园增值，并且好卖_ ` p + w，因为再过几年打算再置换@ n . 0 Y G e F E。C，类似艾瑟顿公寓等这种离得近a % m d b l ]又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其; $ 0 ! g O他信息E 7 ; J . 9 A }实际看过厂洼西街6号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中! % y ~ W W p ~介要交易数据对比望陶园，2018年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价F { B & u 3 C r格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前7 M \ + @ _ c % o房价水平很低，划入三小之后价h 5 \ & ~ G f格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应# { k 4 R / X g该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以K E / X F Z # F d东，最后是万B g :柳东路a ` U O q L以东，万柳东路基本M : q ^ B & | c U都是老D : g G P B K盘了，怡秀园和新起H _ 2 d点这样的盘因被动性利好出E 3 \ u ? N h现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和其他小区分开的;可参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖掉3 g H e ( [望陶E / = – I 0 u r园买厂洼就没必要了，不是p W ( L说厂洼不好，这个盘很3 * 7 l 6 u不错，但你要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通U . w , ! g价值9 a 5 #越弱，你置换的方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀S C J } 5 b在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几个盘从海拔高度以及保值率都要比怡秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利！
Q:提问:京B u O G总好，父母北京二环内两套老破M % S ,中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，o q N * e t I 5有合适的推荐吗？因为是置换D j b，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有[ ( {限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来10年甚至20年后再卖是否能保值呢？H c ` ] e K从长期来看，二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快= H –置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或y l ( [ 2者还有其他合适的楼盘更具保值和升; Z Q T m ] G值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于L 5 \ I Q T四环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的q E 7 } w ;板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随_ Z W着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商m _ \ . s q t圈品% z { [ 9 [ ] P h质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更有优势
这些房子占整个市场不到20%，这也是为什么大家认为北京的房子不好Z s % # n c k J卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值? r f l当然没问题，但我提醒你，投资房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的顺序是先选区域，再选商圈6 ~ . : X o，后选产品，像这R j k F t _ 8种高品质的产品很容易把人先捆绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通过星球精华栏文章1L & H Z a ? + I P6#北京区2017-2022楼盘涨势收益分/ u V )析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情E g ` t;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只L [ S # x \ C g 8能看二手，祝顺利！
Q:提问:您好，我们的情况如下：两人的工作\ J J * 2 v w _ :地点距离比较远，且短期内不更换工0 y 2作，一方在上地，另一方在大兴黄村，目前手上有不到五百的资金和昌平一套房，昌平的房子老人在住不准备卖。目前准备再购置一套，由于是二. [ 7 \ f F套资格，所以贷款a T % { q ]额度有限。因为两人的工作地点一南一北确A _ V |实比较远，目前w t D对于购房地点很迷茫，h L .不考虑学区z H , z * ~ 3，初步有以下方案：一是买石景山苹果园-鲁谷或者西红门新盘，Z @ | % g n ? \ W二是买二环三环的次新房，. N r . T U V ^ 2如顺驰蓝调，求星主指点，尽量能自住监一定的保值增值能1 R ( / W * 6 % [力，也可推荐其他板块或者楼盘的二手房，感谢感谢！
A:回答:您好，在你们两个通勤中间的位置，比较合适的板块可以关注广~ ) G m : t外，菜户营，也就是你选的盘顺驰s _ 9 ! T蓝调，远见明苑，金泰城] r [ 2 ; j c 2丽湾，包括马连道的格调，北欧这些盘的保值? V p o $ D , 5 I能力都很强，你在三环西南方位e [ 3 x做选筹，不要脱离丽泽的辐射，保持一定的距离，方向上不会错，这些位置的次新% * w 1价值大于往西石景山往南丰台的新房，不符合资源聚焦的地段，未来都将会发生轻度或重度贬值，我在星球81#北京房产5 ` n I 6 . ~ | Z投资核心逻辑和原理中已经提醒过,建议你尽快去看这篇文章,一套房子最终的价值是综合资源所决定，其中产业资源占比50%以上，其次才是商圈资源，品质资源，那些品质k N / \ : x s资源占比超过50%，产业资源极度匮乏的位置最好别碰，你按照这个逻辑在任何区域选房都不会踩坑，并且会有很好的涨幅，祝顺利！
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受益匪浅！很抱歉目前又遇到了X \ m B新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠t R / A ] /微学校的学区房，现在有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室（按照您之前的思d X S路学区房按购置总价最低考8 v \虑），价格大概500多，您觉得这个区H 4 h L R l 1 z 3域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成V 7 O O G U k !为高风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子9月w 6 w入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房s ) 8 =然后做dyd+手里剩余资金+T u *杠杆去投资区域价值更高的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几u # q C X . )个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情C # u;中里、南里、东里包括普惠南里这几个盘的选筹思路[ B t m C应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变* d ;成了13万甚至15万的这种，多出! a ^ b U { a来的G 7 } m 1 v部分是溢价，学区人为干x P 6 r ^预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不B w 6 /差的小户型，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的j i Y 6 J，祝顺利！
Q:提问:有唯一的珠江帝景B区的124平南北两室，无贷款，手里有100万左右的子弹。收入一般且有老人和孩子用钱，贷款想控制在150万左右。目前租房带孩子上学，房子已租给自如。几个方案X p O r 4 S V o一直想不清楚，求指点：
1.置换帝景新的e和c区142-151的三室，近期; W & y Z E还是出租出去，远景自住。该方案改善落地但不大，置j m # U : d [ i s换成本较高中介费加税40多万，新区房龄新4-5年但小区很小，今后学区取消，对二室和三室影响e K B *是否有差异。2 置换选择在通州融御1000左右或者环球附近入三室新房一套（比融御价格低些)，长期持有获得自住改善(假期自住)属性。再在东方雅苑或禧福会入手一室出租出去，预算600_700万，进行剩余资产保值(在附近区域的其他方案也行，可建议)。该方案有一定现实使用价值，但置换两项资产同当下资产差异太大。
3 在沈阳250万以内: ] ~购置一套条件好些的新房，维持现状。该方案主要是获得资产。沈阳房价低迷很久了，感觉现在整体剌激，不知是否合适（老家沈阳，今后也有回Z p * z去养老的使用价值）。三个方案该如何选择呢，或` E V者就X 7 { y维持现状，或其它好的建议也行。另外，如果考虑24年底25年初有可能买到现在帝景边葛州坝正在开发的新房(房源很少)。上面方案包括维持现状等该如果选择呢（在更大不确定的边界下，楼主又会怎么考虑呢）。感谢您的宝贵建议！
A:回答:您好，感谢信任！关于置换的理解，我在星球精华栏14#置换宝典| i V B 5：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文阅读,对于学区房置换，孩子上完学或已经入学，把原本持有的学区房置换到相同价格但没有学区因素的I 1 7 I . i纯住宅区域，买入的盘相对有稀缺价值8 9 | q .，并且成长性不错且无学区风险，这是学区房的置换方向，珠江帝景本身前期的涨价过快有一部分学区因素，如果再扩大面积增加摩擦成本其实是有风险存在的，这种置换的意义不大，学区房的仓位越大风险也就越大。
其次你的第二个想法打新换到通州，这是降级的，通州需要很长的时间来兑现，暂且按照最快的时间说5年全部兑现，那么下一轮行情也要5年以后了，北京的市场规律是5年不涨，必有一波，财政需要，如果5年市场一直没有@ N R i ( f @交易量谁都受不了，那如果换到通州这5年期作为我们个人其实是空档期，很不划算。
关于布局外地，原则上如果强资源城市完成布局O s v p ,,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,或者是预算范5 ! K $ } % o n围内在一线城市入场比较困难才u 4 G 1 s %退到二线，否则建议把资源集中在北京;从城市级别看北京的成长环境依然是全国最优质的,其次像o = & * q沈阳` ; % [ 8这种城市，虽然属于城市群中的老大，但炒作氛围比较I n l . .重，投机的更多，这一波涨上来又会冷几年，占用资金^ | B 2 ? {量不大有自住需求可以买，i X O [ X g 6 ^ 5如果占用资金量特别大，像你的计划250个这个总价再加点杠杠可以在X s 8 } ! H北京买个一居了，布局沈阳效率不是特别优;
比较理想的是现在H 2 s J逃顶珠江，换一个没有学区溢价综合资源更强的住宅盘吃5年左右的涨幅，继续租房上学H a ? M D \，5年后房子上涨再做下一套布局，房子有增长无论是再增加一套布局还是V y I f 7 1 V继续升级都是再做加法，如果换来换去没有成长性加上资金成本和时间成本K Q ! –其实是亏的，包括你所提到的葛洲坝新盘参考意义不大，从投资维度，一次换仓你要计算你的操作成本和接下来5年的可成长空间，包括确定性。不确定性的位置包括有风险性的区域只能用你总财富的30%去博，70%都要做稳健性的计划，更有利于家庭资产的保值与增值性。建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好，我目3 S E m + { b前有两套房产，一套是位于双井九龙家园= W %，95平北向两居，主要用于出租。一套是富贵园三居，主要是居住给娃上学。九龙花园想卖掉，换一个大平层，手头有400万现金，可贷款，有没有好的投资建议？* t Y p = ! 2 =我看过大红门中海和金茂府和旧宫建发新盘，品质都A G \ IOK，价格高，怕站岗。中海兴三，也看了，大平层。但是旁边的德贤公馆一直没涨，感觉没底。瀛海的铁建和园叠拼，8号线几百米，总价1300万左右，但是这几年也没有涨。这几个盘哪个有投资价值?如果都没有的话，有没有其他推荐的？
A:回答:您好，你看的这些盘站岗不说是绝对性的，90%以上吧，总! – \ j . z g &价超过800布局到丰台南部，及大兴的次级板块都属于错配了，1300流通性和保值性更是没有保证，买新– s I ` c O s盘你要看同区域品质差不多的二手行情，很多人都会认为开发商又调价了，不管是多少钱，这都是你买l O ( T 2 \ 2 B B进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二c Q d Y 4 8 ? `手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长E ? + O I G M ?，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍;这个折价率是很明显的指标;
像南部一P \ 9 * S p R E –些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,! a , / W W这些区域的房子买过来就是溢价，站岗是大概率事件，这些位置没有什么好的资源，未来的预期也很低，参考星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/0 q {新区避坑;你从九龙花园和富贵园换过去方向上一定是错的，如果你喜欢大平层建议适当控制一下面积，你把面积提那么高，在哪个区踩坑的概率都不低，如果你比较注重居住体验，可以看看亦庄金茂{ 1 l 8 ) i J系列的大四居，160平户型社区品质不比新盘差，重k Y # 3 z y , 8要的是区域有资源，未来是有预期的，流通性以及保值增值性都有保t M : j p }证，祝顺利！
Q:提问| # J j 8 s ?:京总您好！想请教几个比较开放的问题L J w 9 h \ G。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的? \ p v . U {意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，40 U % Z @ j50以内两室一厅2 z ] \ / 0 U z老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小T E T K V（中等偏. = V上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，1 J \ i哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较Q | . o . i % O 4多，希望京总不吝指d N Z K 8 @ d S y教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买1 H 8 9 m入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，y * J 8 \ J这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑R 9 M是笋盘驱动t 7 ` d R g w l，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把D v A ? 4 J y m买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，G 1 – T o Y从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没: S N : M干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套c I \ m3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一y 7 = / y _ x u e个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，4 & = G C K如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的w L 8 $ ` D S h可能拿个l % O市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北% r W \ ? j O r L路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼] { 2 2 [ q C a t盘涨势收益分析(历S T 4 a史成交大数据)祝顺利！
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