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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我N W q O t Z们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我] ] 2 6 D R )今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均\ i )可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内A Z , M两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房, 5 M c [ o C时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一5 c : l点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答, ( ^ e:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V^ ! ~ ^，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁4 W e定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面X Q i X q ; I C询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了: j L3天，并且是两套，一套总价18r p 4 b F j 9 ` g00，一套总价600，了解完整# ^ @个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选5 0 \ + ; $ ; / c行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本O 1 s v # Q身就很小，c } / X ` O s 3这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期– & h W i V q |以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长F Y J y b 1 f u一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可3 \ r & * L t E以参考星J Q W球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总c l , A t T好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，\ | 4 * L : l A C预[ – 2期/ F q h收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或– \ U c T者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保q F x z /值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男u } I w , ( # 0 |方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图] ~ ] w + [;我给你指两个盘B e D x @ y @ W你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙3 % D y F龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基v s M H $ ? ! F s本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的W W 5 :，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各o O % | }区2017-^ C z2022楼盘涨势收益分析Q ? H X = ] d(历史成交大数据)2 _ E 2查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中E 9 B 7 f ,心，辐射到的次新楼盘) v s { )，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保留入场资格，8 | i i % ^尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高g U p – 4 Q l n *负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最* [ Y b ^ t } 3大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何U T | n h f ;帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更; @ . p多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度4 Z } v都不少，也有很多人错过了2 R W ) x t A F一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总您好！1、现况：家庭在京有两套房，一是大兴区黄村镇双河b } b @北里小区的大两居（老人住），市场价320w左右；二是丰台区右安门外开阳里一套小两居（我和爱人自住），市场价530w左右。我和爱人上_ * T k M , O C班地点分别在积水潭和朝阳大屯附近。2、需求：置换大兴房产，保n ; E 0 5 )持两套房，兼顾保值升值，能兼顾学区更佳（暂无小孩）。目前打算卖掉大兴双河北里，扣除贷款到手约300w，手里有现金100w，首付可接受400w，准备买一套500w左右的小两居或大一局（可接受的贷款额度是100w左右，家庭年收入60+）。丰台右O h T O / s b A )安门的小两居暂时不想动% } 6 } ? q。y o p y 9 * x ;原本打算在丰台右安门外附近买一套，@ 9 C W保持两套房距离较近，方便照顾老人。看了您的文章和问答，目前打算在东西城置y T d K G换一套小两a 1 E P t k居或大一局，达到保值增值和兼顾学区的目的。
3、问题N 8 \ – ? t | s：1）关于上述置换思路，是否合理可行，目前置J j M p { 0换时机是否合适;2）卖掉大兴双河，在东西城买入，有三个w 5 \ l k方案，您看哪个更适合，初步看西城置换压力要更大，目前更倾向于东城（不打算去海淀买，主要因海淀的拼且两套房距离远）：方案一：东城区永定门天坛左安门等距离右安门不太远的地方，方便照顾老人；方案二：东城区安德里、和平里一带，兼顾两处上班地点（积水潭和朝阳大屯）；方案三：西城区右安门t T t N D内、白纸坊、广外马连道一带，兼顾距离近照顾老人和上班。
3、您能否在推荐方案片区推荐总价在500w左右的小区，目前对东西城的小区很不熟悉，看您推荐老破小优选公房，初步看房龄很老都是70年代的，对于再出手是否有影响有点担心；4、目前我们是先把大兴的房子挂牌了，拟买入的还没开始看. . P w : # / h 3，与您文章中先买后卖观点不符，您有何建议，之前主要是l K P担心先买后卖，资金衔I W X + J ) b P m接不畅导致卖价降低或买入违约等风险。
A:回答;您好，1、置换方向正确，大兴黄村附近有很多新城新区，那些新盘交付之后会把老旧小区的行情慢慢淹没掉，这种不占优势位_ @ @ ) c + C置的老旧破越早脱手越好，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大@ ; H盘选筹导图;关于置换时机，城内的老破小一定是比大兴黄– 2 ^ 1 { ~村的老破小要反应快很多，你有看好的意向房源可以近期就启动，快的话还能赶上接下来的行情;
2、青年湖E g r }的资源要比永定门好很多，东城以及西城南K G g + f 3二环不如北M 2 p w E ~ ( r二环，北京所有的好资源全部在北边，南二环以南什么都没有，你可以重点淘淘青年湖东里、北里、安德路47号Y B G Y J院，这种位置的老破小保值性及流通性都没什么问题，这些区域没有空白土地，老破小是环线逻辑，= f ; O / ] v %二环内优于三环内，三环内优y M , n G于四环内，五环外就不是很牢靠了@ W _ / ( + {，越往里越稳妥
3、你大兴w K N F H ~房子的成交周期应该不会那么快，你可以两边同时进行，如果有合适的房源肯定是要先买，但你要跟r U P H I S 6 K w房主要4-5个月的付款周期，前期可以给定金首付，4-5个月的时间足够你出} } C _ Y U 2 q大兴的了，退一步如果5个月内出不掉，有很多种方法来付尾款，如适当折一些价格，或者找垫资都可以按期履行合b 1 } g W s同，无论是折价出还是找垫资都有一部分成本，但你要知道这一轮行情如果走上去，房价的涨幅要远超过额外的成本，你要抓的是这个，建议你认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总，请问，Y + j Z s m !1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总7 _ 5 F y P – F价能买到最大面积的E a f r `房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，6 ^ ~ t81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力( & f Q稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含4 Q D V F }建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-d U S *2022楼盘涨势收益* P ^ P ^ D分析(历史成交大数据)查询详细^ T B m = ? ` 9 L行情;
或者说石景山并不具备投资属性，] Q E Z这个区的定位是宜居生态，放在a o Z市场里面就是纯通勤，杨庄这{ – . s D ? 3个板块唯一的好处就是离海q G | P \ S h ~ b淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你I G 4 [ C w们买在玉泉路田村永定路哪个位置+ s n都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是: G 2 q 9 2 \ d综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:我目前居住在丰台区六里桥 房山6 { – x U E 5万科新里程三居一套闲着，想趁着春季置换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该F ` d T E /会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车Y F a ^ T E ` s x希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样c 8 g r } a综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，m 2 w T t 0 + l ,在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万科？润枫离17地铁近（北神树8w ; E R * f E } 400米），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，2 – P z W就是房子内部结构差，得房率低，买入得大改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车} ) ^ L半分流，听说有教育用地，有商业规划，还有即将拍的地块。它1.5公里外的董村有个综合处理厂生活垃圾，网上新闻偶尔听说有臭气泄露的，我也很担心。
万科的好处是设计到位，房子住的也舒坦不用重新大改动，[ + m y m 7但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得贵了 可能已经溢价6 o O P c 5 m太厉害 还想再看看瀛海的回迁房，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，又想学区加持将来好升值，又想通勤方\ u $ s \便，又想地铁，来回纠结没了主意，望c N 3 ; ; Q您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整W | j 3建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;房山万j a L p \ x k W科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没j = 0 E U m x L \有产业链支撑的,本地人口的支付能力又很弱,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢，如果说房山有预期的位置应该是长阳，丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一j } S &半的体量S g \ 1 Z 8 5 0 x,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
其次通州北苑的世R l .纪星城，这个位l ^ j ~ X b y i置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘^ – a 4 D K k _ v新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果x 7 Z不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠1 \ E f这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后u W ] c –你们的换筹方向要往核心圈挤，: v z W b A不要看溢出或者画大饼的区，现有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是a S E v } m +保值性还是未来的c q R o * ( Y成长空间都有保证，一切带有不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京7 o G 3 F X 7房产投资核心逻辑和r R . } : y ,原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精O d S Q 6 . Y华文章感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，z 1 v – ] 9 I基本都买的一手房，没想到16; B _ Z = ) J @-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前9 J @ Y 9 0 d !主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套~ w U $ c I V u运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃~ a d e Z+职住条件）放开限V m R贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗~ { \ @ l T？3 通州（医院，学校交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，3 $ $ C _ \ m被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘} – N e未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能V 5 ( h \ C投资，而是不适合外行人投资o Z i f ! G |，燕郊适合打阶段性，低进高出，这需要对本地市场极强s { 3 ] ? 7的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作& Q n 5 3 9 :起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一Y & c x K ( : n T时，房山也一样，只不过房[ j .山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清! p j y N b仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很1 v 0快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率i A 4 L很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望v g l X . / M (京这样的区域0 ? \ W ! – k x :，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，5 1 o运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你x a # ; z t N –保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核n E / G心位置,一种是未来的核心位置，
原有的核心位置有持续稳O \ & & o v 2 ? C健的大量就业人口Z : 7 _ e q Z，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与E e 6 \ ; t &相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一| ^ x a般都T 1 P + 4 w是建议谨慎选择; 品质次新的价值b Z Y 1是产业逻辑，产e C (业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随; + _着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！f W g n N X *建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投$ ; p资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢s _ F ^ G c R ! }大盘选筹导图,~ } W f s , . m 4按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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11#北京七个行政区边缘f I J b的房价预警研判
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13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益v M M | \ % t分析(历史成交大数据)
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