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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易n K / t ~ g T环节的U ] 1 + = ^ D Y实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回) V 0 [ {报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，拜读了O 6 H您星球的文章，结合家里具体情况向您请教：现有房产两处，分别是丰台保利百合2居一套，海淀工商大学老破小一套（学区）。目前保利百合出租中，以租养贷，孩子今年上学，一家三口和一老人挤在老破小。因为孩+ * F子D x Y U N K刚上学，老破小学区刚占用，? 2 y s X肯定不好出手，现在想改善居住环境，考虑把保利百合卖了换增光佳苑是否合适？考察了小学附近的几个小区（孩子上~ H R [ F学和妈妈上班都在增x 6 % r光路附i n 6 3 #近），觉得增光佳苑相对新一点，能解决车位问题，价格合适（900万左右），不需要承担太大压力。但是从资产保值的角度来看，不确定换过来是否合适，家里这两处房产怎么处置最优？请指教。
A:回答:您好,感谢信任!1、如果要换应该出掉工商大学老破小;保留保利百合;西局是丰台发展最好的一个区;保利百合是这r ] k D个区域的标杆楼盘,未来承接丽泽一带;对标改善客群;之前丽泽一带已经涨过几轮了,但都是投资客买的,市场上真正的购买力还未涌入市场,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理W B x中,写过小到一个板块大到一个区域的完整生命周期,建议认真阅读;一个新? P w y m q板块的周期可以分为四个阶段,分别是炒概念、炒地皮、炒配套和炒供需;丽泽已经渡过了前两个阶段,往后就是配套和供需;释放人口红利后随着市场会有新一轮的行情,而丰台大部分区域和楼盘比较拉胯,保利百合未来在市场上的竞争优势会比较明显;
2、现在转手学区价格上虽然没有优势,但随着政策的不断变化,等同于把不确定, – P X \性的风险转移到买家身上,价格自然会比带名额的低一些;如果为了改善居住环境;选筹的盘本身问题不大,没什么不可,卖出价格低,买入的房产优质,同样不会t 8 7 J失去涨幅,而又减少了不确定性,对于您们来讲是利大于弊;增光佳苑楼盘品质虽好,但板块属于中规中矩,现在的均价10万出头,个别房源10万, , ` A } 0 K a以下,这个盘17年最高点是10万出头,从317后一直回调,18年春节S \ r Q G a后涨过一波,后又下调T ~ b ^ S ?,去年5月到今年五月6 D ^ P c _ X C &处于阴跌的趋势;可通过星球精华栏文章16#北京区2017-d P F ~ U2022楼盘涨势收c J F 6 o T @ K o益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;海淀的重点发展是以中关村为点向北辐射;所以南部西部发展比较落后,这个盘保值属性还可7 N q N F %,未来行情来了能跟着跑问题不大;祝一切顺利;有问题再沟通!
Q:提问:京总您好！我和我老公今年34岁，月收入2万元，想全款投资一套总价` 8 D f w ( x在320-3~ L $ 0 _80之间的两居室，20年房龄内的房子。目的很明确，就是为了持有一定时间卖了增值。我和我老公名下有两套全款房，目前市值大概1100左右。我公婆那还有一张房票，所以想全款买在我婆婆名下。不考虑贷款的原因是因为一些历史问题，我婆婆征信不好。
目前我们手上有60万自有资金，需要做DYJY，贷款270-320万，还款方式净息，因为收入一般，这也是我们在不影响家庭生活为前提的最大承受范围了，这个价格目前也就能买二手房。我们打算持有时间3-5年，买房后立马出租，可以抵扣大部分月供。目前我们看了新宫的南庭新苑H h 1 } V R I北区，双井的百环家园j q 6 B G g *，也不知道哪有潜力。) t z u } Y :看了您的文章，我们非常认同买区域W ( M ; l %，选筹的重要性。但碍于我们资金有限，投资房产认知[ ! – x 5 d Y也非常有限，非常希望得到您的建+ & [ ) ( H \ l议
A:回答:您好，380W在方位上尽最大的限度往核心圈靠o 8 S R e，) E i _ Z ^ ( I \注意是核心圈不是主城区，核心圈是各项资源都比较充足的区，主城区以环线定义，上一条刚回答过J U z 4 l /一位会员的提问，其中有一个问题和你的主要需求相关，关于一居小户型未来的市场问题= ( ] f D { t，* i # [ # |如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且保障房人才型住房它的公共服务更加完善o M \ D } ~ +，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型! [ $ f尽可能不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室的价值相对长远一些，你3e T W80的主要选筹对象就是一居，这个问题Y L ? P x J早在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家,有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于区位: 靠近朝阳国贸的位置要比新宫强很多，可以参考星球精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;南三环以外到南五环，以大红门、# n 2 ; u t M A南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，这些位置的投资属性非常弱，我已经劝退很多人，这些位置能不能买，能买，越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域，只要选筹上不烂,总能吃到红利，犯错概率大的区域即便是我们精心选筹] e P 0 4 !;做了很多功课,但结果还是输的,这是方向性的问题，选筹上可以参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理
关于目标区% Q ; z F ] j Z V域及楼盘，你可以去淘淘石佛营炫特嘉园的一居室，一期三期的开间、二期的正规一居室都是在你的预算范围内，这个位置要比双井那边好一些，租金水平，流通性，保值增值率都有保障，只不过一居室在短期天花板相对较低，持有5年以上会好一些，祝顺利！
Q:提问:星主您9 I ` ^ m \ ? –好。慕名而来。1、我的情况是：京户，目u R I [ d g & s V前家庭两套房：一套枣园三居（距离/ V {地铁300米），中层，南北通透，套现预计可得250万；一套亦庄路东区g f Q ) W K C {臻珑府一居，限竞房，7年内无法套现。除枣J 2 / 8 4 K Z S园套现，手上还有可用资{ y 5 s u X金预计最高200，可接受贷款月供1.5万（家庭年收入税后60+，想着控制风险）。我在酒仙桥上班，通勤很长，家属在亦庄京东（且轻易不会变化），公共交通通勤也_ U 3很长，因无车。
2、改善需求是：1）孩子2028年上小学F 9 S + U $ \想使用河东区房子，所以新房要离着臻珑府不远。2）新房子要兼顾通勤，交通H A $ D 5便利，我可以换工作，z , = i $ / F ^但是希望有选择（大兴公司很少E T y ! F Y r，置换的原因之一），3）三居希望兼顾舒适性（面积电梯{ h z / i ]朝向等），4）这次置换初步计划是长期持有J , % W10年以上，能够跑赢大盘最好（枣I O f .园房子房龄超过24年，没有电梯，担心未来会降）。3、目前考虑到的区域是：这个需求基本就确定得东南或者南城1）亦庄河西区我看了很难拿下;2）剩下就是路1 E g ] s ` i东区，瀛海，次渠，马驹桥，还有17号沿线的十里河等，不能太远，目前网上就看了这些。希望星主点拨！1）枣园的房子是否能( F j够保值？2）置换R Q 2 q 5现在尽快换，还是可以等一两年？3）置换的区域推荐在哪？
A:回答:您好，1、枣园这个商圈唯一的价值就是靠近西红门，但西红7 ` k l Q (门的产业很匮乏，好处是这个区域的生活配套还不错q Y n o，基础设施很完善，能承接住地铁沿线的通勤，如果没有通勤及面积要求一般不建议买这个位置，兑现起来很难，你没有给出具体楼盘信息，只能说这个区域长期保值性f b M i ; \ ^不错的盘中建国际港，彩虹新城，其次是首邑溪谷，红木林北区，后两个溢价严重，洗净可，关于选筹，你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，最好的选择就Y u s o = 8 * s是围绕亦庄核心城区选，选z ! K i S不了核心圈，退一步看看次级，或者在核心圈里选二类盘，都要好过外围;
像次渠，马驹桥都属于外围，虽然能在居住品质上占很大优势，但会失去更多行情，大兴10年内不会出现全区渗透，这些外围涨价也都是一阵一阵的，涨一轮跌五轮，没有投资意义，如果^ ^ \ A $ Y n你拿不了核心圈可以看看旧宫，优先级顺序应该是，核心圈，路东或者河西的南海家园，其次是, r (旧宫，最后才是赢海，% T :赢海不到万不得已不去，这是在R D $ f V亦庄选区域的顺序。2、关于置换的节点，从冷门板块往热点板块或者主城区核心圈换选择上是尽快调整，现在的市场轮动的现象很少，基本没有，涨一& N r轮马上就会进入冷静期，只能等下一轮，而每一轮80%都是从各区龙头位置开始涨，那种冷门区域只能有正对a B 6 3 V c性的利好才能出现行情，持有成本太高，不如淘淘笋盘尽早调仓，建议你认真阅读星球精华栏n – 2 3文章81#北京房产m + }投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，拜读了您的文章和部分问答，受教匪浅。我工作在大兴黄村，为孩子上学住在海淀苏州街，现在手头有资金700，总预算900左右，想投资一套房产，目前有两个方案：l N 6 p ( p
一是在大兴高米店区W I ; O ! !域买一个品质好的次新三居，大概3年以后长期自住。二是在城区投资一套先出租，三四年后卖了再回大兴买! ^ P . c 2 :，但会增加交易成本。以上两个方案您建议哪个，或者有更好的方案。如果投资的话您建议买哪个小区，高米店区域自住的话您推荐6 d t :哪个小区？另外大兴旭辉紫郡这个小区我看过觉得楼盘规模很小，小z F ; Y x 0 Y s区周围界面一般，但小区品质和居住品质挺好。您觉得这个盘将来保值性和流通性如何？非常期待您给予解惑！
A:回答:您好,高米店i H 4 y [ x r \ D属于偏刚需的区域,900买这个地方很错配,投城区效率更优,你要清楚现在的楼市不是普涨渗透全市,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理写过很多栏3 0 q房地产\ W j *的转折点,13| y b v H R e A D年之前房地产是处于普, ~ D 9 H 4 T涨周期,那个阶段是什么房子都在涨,涨幅都% N f差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年Z n z z )之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现明显的分化;
并且这种现象会越来越重,现在的房价上涨规律是每一波反应最快的是学区房和一线– j D P ( X x o t资源区域,其次是成熟的溢出区域,最后是偏冷的溢出区域,C j k – &学区房和一线资源区域品质次新比较吃香,成熟的溢出区域价格适中的普通住宅比较吃香,q & 4 5偏冷的溢出区域上车盘比较吃香K 1 # V ^ ) 5 $ ?,后面的两类区域比较吃价格,品质越高价格越贵反而不占优势,价格适中的品质讲究的反而涨幅不错,主要R o P B / $ t是购买力占比的问题,这种区域本来就是刚需地段,没有大浪) 8 Y D T ^ m X大概率是贵跌贱涨
高米店属于第三类区域偏最后一类,这种位置品质越高q O T : M o价格越贵横跌# p * . O s ` m的可能性越高,旭辉紫郡并m 7 i \ \ ] ; O j不好,独木难成林,没有资源配套,小区体量小? n # \,这种属于典型的远郊CEO盘,你现在投城= { | j P B区,未来再往大兴或其它地区换都是很轻松的,并且主动权在你= ( = t手中,交易成本计算的前提是房价不涨,来回折腾会增加摩擦成本,如果房价是往上走的,这个成本可以完全忽略,你孩子在苏州街你可以往清河看看莱圳,这个盘成长性很好,距离你们也近,淘一个两居室无论是自住还是出租都可,可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;保值增值性非常稳健,祝顺利!
Q:提问:你好，京总，本人目前想置换下房产，现在是在通州宋庄首M r \ E u ) ^ $开香溪郡有一J y # $ { v套90房子，打算把房子换到通州市里离地F 3 5铁近的北关或者离北运河西近的房子，因为目前宋庄这个: q * P &房子感觉没有好的发展且配套差，也为了方便通勤并兼顾孩子上学，希望楼盘将来也能够保值些，求推荐楼盘。目前在考虑属于万达商圈新华小区，还有属于武夷花园的西上园，再就是属于永顺北苑那块的在水一方，鑫通家园。( T e N f e o从保值来看买哪个好点？还有目前首开香溪郡房子什么时候出手好点，未来e _ ) R这个房子还有没升值空间，这个房子是靠} Z h近机场，许多邻居都是在机场上班。盼复谢谢
A:回答; 您好，参阅2 ; ^ 0 1 J ; j Q星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图，首先通州的兑X k # K现是一个长周期，即便是现在放开限购，不一定会涨价，只会多一批接盘客，现在通州的价值还是弱了些，你从宋庄往核心圈换方* a ! q向上c h S C @ j }很好，越快越好，宋S 0 / ( 3 P C $庄是一个纯通勤的板块，即便全市渗透不一} q 5 5定能溢} c t y . H到这个位置，你选的位置很好，靠近运河商务中心附近的商品房会是第一批享受到未来人口红利的，万达是通Y 0 r R州发展最好的一个商圈，北关密度较大，不建议做首选，武夷花园很好，楼盘关注第一梯队第二梯队都可，万达第一梯队:金禧，万方，帅府二期，第二逸秀，帅府，武夷第一梯队融御，京茂，运河湾，自由城，百合湾，第二牡丹园，月季园，京x : # / D茂家园，如果选万达建议选第一梯队，武夷花园第Q w R二也可，以上楼盘整体行情都还很稳健，只不r I ;过品质高的长期价值会好一些，通州有很多新盘和次新盘，如果房子过老，未来优势会慢慢降低，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-* s \ k Y O ,2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘的y K | L i x K y @详细j Q v * } ] n v [行情祝顺利！
Q:提问:您好，京总！一直关注您的文章，特请教。目前持有P s = 1 c j O i +一套朝阳北苑家园茉藜园的三居700+和朝阳科学园南里的X k P b h – a两居500+，这两套都在出租中，目前在海淀白石桥附近工作，自住海淀苏州街一套小两居，是八一的学区，目前二娃0 W w l 7 9 A z出生不够住了，于是又在同小区租了个一居室。目前很想置换。想咨询
1、朝阳的两套房子是否还值得继续持有？2、如果朝阳的两套卖掉，在苏州街附近改善W Q K t的话，周边学区溢出价格也比较高，1200+似乎找不到比较好的盘，是否要扩大选筹范围，周边是否有好的楼盘小区推荐？3、或者是朝阳的两套和海淀现住的一起卖再换个2000左右的好品质的，所有资金都集中在房子上，会不会风险比较高？4、如果继续居住和持有分离，苏州街的房子先住着不动，那么就不用非要在苏州街选择，按s r L / ! @京总的思路在什么地方选一套比较好的投资加保值的比较好的品质的小区呢？
A:回答:您好，1、茉藜园和科学院南里这两个+ G O v $ E P D盘保值性还可，升值性不是特别突出，但也不5 * C c Y算很差的那种，只是成长比较慢，如果有条件的话建议是t ] V r @ l做一下置换。2、围绕苏州街的中关村商业氛围太重，我在星球精华栏海淀跑赢大盘选筹导图有全面的分析,这个区域我一般都是建议往外换，7 s r P | \ g e F成长环境很差，价格天花板相对也比较低，拔高的全是学区，往东基本都是老旧盘了，只能往西边万柳看，如果你现在持有d p L 3 s的苏州街房子涨幅跑的还行可以继续拿着，涨幅比较差的情况下再考虑合并，
你可{ m V \ 9 c以关注万柳的光大y O L j b f花园这个盘，3居室的价格在1600左右，需要你额外加400的杠杠，这个盘性价比很高，并且位置很好，虽然有0 ` 5 8部分学区溢价，但不影响这个盘的综合价X 7 o t J值，万柳的资源一直是海淀最强的，地段也很好，旁边的怡秀园94年的盘价格已经快赶上光大了，其次如果现有苏州街的房子涨幅较差考虑脱手的话可以关注三小西侧的康桥水郡，120平左右的小三居价格在2000出头需要淘，这种户型出房率比较低，这个盘属于万柳的g e H { h t品质改善盘，光大和康桥都有成长空间胜率较大，是距离你最近的2个_ 5 d :盘了。关于风险只要} h ] a n U W选筹正确可以忽略，过去是因为只要有行情全市都能渗透，只要位置别太差，都能跟着涨，现在的行情都是w z M A 4 )一批一批涨，涨价的都是点对点板块，参考星球精华栏文章81#k b c C 8 k ^ H R北京房产投资核心逻辑和原理/点状逻辑;升级区域和楼盘大方向上没有问题。
3、如果加不W ( : . A ; j c &了杠杠，苏州街不动的情况下，1200做布局我建议是到朝阳做选筹，同样的价格在东西海能拿到的全是老旧盘且价格高面积小，而朝阳品质高面积大价格低，区域资源比着东西海不差，围绕国贸望京两大产业区选大方向不会出问题，你可以关注下朝青的华纺易城，青年汇，望京的澳洲康都，首开知语，建议参考星球精华栏16#. $ 6 R y b北京各区2017-2022楼盘涨势收益分N S o析7 0 q e(历史成交大数据)查询楼盘$ L \详细行情;祝顺利！
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