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北京跑赢大\ $ k m * M盘的房子不超过2t O L ~0%
我们的选; N i . m J筹跑在大盘前面
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Q:提问:您好，我们的情况如下：两人的工作地点距离比较远，且短期内不更换工作，一方在上地，另一方在b P m ] _ e大兴黄村，目前手上有不到五百n ! G l s 0 u的资金和昌平一套房，昌平的房子老人在住不准备卖。目前准备再购置一套，由于是二套资格，所以贷款额度有限。因为两人的工作地点一南一北确实比较远，目前对于购房地点很迷茫，不考虑学区，初步有以下方案：一是买石景山苹果园-鲁谷或者西红门新盘，二是买二环三环的次新房，如顺驰蓝调，求星主指点，尽量能自住0 w 0 ] ; P 7监一定的保值增值能力，也可推荐其他板块或者楼盘的二手房，感谢感谢！
A:回答:您好，在你们两个通勤中间的位置，比较合适的板块可以关注广外，菜户营，也就是你选的盘顺驰蓝调，远见明苑，金泰城丽湾，包括马连道的格调，北欧这些盘的保值能力都很强，你) Q U + h s % 3 ;在三环西南方位做选筹，不要V } , _ \脱离丽泽的辐射，保持一定的距离，方向上不会错，这些位置的次u G P 6 o f 9 ` (新价值大于往西石景山d 7 g往南丰台的新房，不符合资源聚焦的地段，未来都将会发生轻度或重x 1 % g d H度贬\ = o D m值，我在星球81#北京房产投资核心逻辑和原理中已经提醒过,建议你尽快去看这篇文章,一套房子最终的价值是综合资源C ) V所决定，其中产业资源占比50%以上，其次才是商圈资源，品质资源，那些品质资源占比超过50%，产业资源极度匮乏的位置最好别碰v – ( = 5 5 : I，你按照这个逻辑在任何区域选房都不会踩坑，并且会有很好的涨幅，祝顺利！
Q:提问:京总，您好！2020年购入一套西城区老破小学区房（西长安街学区大六部口26号楼），孩子202% ` 31年已上% z , , 0 b P J S学。多校划片政策出台后，这个房子价格略微下降。现计划出售，预计能卖820左右。准备再投入6 D , A o200左右，买一套新房或者次新房，希望房子的品质高一点。买房目的主要是为了保值增值。目前住在陶然亭附近，生活了很多年，对这一片比较熟悉，但附近可选的房子不多。想请问您怎么选择比较合适？是选择海淀、朝阳、亦庄的新盘合适，还是就近选择相对新一点的~ / V A # & W L二手房合适？房子买了后暂时不住，先考虑出租还贷，保值增值。未来孩子大了l % 1 ^ W M l ]考虑自住。请您指导，买@ C \ 4 S在哪x O D个位置，有什么~ C 4 g ; g J楼盘推荐吗？为什么要这么考虑？衷心感谢！
A:回答;您好，1、关于新房和二1 y V G手房的选择问题，我在星e Y U E ~ z l球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,有过详细的利弊分析,从利益层面去考^ N H L [ P虑会清晰很多，首先新盘的位置大多都是偏离主城区的\ 8 g = c Y s 4 &，配套I 1 W D也是不完善的，同时价格相对便宜，如果4 0 ; | V你看的新房符合我上面所说的条件，但价格并没有很大的优势，这样的盘可能会存在品牌溢价现象，投新# Z y . h K d盘主要是投被低估的区域，价格比较便– N u N & 9宜，只有这q m N样A x | G W X p x才能有可套利的空间，主城区配套越来做好，价格也越来越高;次新k ] +盘超过刚需所能承受的范围，
如果偏远位置新盘的价格只有主城区的一半或者6-7折左右，这样的一个价格就会吸引一部分不愿意在主城区上车的人，用牺牲距离换取品质和面积，你进货价低，即便是配套兑现不了，价格也会上涨，( r V便宜且有潜力就能投,只是比较慢，如果你进货价很高，配套中短期D w e 3 .兑现不了，90%的概率会横盘很长时间，因为价格已经提前透支了，或者说开发商已经赚取了后面5-10年的利润，你只能吃10年之后的行情;具体的你的选筹上，1000左右在朝阳和海淀都能选到不错的二手次新，新盘还有一个优势是首付低，贷款高，有的是迫于资金压力, ~ l V z A v不得不选择新盘，你这种情况打二手会比较稳健一些，
2P Q ; 6 3 ` B i、板块上，你所在的板块陶然亭中海紫御公馆就是一个很适合投资p T n [的盘，这个盘是10年的，畅流园是02年的价格已经接近中9 * B * w ~海，再往上都是单价过15万的，像朱雀门，中信，一瓶都是0几年的，最新的中海，价格也是最便宜的，性价比很W = B 4 C Q高，未来还有很大的成长空间，只不过这个盘需要你的总预算提到1200往上，选一个两居行情会好一些。海淀可以考虑清河板块的莱圳家园，清河学区溢价, v 1 ? S _低，配套成熟，有海淀产业链的辐射，房价水平也很牢靠，莱圳家园在楼市下行期的抗跌性是最强的，品质，价格都比较合适，如果楼市整体行情不淡，这个盘的涨幅很稳健，, ? $ w b –比较符合你的预算，望京$ 7 l l可以看一下澳洲康都，慧谷阳光，以上楼盘都y \ + =可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
望京属于北京产住结合最为成功的区域，可以用最形容不为过，也是北京的互联网资源强区，产住结合是未r ) E ( \ i t ,来的发展方向，望京已经走在前面，得于很多很多先天性的条件，如互联网高速增长期，望京自身的地理优势和面积优势，这些互联网龙头企业已A \ k e & ^经在望京留下核心资产，b – b . 2 = \ p未来会有不断的人才拥入，房子的价值自然越来越高，经济持续增长比较高的区域,会带? S *来大量的就业人口,新增人口最初来到这些区域需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件，这三个板块相对都很不错，可以根据个人情况选择，祝顺利！
Q:提问:京老师好，我们在西三旗君安家园有一套145的三居大概能卖~ n W } k850-900，在回龙观有个开间大概能卖320，工作都在永丰航天城，老大航天城读九年一贯六年级，老二明年入学九年一贯，为了上班和上学方便租住在航天城附近，老大保守估计要在附近读4年；
现在的问题是：1、是否为了自住换房到航天城附近E m H T U y ; @？西三旗的房子由于是塔楼、超140税费高以及小区情况等原因，保值增值情况不是特别好，但是确实学区; 8 k x溢价不高，不知道未来会不会涨一些，所以也纠结是不是换房；2.如果换房到航天城三居需要把两套J ~ 3 { q k b都卖掉置换，但换了又担心老大高中不在附近还是要租住，白折腾。
3、如果换到航天城附近，目前考虑较多的是百旺府，或者等等幸福里的二手房？置换这两个盘是否值得？4、还有一种选择，仍保持租住状态，把房产换成保值增值较好的楼盘，两个方案：一是小的贷款换成两居，大的不动。二是一大一小换成好板块的两套？您觉得这种策略合适吗？有没有合适的板块推荐呢？5、或者老师针对我2 / + 5 . D家这种情况，有没有什么其他的意见建议？十分感谢
A:回答:您好,感谢新任9 V x Q [ U e s e,建议您通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查= 1 \ p = 9 ] ]询下君安近5年的行情;这个盘在板块排名属于靠后的盘,涨幅. 9 W ^ 5很弱吃不到行情,大多处于横盘状态,西d q l ^ 0 R –三旗虽然没有学区溢价,但这个区域的城市面貌很差,也没有像样的盘,对外吸收力弱了些,周围的品– d X 7质盘全部集中在五彩城附近,过去楼市大热这个板块内所有的盘表现都很一般,从长期看君安家园包括回龙观的开间如果有条件全部出掉做置换升级比较好一些;
其次置换建议2合1,君安按900算,回龙5 K \ y [ w观按300算总价大概1200左右,如果再拆分为2套,大概还是只能买到差地段的头部盘或者好地段的尾部盘,置换升级是先升级地段和产] % W E !品,如果有条件再升级面积,单纯q w e = O 3 ;为了升级面积牺牲地段和产6 B H o : e W \品是错误的,
关于海淀北部新区;我5 e _ A 5在; 8 l $ h b m星球写了不少可直接搜索关键词查看,这个位置需要时间兑现,周期长了些,如果您们工作地点比较稳定的情况下可以考虑这个位置,即便是老大高中= 7 H b Z . l 0不在附近未来租房,孩子上完学您们可以继续$ R \ [ e P .回去住,通勤距离有优j + L g Q u _ Q I势,海淀北部新区是海淀未来大概5-8年一个新的增长点,弊端是需要时间养,兑现周期不Q + Z确定,现在价格有点高& | U N f J \,透支了未来3-5年的价格,肯定要做好5年内没有行情的打算;
如果你们的工作地点不确定是否一直在航天城,或者未来有变动的可能性;其实2合1单纯只做置换升级比较有利于家庭资产的保值增值;就是投住分离,可以考虑下清河五彩城;到航天城通勤时常半小时以内,距离的话大概也就10公里,这个位置确定性更高一些,1200可以拿一套莱圳的三居室;这个方案综合起来是比较适合您们的;考虑海北的前提是你们工作地点确( $ d 4 7 &定不会变动,这样为了通勤时常熬3-5年是值得的,否则建议考虑投住分离,建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平r G 9购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在5\ g 2 x00万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以S ) @ L I自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个_ 5 a k板块，基本满足要求的都是几个Z Y I 0 ! d c %老破大，94M 4 k j到96年的房子，佳运园460万的96平三I ] 3 c 2 Y } \ ^居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三Q S z * z居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。
看过您建议过的保值属f } P c l性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请L 2 p / Y h q 1 [问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？
A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块^ d p $ M C $ )居住体验较差w 4 i Z 9 4 S 8的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越A k . r是刚需越要注重房子的升值E x E 2性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决a Y 0 h断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,
2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上, ; B s算是尾部楼盘,可通过星球精) \ q X b a #华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;! J &
涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼C d . 9 3 5 8 J盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;81#北京房产投资核心逻辑和原理;理解& # K f \文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:您好，京总，我家京户，孩子在读大学，刚有首套房票一张，目前家庭配置亚运O } 6村卧龙小区老公房2居，阳光新干线1居，天月园1套（自住不想出售）4 ` _，10年后退休。3套房龄均超20年，特别是老公房– a f B i $目前比较好出手t T U w ] O H ;，想用孩子资格，置换优质房产，目前工作生活在亚奥版( } V { 0 T ? 4块，请指点置换区域方向和置换思路。
1. 利用孩子房票，0 V v | 8 f W资产优j Q V U F } V &化转移给孩子作为未来婚前财产，卖出( D t 8 3 p a卧龙小区老公房，留阳光出租补充m } \ R 1 c m养老。2.卖出卧龙和阳光H @ K : t F B m2套q = \ o y p %，置换更优地段和物业。3.大学生a 6 K l接力贷额度不知道能最高能批多少需要提前做什么储备？4.奶西地块新房目前望京越，还有未开盘的中建辰园低密大平层~ i J u 6 l B，是否值得置换，能跑赢通胀？5. 从保值增值角度看，奶西，海淀永丰等一手m q Z新盘与市内二手次新盘如何选择？
A:回答) T a m Y i 5 f `:您好,1、卧龙小区、阳光新干线、天月园这三套房值得继续持有的为天月、其次是卧龙,阳光在亚运村板块为尾部盘,卧龙小区从2019年一直处于上涨趋势,去年九月市场利好涨势很n n z明显,近期有轻微下跌,2017年3月份之后处于横盘状态,虽然小区年代旧了些,但亚运村板块除了] ! 0 m , * 2 R N保利金泉一个品质商品房社区之外I l | L A,其他楼盘均为老公房社区,所以卧龙这个盘保值属性还可,在市场上属于中上等水平;你可以参阅星球精华栏B $ K c L16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
阳光建成年代虽然比卧龙要新一些,但整体居住体验o – H i b小区综合水平远不如卧龙,现阶段可考虑出掉阳光,保留卧龙和天月;以孩子名义进行购买;后期二次置换时可考虑再次出掉卧龙;如果考虑一次性到位卖出卧龙和阳光2套，置换更优地段和物业也可;2、关于贷款请私信;
3、N C + # Z y B t奶西地块望京樾是目前新房市s v x & b场比较值得买的,从楼盘J } L O ~ b ] t s的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成o e A )熟后在市场上更具备竞争力,二手房的优点是建成时间较早,所以位置较好,可选择的范围比较大,基本上想要买什么位置什么类型的都会有,其次配套较成熟,优缺点肉眼可见,确定9 ! X s D性更强.房产交易后可以马上拿到房子和产证,一旦拿到既可出租几个月后可以贷到一些相应的贷款,来解决未来的月供问题.而新房前几年会失去金融属性^ T p q;如果以长线投资注重居住感可考虑新房,如果对未来几年并o \ # m ; b a没有什么清晰的规划,或者期间会有不确定性,如工作变故;那么二手房更灵活,从保值增值性上二手房前几年也优于新房.建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
Q:提问:京总您p V .好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未T 5 I G $ R p来工作地X o y _ p点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公i 3 / . 7 e里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，F G D哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在c P \ a * $ 1全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块Z . P X v D P & N。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定V x 2 x f 8商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对8 t % z 0 !夫妇，属于再布局，从a K y \面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解~ 3 5完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了2z c #00多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时! ; ]间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会X 4 $ u :稳健一些，五环的y o V次新2居兑现时间会长b { C D一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考t 9 _ g r 2星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#{ e N ` M @北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#* ) I Q _ r –巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微/ q t b观类（部分文章）
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
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16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
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