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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退W ] { ? 7 P V u休了，想置换一套南北通透T * 0 0 F 3新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小区是否应该置换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们q l 8 @ v看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置m @ a H D换到这里是否可行？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,| q | 41、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回Q z ] y Y i Z D暖还是横盘都是分化式,这个现象会6 n / q b o ; 2 ,越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务必重视,否者会吃大– – v A r – n亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的k x / I _房产没有稀缺性的资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一/ F # F 9套综合资R ) ] I P v源不错的盘;如果没有现金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居住体验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参? C @ R +阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有2种选择,一种是打新博未来的核心位置,一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望京t G F #向东北延伸,东南# k q b | S = R E位置– \ c Q u ^ m s以十八里店为主的几个新盘准确说连未来的核u / C i \ D心位置都算不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区c % x A v T | e *域后期兑现起来非常难非常难,期间还有很多不确定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的7 } l ~ – j M r f区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些? 4 , } g i k (资源匮乏的新区稳q \ m d V 6 U健的多,可以说每一轮都能吃到,置j B ! / Y & /换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今年博后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石d 6 8 & _ g [佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小35 D 1 ).五环左右500左右次新小两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一1 4 i { z位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感谢！
A:回答:您好，{ ; P – Q1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带入误区，这– T _ B种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就W % Y d / 2这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全. + B f h U y在小区泡着，目标很0 \ K明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现1 , 1在只能退居到二流地} ) V { 9 B段，这个跟自己的目标J B a E ! J 3 + A执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首. g W h Q付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户型适合中短期过渡，有条件就需要A 8 z [ k ^马上做置换，而两居室的时间线可以f ~ F }拉长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎! q m f P 5 D么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附Y e X近选，扩大e Y U J $ Y u l面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总，您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650w老家市区有一U V \套，市值大约19A h P ^ b ^ y ; B0w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了m r c _，想重新买一套。看过亦庄核心区的，通州武! L V 3夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东B @ ~ J或海淀清河，和昌平吧S ; M Q – P n。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个6 j b M I ! W 7保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2: ; Q L022楼盘涨势收d v ^ $益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不# a Y v | g X r :要看这个位置在朝阳b a g R 8 & w 6 Y的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕p D Y D国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综a \ ? . B C X合资源不错的双井，大望路o [ ] Q A 0 I { /，朝阳公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是10万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角t 7 { 9 ` & z C度看，好盘的唯一公式好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变, L 1 + Y成了不确定性，置换原则上是往# 6 ) ^综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源& v y z 7 B h \区域上换更优质的盘，方向上是这样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位置方向上都– – b K [ 9 \ z没` U ] /问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可以考虑把常营和老家出掉，望京和清河的综合资源都要比常营高几个层次，这种核心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆u F : U Z i接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房o x z K b产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，我2017年入手通州京贸国际城西区1楼带花园830万，现在估计最多就950万。算上利息都是亏损的。有人说2025年通州会有一波机会，我想请教1，到2025或2026年，算8 ( T – & Z H P ^上利息会不会亏损越大？还是有拉平的机会2,五年周期的话，这边斩仓，换到海淀北是否机会更好？3，或者说等10年，那n ; o , R Q ~ + ~时虽然通州很好，但我s F B % G的房子也老了，究竟值得常持不，涨幅能否掰回利v Y B G F息？麻烦抽空解答，多谢
A:回答o c G ^ 4 3 D ?:您好，你现在从通州换到海北意义不大，海北也是一个需要长时间来兑现的地方，你这样置换除了直接增加交易成本，中短期可能也见不到利润，京贸国3 q , d 2 2 a l际城这个盘的位置很好，也是距离运河商务中心最近的一个次新商品房，这个位置除了没有地铁之外其它的资源都很好，到东侧的市政距离也很近，如果通州未来兑V l ( S ` C \现之后这个盘肯定是第一波吃到市场红利的，不存在说十年之后盘没有优势了，没有优势的盘从一开始就没优势，品质只是盘的一个优势，区域资源，楼盘资源才是p d i房子的价值，只是通州还需要时间养，如果未来产业饱满，这种盘升值是一定的，能看到通州真金白银的投入，难的是产业，需要时间养，你已经持有这么长时间这个时候调仓不划算，建议你认真阅读星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导图,81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换;祝顺利！
Q:提问:1、房产情况L ~ T P Y：本人家庭目前仅在北京亦庄河西路南持有一套89平米小三居限竞房用于自住，购买于2019年，目前商贷已全部还清，这套房要到2025年满五年后方可流通，目前@ Q 8 / h G m无法进行房产抵押贷款。2、收入及U 3 m v 0存款：本人年收入42万，爱人年收入45万，目前已有现金存款500万。孩子今年马上上幼儿园，每月1万/月，平常还有多个兴趣班，希望投资的同时不要影响生活品质和对孩子教育的投入。
3、投资计划：想从500万现金中拿出400万，同时通过过桥资金的方式借贷800万，全款购置一套核心区域总价在1200万左右的优质二手房产，然后将这套房子抵押，获得大概850万左右的现金，还清过桥资金下的800万贷款，之后将这套房子出租，预估租金能覆盖60%左右的月` 5 , B ^ S = h p供，剩余40%左右的月I ` s 4 \ ^ m供我们自行承担。然后在购入后的3-5年后择时卖出。届时再根据市场情况和手头资金情况重新建仓。
4、问题：以上投资想法是爱人提出的。因为一直苦于找& \ w $ 6 { u Q不到好的投K k b资渠道，双方均对投资房产达成高度共识。但对此有两点顾虑和疑问。一是用400万: : X c \ i R } f的现金加杠杆撬动1200万的房产，这个杠杆率是否为合理范围，以及过桥资金6 y $ A 2 5 ]这种借贷方式是否靠谱，是否有风险？二是在相} K Z ` Y # D应总价下在北京有什么值得推荐的区域和楼盘？三* 3 W ) * y O m }是如果采取这种投资策略，基于我们家庭当前的收入和开支，是否有能力承接，生活品质上会有很大影响吗？
A:回答:您好,1、你们需要特别注意的是选筹,用400撬动12W V R 700总价的房产是否存在风险,这个直接反应的就是你的选筹目标,如果目标盘行情稳健,一年10%,保底5年能到30%-5T ; 9 ; 6 2 .0%会很好,如果一年低于10%会b O k g j 8 E X有风险,关于北4 m \ % – B京房价的理解,现阶段包括以后投资房产会越来越难,绝不会像过去随便买,仓位越Y p l c : h $ )多赚的就越多,这种红利期已经消失了,现在北京的楼市你要有结构性思维,而不是整体观念,保持这种逻辑首先不会踩坑,其次还能从楼市上赚到;你们的滚雪球思路很好,建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心& – V w p逻辑和原理;
2、年收入近90,承担800W40%的月供并不会降k $ x ) )低生活品质,关于选筹的方向以及产品,不要脱离北京几大产业中心,1200能够对应到的资源区望京,亦庄,清河,像望京你可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,清河一样b ? {可以拿到次新三居二类盘或者品质两居一类盘,亦庄可以拿到品质三9 W | 3居一类盘,这三个区的选筹逻辑望京和清河5-8年不会再) m q 4 R c $ { c有15万以下的品质盘和10万以下的次新盘,亦庄10万以下的品质和次新都具备可成长空间,你按照这个逻辑去淘笋方向上不会有问题,可参阅星球文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);你可以关注亦庄的金茂系列,望京的融科,臻园,澳洲,慧谷,清河的莱圳和橡树湾,这几个盘都是很好的产品,祝顺利!
Q:提问:京总，请问，1选房范围I 3 9 X ] & a在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您E ; . [ 3 c建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景o m |山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行L ) C b f ? y B 3情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益o M t I i s t分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯v * ?一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一E B D e [ 8 r o手好价，你3 0 3 m M \ x y f要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮{ B $ | d l点，房子的价值也是综合资源决定的，现在K i S q D D这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也s Z [ B ; ; \ o可，未来还有上升空间，祝顺利！
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