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Q:提问:京总好，我现住在) m * B远洋山水三居，还有一套通州万福家园的三居室，共计1200个吧。马上退休想改善一下住房条件，在三环到五环之间附近（不考虑东面）选一个交通，医疗，环境都比较好的性价比高的小区。请您推荐一下合适的1500个左右的楼盘。想请教这两个房子有留p k a下的价值吗？另外合生me悦值得关注吗？谢谢
A:回答:您好，持有j s F _ X J W w的2套远洋山水的价值大于万福家园，北关– 5 j s ? H以后的房价水平也) ( v Z S | a就是跟着全通州后面，成为j D G H @ j G领头羊的概率几乎没有，这个商圈的发展定位不是居住而是商务，参阅星球精华栏文章83#通州跑赢大盘选筹导k N m \ N ! Z图,你清空这两套从新i ! s x : N f v 0布局方向上T & *没问题，但你要注意远洋山水是有价值的，石景山的东大门，最先承接到海淀西城溢出的楼盘，参考17#石景山未来楼市的预判及购买建议;你置换最低也要换一个比远洋山水价值更高的楼盘，出远洋换合生M悦效率上很亏
你把各项指标降下来单独提高一个楼盘的品质是错误的，r O 9也没必要，选房的顺序是先锁区域，再锁商圈，后锁产品，买合生的都是被产品力捆绑了t H = L # ; W ; I，完全忽略了商圈的重要性，而房地产能走多远看的是区域资源的新陈代谢，其次才是产品力，合生属于刚需盘不适合你，也不适合1500总价的布r q o /局，非常严重的资源错配，如果南边可以看看亦庄河西的金茂系E 7 ^ n T z，其次可以关注下北四环的奥森板块，这个位置比较适合居住，北京唯一的生D ) * D 0 #态资源比较稀缺，倚林佳园、京师园，澳林春天都很好，保值增值性及流通性都没问题，祝顺利！
Q:提问:京总，你好8 z Z F K ! + ]！目前在丰台区大成郡一套2居室（朝向一般）800万左右，无贷款。一套丰台珠江峰景一居室，350万，无T ; 8 Z ` V贷款。一套房山国际花园3居室350万，贷款80万。目前房山房子计划给老人住（老人也是偶尔来的时候住一下，但是希望给老人留一个单独房子) k r p E W f P），自己在海淀陪孩子上学租房住，丰台房子空着，准备i X ~ t t (出售，5年内估计还得跟着孩子学校走，住不上自己房子。 目前想法是丰台两套房子想置换一下，一个是改善5年后\ % ^ ? P居O + | ! 1住条件，一个是保值增值（目前丰台这两个房子感觉升值不太好），再一个今年有退个税的政策，两套能退大几十万。
我和爱人上班单位g ^ / d d R在丰管路和莲花桥附近。, 5 h x Y ^希望在上班不太远的地方选，总价1( S e Y o D m 8300左右。开始想选新房，户型好，看了端礼著，君礼著，北京悦府，永定c ; q _ S 4金茂N 8 M \ [府，城建龙樾天元（这个离现在丰台房子近，地方比较a ; Y W u熟悉），但担心房价在高位，又在丰台以后升值不知道怎么样。海淀感觉这价格不知道能买到哪里的改善3居室，永丰的中海新房到可以O ! N 2 ~，但是又太远，5年后升值兑U 6 p v Z 6 | S 3现也不知道怎么样。后来又想在大成郡或者单位附近换个3居，又担心升值太慢;现在很纠结，希望给下思路，换@ j F q k ! * D海淀的老房子、和丰台的六里桥附近次新房、丰台的新楼盘，哪种更合适一些？我这种情况有没有推荐的楼盘？谢谢了！
A:回答:您好e w \ M } m 4 ( V，大成郡和珠江峰景主要是输在了板块上，这两个盘本身是比较好的，流通性及热度都没问题，差的是岳各庄这个位置，你可以通过星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘涨幅详细行情,整h = e 2 p y L Q个岳各庄全差,你要置换的话1300最o , J t { ! u ?好是脱离丰台，你看的这些新盘价o W 8 R格与区域的购买力不匹配，你们同区域的紫辰院和中堂当年都是炒的很火的盘，今天看这些盘比着当时卖的价格比着同价位其它区域并没有涨多少，大部分时间都处于横着的状态，如果你想继续留在丰台Y e – –最好的位置是围绕丽泽一带看看次新，像金泰城丽湾和顺驰蓝调都是成长性不错的盘，比起周围的新盘价格上更有优势;
高g _ s } h 6 x `品质的楼盘需要在核心圈或者距离核心圈比较近的位置，核心圈有成熟的产业资源和基础的配套资源，这样的区域会持续吸收到市场) [ = ) 6 v s {上的人才，房屋的价值也会逐渐提高，如果没有产业和配套资源，购买力不充足的情况下，会出现贵跌贱涨的情况，非核心圈不建议太追求过高的品质，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,你提到的永丰是海淀未来的核心位置，这个区域需要时间养，短则五六年，长则10年都有可能，如果你考虑H N Z n海淀的话，可以重点淘一下清河莱圳家园这个盘，你的预算可以在这个盘拿d x ; s a一个很好的小三居户型，海淀的发展核心是以中关村向北延伸，清河刚好处于发展带的中间位置，这个位置海拔要高一些，莱圳目前的价格还具备可持续的成长空间，从纯投资角度，选筹的优先级是海淀清河，其次丽泽，我比较推荐清河，从确定性、未来的成长空间和海拔Y Y u y b三个维度看都要好于丽泽，@ e M w 0 .1300布局到这个位置也是t r K $比较合适的，效率上比丽泽优很多，祝顺利！
Q:提问:星主您好，慕名而来。目前首付400，sfsd，按还款能力总预算可以到800，打算今年上车。我和老婆分别在大钟寺和新中关上班，暂时不考虑学区，想找个兼顾通勤（单程1h以内）和保值增值的房子。目前看了海淀清河、回龙观片区的二手房，还有二` [ C ! * O C b拨子、朱辛庄新房。二手房受贷款额度限制，大约只能买到600~700w之间的房子，在清河只能看看老E q x Y {破小，以后可能没人接盘；而回龙观标杆次新两居3 a G i z $也基本奔700去了，担心买了% D Z [之后高位站岗。但同样的700w在二拨子、朱辛庄a j 9可以上车户型不错的p 7 S ^ G3居室，优点是户型、小区环境好，缺点是位置较远，不确定性较大。目前在犹豫：1.买二拨子、朱辛庄三居新房;2.换个片区再看看二手;3.等位置更优的新房;因此来咨询. d j 4 h X下您的建议。望回复，感谢
A:回答:您好，首先建议你认真阅v 0 C 2 @ j 3 ( J读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,最好的选择是控制面积选五彩城附近的次新产品，莱圳家园南北向的2居800出头，当代城市家园南北的2居800左右，差一点的怡美也可，其次退一步可以看回龙观的国风美唐一期金域华府二期，参3 m , j B B o =阅星球精华栏文章16#北京区2017-2m : T022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)I H 5 z b s;这两个板块的次新产品从稳健性以及后期的成长空间都要比二拨子朱新庄新房更适合投资;
一个板块是有生命周期的，决定房价能& z n走多远从来都不是产品力，区域资源大于产品力的好坏，这么给r C – + \ g你说，落后的区域想在短期之内快速提升价值7 s o 8 s 1，需要把有2 9 W钱人吸引过来，换句话说需要把有消费能力的人吸引过来，这些人聚拢之后对周围的商业是有帮助的，慢慢这个片区的成熟度，配套资源就起来了，反之它周围原来不值钱的荒地就变的值钱了，从海淀北部和昌平南部北清路这一带的地形资源去看，未来能够聚拢有消费能力的板块大概就是回龙观，西二期和未来的海北，我在星球精华栏文章海淀/昌平跑赢大盘选筹导图中有过详细的分析及建议,
1 ^ \ Q B v ( V这些板块有现成的优质资源，生命周期不会那么早衰退，围绕这些位置的新板块想发展成熟，或者超过原有的老牌区域很难，或者说不可能，这些无配套资源的新区只有一种情况可以迅速提升价值，就E R _ T 8 w是老牌区域已经衰退，没有次新产品，全是老破小，这种情况各种好的s z – 2 ( W = ) 5资源都会往新区挤，新区的价值会很快提升，像这种区域最X m b (稳健的选择是不要标新，兑现周期太长了，并且后期你也不好变现，祝顺利！
Q:提W n y R !问:我目前居住在丰台区六里桥 房山万科新^ r ;里程三居一套闲着，想趁着春季置v E T \ #换到亦庄或者亦庄外溢，先生在亦庄上班每天通勤很辛苦（it行业，这次给了股权 应该会干5年以上），我居家不用上班，小孩马上上大学了。我平时不开车希望有地铁，孩子未来在沙河高教园的可能性极大，所以还考虑她周末方便回个家。这次置换的目的主要是先生通勤，孩子上大学也能够到家，保值增值。这样综合下来 我看中了润枫领尚和万科城市之光（不是东望，$ b \ r f A 1 _在地铁17次渠北）。
问题一：值得更换吗，如果考虑通勤也可以租的。新里程有龙湖天街，有十二中朗悦，在房山也是学区房了，后期往上空间还有吗/ G ` A v？问题二：如果下决心置换，那选润枫还是万n D / * = 5 e e k科？润枫离17地铁近（北神树800米h R ` x 6 9），23年贯通相当方便呀 ，孩子周末回家都能解决，我回丰台也还行，就是房子内部结构差! U 2 m 1，得房率低，k ? l E [ S U % \买入得大– & c V R h改 小区绿化楼间距没问题，就是物业不算好，人车半V E & C分流，听说有教育用地，有] } A商业规划，还有即将拍的地块。它1.5x a p公里外的董村有个综合处理{ j A C厂生活垃圾: T G 7 Z，网上新闻S \ a N w R \偶尔听说有臭气泄露的，我7 r – [也很担心。
万科的好处是设计到位，房2 T + g p P # P 0子住的也舒坦不用重新大改动，但是其实楼间距不行，需要高层才能避开遮挡，另外离得地铁远，（1.7公里到次渠北，也是17号线）板块发展差不多了 没啥空地了M d v 7 Y小区域，不知道有没有教育规划，目前学校不咋样。剩下的还看了南海家园和德茂的新房，觉得8 x f w p [贵了 可能已经溢价太厉害 还想再看看瀛海的回迁房c Q b _，这些倒是相当便宜。我的想法太丰富，7 h \ t 2 h . @ |又想学区加持将来好升值，又想通勤方便，又想地铁，来回纠结没了主意6 4 z t w b s ] V，望您解惑，选哪个，还有更好建议吗？
另外家庭资产情况是通州果园还有一套闲房，04年的世纪星城，一直不舍得卖。21年在昌平南买了澳海明月限竞，如今每个月还贷款2.6万，也不想再贷款了，这套是想投资留给孩子，所以这次置换就想平换 不想添钱了。关于这些资产您有什么调整建议
A:回答:您好，你们当下的重心应该是尽快清仓远郊资产，参考星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房] P 7 k 7 F价预警研判;房山万科新里程，世纪星城，这两个盘都是要考虑调仓的目标，房山本地是没有产业链支撑的,本地人口的支付能? i A B 9 3 I x x力又很弱\ : [ f 0,否则不会一直横跌出现大量库存,良乡大学城一带未来的成长很慢~ F f S v $ S L，如果说房山有预期的位置应该是长阳，l T ^丽泽的产业链发展成熟,不说像望京金融街西二旗的体量,40%或者一半的体量,周边的房价都能受益,长阳准确说应该属于丽泽的次次溢出了,综合价值要比大学城强很多
} c h C D其次通州北苑的世纪星城，这个位置属于通州的西大门，朝通交界处，朝阳的重力不在东边，通州的新城规划全部是围着运河整体向东，未来通州的行情也都是跟着规划走，新区新盘新资源会把原本没有什么资源的区域品相一般的盘甩得很远，如果不做调仓优化一直买，即便是再买1套，还只能买像次渠这些次级板块的位置，澳海明月已经被锁死了几年的流动性，如果不把现有的2套做升级未来成长很难，出完货之后你们的换筹方向要往核心圈挤，不要D q U B k看溢出或者画大饼的区，现J k c ` g有的好资源就是最好的选择，亦庄本地有很多好盘就很适合你们，无论是保值性还是未来的成长空间都有保证，一切带有0 ] @ S i 1 \ u不确定性因素的东西都不适合你们，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
Q:提问:京总好，看完了您精华文章2 L 3感觉相见恨晚！7年前为了最大化杠杆使用率，基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主要诉求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓v j E Q 1 Q e：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾~ L ! s F $ k N ~二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运J + W :河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校T + e R D Q W 2交通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位置绝佳，但U O V 3 J是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳h I 2 r J哪个盘未来5-10年增值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、关于燕郊的卖出时机，有好的方向s a Y需要更多资金可以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这] s 1 b个位置不能投资，而是不适] 7 \ N V O合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高出m h \ / 9 B，这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是~ T 7 [投资高手，但在燕郊就是完全的小/ : P ! : m =白，不光是燕郊一切环京区9 ` y j Q ( I )域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会= 5 X c E Q n有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！9 ) m 6参阅0 : m 6 X星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业Y @ u ~迁址越困难，运河空置率很W ] .高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很` F 8 $ x % _ [ A难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长N g ( j !时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是| i I ( w ] 8原有的核心位置,一种是未来的核心位置，: – \ S B
原有k t r的核心位置有持续? E T稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也# i ? 0 i会得到大{ } @ .幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最u * –终需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基` C * [ ? 8 P a础} ; n # c设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的价值^ n Y h ^ p是产业逻辑，产业聚集的板块，国! p q e r * ,贸，p 3 ! I z , !西二旗，& V B K U ^ j ( n望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花板很高M | O，造成房价飞涨的是货币，可以理解H H 7 5 V = L j只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚,祝顺利!
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