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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微N i E q E M d ~观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优\ V B v Z j T k质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超T c q K $过20%
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Q:提问:京总您好，我们目前在农大南路的农大附中家属院有一套1居小户型，卖掉的话扣除房贷首付能凑4、500万，加上贷款（算二套贷）打算买650左右的小两居。我在石景山首特创业园上班，我媳妇在丽泽上{ O 8 F 2 , D s班。我的目标是居住+保值（预计至少住h X _ J M B + @5年以上），换两居也T C + s L j是考虑将来孩子的空间（无学区要求）。目前考虑了石景山、西局和S d B a v p 2 k &郭庄子周边。石景山这边是京西大悦城周边的宏鑫家园、西5 ; )现代城（地铁周边的小区，我媳妇不开车坐地铁上班），西局看过丽泽景园、丰益花园；郭庄子考虑万科的小区。希望京总能提提意见;谢谢！
A:回答:您好，首先建议你认2 ^ 7真阅读星球精华栏文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议;如果你们计划布局在石景山和丰台，最好是离西城和海淀近一些，交界处是最好的选择，这两个区越往里资源越差，大悦城是一个利好，但需要% : i 0 H : y ~自身争气，如果大悦城周围的品质楼盘大于老旧盘，并且次新盘是成扎堆的结构而不是东一个西一个，这样的区域未来具备成为性，如果老旧盘的数量大于品质盘，未来这个地方的支付能力不一定能够把大悦城养起来，石景山是严重缺乏核心产业的，可以参考一下N q & _ w u ] H五棵松现在的万达
古城一带的房价是5万左右的水平，你买太好的盘未来不好卖，买太旧的成长性又差，这个是石景山不具备投资属性的主要, x Y x L原因，北京的发展方向是东扩产业，西保生态，石景山是一& & 8个纯通勤的居住区域，越往里越明显，楼市繁荣需要有能创造财富的人口持续流入，才能支付得起高溢价的盘，大悦城的本R S p质是消费，并不是创造财富，K ? $ : ) l ~石景山我建议是在海淀交界处看看，不要太往里，丰台你们围绕丽泽一带方向上没什么问题，西局菜户营都可，~ $ i o k E &丽泽要比石景山好一点，但入场价需要够~ G d `笋，祝顺利！
Q:提问:京总好，请教您一下。我原来在大兴有两套房子，一套国际港两居，一套骏城三居无电梯五楼。自住骏城，国际港出租。前段时间想换房，改善居住环境，卖掉了国际港，买了和锦诚园143平四居，因为143已经没有了，所以开发商不打折，价格比130的贵很1 , & s 6 ` 9 g多。现在想想那边就是挨着公园，其他配套都不行，我买的又那么贵k K B \ @ [ \ ; P，我是不是换错了，现在很怀疑自己的决定，麻烦京总q 5 A /指教，谢谢。
A:回答:您好，和锦诚园有点远郊CEO了，这个盘很好，就是价格高有溢价，距离地铁远，配套还要等个五六年，你可能需要( 8 d J :持有5年以上B \ | F { * : S v或者更长时间才能吃到这个盘的涨幅了，旧宫属于次级板块的，德茂这几个新盘价格都% Q A 0 = $ U 1 %挺高的，旧宫的紫郡府也属于贵妇盘了，这个盘近5年的涨幅是横5 b _ q v ~ @ ;跌的@ % , i I 2 [ ^ 0，通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)都能查到具体行情,这种次级溢出的板块最好的行情是刚需上车盘，t : N你这个价格如果买到亦庄的核心圈会好很多，核心圈和次级溢出的购买力是不一样的;
你看亦庄每\ F F ! ] V一轮的房价水平，品质盘都是市场上反应最快的，涨幅很好，并且涨后不会出现价格l G 0 M R大幅度回调，涨30%可能就回调个5%，保值性及流通性都很不错，相反次级的品质盘第一是涨幅差，如果不跌就算是很~ _ | d B好了，其次是流通性没有保障，这种位置刚需上车的多，置换改善的少，购买力不集a N p 6 & C z *中供过于求价格当然没有优势，本来我不想回复这么多的，因为你已经办完手续了，但处于对问答负责任的态度我还是告诉你具体的市场情况，可参考星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹C \ N导图;祝富贵！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户] A n { p M \ m，首次购房、资金~ 4 1有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京H T a v 9 0 z V总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等一两年增加8 ) ( h了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸q L ^ y &房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最| ( h [ ! q ] M @基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京J J $各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精/ S 5 . ` ( \ v E尖产业中心，辐射到的次新楼3 # 0 D盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了g M V x ! 5 q快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越快越好，如果拿不到我建议是可以保L ` d I \留入场资格，尽快搞，现在不像过去，拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是发生在楼市高速上M @ \涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，# L ,你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费找我咨询，我对大家的回复包括星球内的会员文章一定要认真反复阅读，Y w L Z O 9 & v d文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？2 ! \我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利!
Q:提问:京总: j k [ 1 6 @ r n，_ K 4 @ o 6 _ o (您好。我们现在在柏林爱乐有一套两居市值大概650wY ? Q | u老家市区有一套，市值大约190w，手上也有闲钱。孩子今年9月份小学。目前打算把柏林的和老家的都卖了，想重新m Y ^ h Q k ;买一套。看过亦庄核心区的，通州武夷和万达的，亦庄上班很不方便，我们在高碑店上班，通州我们又觉得不值。我们换房– T , + w G Q是想兼顾生活品质和学区，毕竟孩子要上学。我也看了您的文章，现在有意向的是望京东或s | 4 o w O K +海淀清河，和昌平吧。我们现在纠结的是把柏林租出去呢还是卖了，买一个保值性可以又兼顾学区的房子？期待您的回复。
AY q : u % h , L:回答:您好，参阅星球精华栏文章16#北京各区2z ` f 3 J 7017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据),柏林爱乐这个盘很好，常营的成长环境也不错，你不要看这个位置在朝阳的边缘，它的区域价值可能要超过四环甚至三环，整个朝阳东部围绕国贸一带很缺乏优质商圈，有的次新盘比较孤立，品质有优势的位置很差，位置好的被商业体包围，靠近三环综合资源不错的双井，大望路，朝阳T U h公园，朝阳大悦城，其它的都多少有瑕疵，这些位置价格都是1m P G D F a u [0万+，大悦城好盘也要8万+，而常营的次新才6万，从投资角度看，好盘的唯一公式1 I s r [ v u s s好价格有足够的成长空间=好盘，好地段+便宜=有潜力
如果你拿柏林换通州或者昌平等于是降级，把确定性变成了不确定性，置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这A ? V w t H样，望京，亦庄和清河都比较适合你，升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有O F z条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子E 6 E r r &行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在，你从常营无论是换到以上哪个位[ O N M .置方向上都没问题，关于常营是否保留，如果是换到望京或者清河，可v U x ( ! – / O以考虑把常营和y m 7 \ S老家出掉，望京和清河的综合资源9 / + 7 @ y W b都要比常营高几个: [ . 3 \ C A层次，这种核Y i g心圈在最大限度尽可能保证面积，天上下雨拿小盆接和拿大盆接有很大区别，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和F r \ d原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际191 C f b8平四居市价2100-2200百万，爱人常在国外，孩子中学住I r ~ S校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩| ) c ( ) Q l @子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，( l ! M觉得这样操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建4 h K ^ S 1 z议？谢谢！
A:回答:您好，这种换筹方案很差啊，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个y 3 Q B盘准确说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目5 7 N h * , n ) L的是什么？~ e z K 8 A 1 n如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长性，不应该关注租金水平，如果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园，朝阳公园S ! 4主打产品就是大O g I面积的改善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球) , @ g p x / M %精华栏文章81#北京房产投资核@ L E Z #心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！
Q:提问:H + + O 8 0 l房总好！目前嘉铭桐城有一套三居G 0 a S，孩子今年上初一了，还款压力太大，计划卖掉、还清贷款和借款后剩1000左右，然后全款买林奥嘉园。未来三年初中和三年高中需要在学校附近租房，同时买的房子租出去保值以及未来居住。这两天看到了您的贴，觉得我想的不一定对，如果投资应该有更好的选择。朋友刚买了望/ & |京樾，建议我也买那里，请问您的建议，谢谢！
A:回答; 您好E T 0,感谢信任!1、嘉铭桐城的升值性一般,但保值属性还可,可通过星球精华栏16#北京各区w a F R 6 42017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;亚运村虽然近些年过气了,但区域能吸收到东西海淀和朝阳的客群,海淀主要j $ h ^ 6 a n ; 0的产业园区在中关村一带,朝阳主要的产业园区3 2 ) % u 0 C g在^ B H ! ; ) P望京和来广营,亚运村在两者之U i x z Q间,如果您们要把这套出了置换,从置换的逻辑上只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或\ 7 R者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这2 X \ C样的;否则置换除了增加摩擦成本以外没有实质的意义,
我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图# 1 } [ r中已经对朝阳部分区域进行过详细分析;林奥嘉园属于奥森板块第三梯队楼盘,并不是头部盘,奶西地块望京樾是目前新房市场比较值得买的,从楼盘的位置以及后期可开发程度都还可;但空白区域兑现总需要时间,期间存在规划落地的不确定性,优势是楼盘新,成熟M z | 4 ^ C o c =后在市场上更具备竞争力;卖出嘉铭桐城买望京樾等于把确定性换成了不确定性;不利于家庭的资产保值性;
2、关于p . J y L _ O $贷款;一是可以通过以贷抵贷;可参考精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,二是如你所说如果考虑置换,可以考虑把嘉铭桐城换成更高等级区域更高等级楼盘,1000不加杠杆在朝阳也能选到优质跑赢大盘的房子,但会错失效率,房子只要有涨幅月供可以通过很多方法解决,并不会影# \ D O f B X 0 \响生活质量,但杠杆高低会影响亏赚的效率;优质房; Q 8产大方向一定是上涨的,放大杠杆既能放大收益;回看会员文章08#史诗级通货U e % # o =膨胀j * Q，普通人的对与策;有( Q ; l G问题再沟通,祝一切顺利!
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天F q i U，现在孩子在国外发展，想置8 ~ ~ / \ B换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子+ & ) R l，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016高峰后一直没有涨价，自住. p 4 C Q &没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京q 2 ; ^ y D未来的房价3字头4字头，A 6 ^万柳这些位置肯定是第] W [ z r o +一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的l Z @就是改善户型，三居室是这个小区流通性最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院e t F K 9 F C这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市f { , V . l ) Y场的，和碧水云天# / + j比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，这个水C i X k n平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方d T J A T 4向应该是你们区域北侧s E D \ o + D x的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
北京Q R : ^ !跑赢大盘的房子不超过20%
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03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只[ + y ` R C留霸盘
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