现在马上5月底了。
上半年的楼市，即将要结束了。
基本上和彭叔之前预测的，不敢说完全p * 0 K C \一致，但9成，都还是一模一样的。
这是彭叔` E s 2 % @ Y o t，在今年1月份的时候，写的一个，今年北京楼市上半f I f年的预测。
基本每个月的成交量，房价变化，彭叔都写在上面了。
很多人觉得，预测房价是很难的事情。
但其实，预测房价，真的不难。
尤其是，预测成交量，和楼市火热不火热。
只要没有政策这个意外的大手，不敢说100%准，但9成的P N 8 8准确率，还是有的。
因为人9 f )的性格，本来就是盲目的。
就是容易跟风 。
你很难预测，一个人的行为，但是你却可以很容易的，预测一个群体的行为。
就像彭叔在去年1k P y _2月的时候，就今年小阳春一样。
因为这个真的太简单了。Q _ o J # H A 4 2
大家想想。
每年年初的时候，家长需要给当年上学的孩子买房，对不对？
这是不是一个硬需求。
有这波纯刚需，顶在最前面。
再加上。
年初的时r 6 e候，是各种政策，以及金融那边，最宽松的时候，也是房企，最硬气的时候。
这些叠加起来。
出现小阳春一点都不难。
可是在很多单细胞的人心里面，他们想的，房价下跌，或者房价上涨，都是一条斜线，要么一直涨，H ? r V要么一直跌6 z G 3。
但实际上，哪有一直r ? J | \ [ | m涨，8 { [ ) .一直跌的，都是涨，横，跌，涨，是一个曲线。
不是一个斜线。
就今年的房价一样。
1月、2月、3月，都是上涨，4月开始横盘，5月开始下跌，6p S z V $月、7月搞不好就出来个救楼市政策，房价不跌了，又横盘了，横盘一下，接着又跌。
不会是一条斜线的，中间肯定是有变动的。
长期影响房价的因素，是需求，也就是? V l 8人口数量。
短期影响房价的，是政策。
中期影响房价的U H V T u，是收入。
不过我们国内政策比较牛，尤其是经历了2021年下半年的雷霆出手，现在基本上大部分– ] I q ? W m人，都相信，没有F , # I D调控不下去的房价了。
而: % Y K h { / I 3且，到目前为止吧。
全j K S c z O j ; –国，没有哪个城市，能破解二手房指导价。
也就是说。
过去国内楼市调控的限购、限售，都没有改变，房价上涨的趋势，也就是被炒房客给各种破解了。
比如说，2020年7月中旬，深圳升级了限购限售政策，但是没用，炒房客半个月就破解了，但是之后等到2021年2月8日，深圳出台了二手房指导价，至今，深圳炒房客都没有想到怎么破解。
不光是深圳，全国那么多出台二手房指导价的城市，像是西安、成都、东莞等等的，没有哪个城市，是出台二手房指导价后，房价不跌的。
而且，都没有想到破解之法。
彭叔为什么认为房价不会大涨。
核心逻辑，是现在连二手房指导价，你都破解不了，你& f 4 – 9 9还大涨p m 7 J K 2 6 R B个毛线呢e Y @ A E？
如果说，你认可，上面，不想看到房价大涨，只想要看到房地产平稳发展，那么你就要知道，如果说房价真的大涨了，那么已经隐藏起来的二手房指导价，会立马出来。本来都是已经做好了的，让重新启用，是很容易的事情。
那假设说。
房价现在本来是200万一套，上面只希望，房价在180万到220万这个区间晃动，但你现在非要把房价，从200万一套，炒到300万一套，那你在炒到超过220万以后，二手房指导价，就随时都有可能出现。
当二手房指导价一出现的时候，最后那一s 4 g `刻接盘的人，就铁定成了高位接盘侠了。
就像深圳那些在2021年2月8日左右买房的人一样，妥妥的高点了，持有到现在，首付亏光了，都有不少。
现在楼市里面，一个二手房指导价横在那，房价想要大涨，先要破解二手房指导价才有戏，不然没门。
当下还有一些房产专家，他们说，只有那种楼龄5年或者10年以内的二手房值得投资，超了这限制的，就不值得投资了。
这个话，也是有问题的。
因为你想一个最基本的逻辑。
人会变老，年龄会变大，房子的楼龄，也同样会变大，变老。
你现在n ; O m w 6 d买房的时候，楼龄是8年，那么你持有个3? + 4 l x 9 O ,年t Q _ O !以后，你的房子的? f } 6 M楼龄，是多少e | $？
难道你持有3年以后，你1 : : g ] g房子的楼龄，还能是8年吗？
明显不可能。
你买一个楼龄8年的房子，持有3年之后，楼龄就是11年了。
你说一个楼龄11年的房子，你怎么才能卖出高价？
那些房产专家，就用一些话术，来骗那些楼市小白。
还说什么，你看{ D _ f着，待售二手房有10万套，但x ) $ o ,里面，大部分都是老房子，只有20%的是10年楼龄内的房子。
但是你仔细一想。
其实不e e y管什么时候，楼龄1R 0 ! K I0年内的房子，占比整个房源的数量，都不可能% t $太多的。
因为，你楼龄10年内的房子，一共才交付那么多，而10年以上的，是过去60来年，所有交付的房子，所以就不可能，楼龄10年内房子比例，超过10年以上的。
如果出现了这种情况，那么只有一个可能。
这个地方，是新城市，或者新区。
这就是类似于，西安的西咸新区，已经这边毛都没，所以就没什么老房子，在西咸里面，10年以上的小区，占比就超过了一半。
但只要随着时间是推移，之前交付的房子, { Z f N %越来越多，慢慢的，10年内二手房比例，就会越来越少。
但你要搞清楚一点，你的二手房，楼龄也会变老的，不是别人的房子，变老了，你的房子就不变老了。
所以所谓的那个买房，就要买次新房，楼龄小的7 a r c ~ i 0，其实是站不住脚的，你只要持有时间长了，自然就楼龄就老了。
现在国内楼市不景气。
本质上，还大家的收入不景气。
其实政策方面，已经F S $ J : h D 0 #是放的很松了@ ( a。全国除了一线城市以外，二线城市很多都已经是限购放松了，像是9 = 8 5 c Q南京、苏州、杭州、武汉、成都、西安等二线城市， 只要你肯落户，买房就不是问题的。
关键就是，现在$ k P 4 ` V * $ 1大家的收入预期，不景气。
这个收入，不是说，真的有那么多人，被裁L : – V u * Z员，被降薪。
网上喊的那么狠，但真正被裁员的，还是少数。
你看你自己身边朋友比例，就知道了，G Z G 4 – l t v100个朋友里面，有10个被裁员的吗？
现在问题，不是裁员，和降薪。
而是，大家，普遍认为，工资以后不涨了。
或者说，以后工资涨幅没有那么大了。
大家应该都听过那句话，就是真正买房的人，不用担心房贷压力大，因为大部分人，5年就把房贷还完了。
这个话，带点夸张成分，但也能反应出来，过去大家的工资水平，涨的有多快。
你贷款买房5年K @ A 7 v X Q \之后，就能把房贷全部还完了，不是靠的房价上涨，而是你的工资收入，翻倍上涨，所以你才能在短期内，把房贷给还完。
那么如果说1 o S G = 8 Z Q，大家的工资收入预期，没有那么高了。就是那个，你现在收入是k E : ; Z : H1万一个月，你未来10年，有可能还是月收入1万，那么在这种! 3 n s G x l V情况下，大部分人，还是没有勇气d f s @ 3 O k 1，去背负5000一个月的房贷30年的。
毕竟谁也不知道，未来30年，自己到底能不能做到，一直保持在月薪1万。
其实看看香港那边的薪资，也就能看出来，国内大部分的薪资，也已经到头了。
香港是一线城市了，但是香港那边的公务员，工资一年也就是30万到40万& _ ] B U ,RMB的样子。
你再看看香港的物价W p D 0 2 I } s !，房价，他们那边公务员工资才那么点，你说国内这边工资能涨多高？
现在深圳公务员的工资，已经是20万到30万了，和香港差距已经不大了， 还能D 1 : \ \ g )再怎么长。
工资不涨，杠杆就加不起来，杠杆加不起来，房价就很难上涨。
没办法。
现在楼市，就是这么僵持着，僵在这，看看e e %未来，能不能有什么转机。
最后：
现在楼市，只适合那些钱多的人买房，不差钱的全款购房者，至于那些差钱的购房者，还是悠着点，别扛着全家一起买房，压力太大了。
声明：本站内容来源于网络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联^ : 6 a I ; T系本站管理员发送邮件: ; % f Y U 8 * –8309272@qq.com或者扫码微信沟O ) V @ } Q $通，经核实后我们会l 0 \ v & l Q b O第一时间删除i _ 1。
暂无评论内容