如果说，小城市的房价崩了。
大城市的房价，也守不住，
同样的。
大城市里面的刚需房、老破小房价崩了，
改善h z g i _ 8 y , :房房价也守不住。
造成这w A D + ( l样的原因，很简单。
那就是国内房价，太高了。
国内大部分的购房者，都需要，卖掉以前的老房子，拿到钱钱以后，才能买得改善房。
如果说，这些购房者，不卖掉自己的老房子，那么，他们就没钱买改善房。
而现在楼市又那么冷。
房东想要卖房，就要做好割肉的准备。
尤其是那些，小区一般，楼龄较老的房子。
你不割肉，根本卖不出去。
这种事情，不光是g K # f ` P在二线城市出现了，连北京、上海等城市，都出现了这种情况。
只要你的房子，楼龄老，小区/ V 8旧，那么你要往出卖，基本上L s $ f e D都是割肉的。
但是呢。
你买房的时候，却不一定是割肉买来的，或者说，你的心态，7 x | ~ I L e s也做不到，接受割肉那么多。
彭叔一个同事，他就是这种情况。
他在西安玉祥门那边的蔚蓝印象，在2019年的时候，以单价1.6万的价格，买入了一套140平的大三室。
类似于下面这个。
他2019年买的时候，不算税费之类的，房子的总价，就干掉了224万。
前段时间，他想要卖掉这套房子。
毕竟这个小区，有点老了，他想要去换一个新的改善房。
结果，他把房子挂p ~ –出来以后。
过来报价的，最高，才开到了1.3万。
按照1万3往# m k b ( j _ G t出卖的话，不算税之类的，光房子，他就要亏50多万。
这还不算利息。
你把房贷利息一算，更吓人。
他看到要割肉才能卖出去。
想了一下，觉得自己的这套老房子，也没那么难以接受N # N。
他就不卖了。
在他心里面。
这套房子，他如s M z果真的以1.3万往出卖了，那么，他就要亏50多万，但是他如果不卖，那么在他的心里面，这套房子，就一直都值220多万。
那么。
当老破小、刚r $ 1 d % H 5 F {需房，5 t P q降的这么惨的时候，需要割肉才能卖出去的时候，肯定会有一部分房东，w ] F O他哪怕是有改善需求，他都不卖了。
那么当改善型购房者减少的时候，改6 ` F m t !善房又拿什么热呢？
这是一个很明显的问题。
如果说。
我们国内的房子，像国外一样，靠工资C x J E $ e F F r就能买得起，就像东京、纽约，等等的地方。
他们的房价收入比都远低于我们。
两个年轻人在一起，可以不太吃力的独立买房。
那么这样的话，就算老房子= { 0 : M { 4卖不出去，他们也依旧可以靠自己买房。
但是g x d k d G我们这边不行，我们这边必须要靠卖掉老房子U I %才行。
有的人F . v会说，我们可以用父母钱，凑六个钱包。
可问题是。
父母的钱，从哪来的？
这年头，还真有那种父母，身上存了几百万现金，而没有买房的吗？
父母G 2 , L = N k N )也是需要，把他们买下来的房子给卖掉，才能凑钱出来的。
所以如果说，老破小、刚需房，卖不出去的话，改善房，也顶不住的。
就像这个杭州的4 4 ( : \ 4老破小一样。
房东也说是，x ? C x F U卖不掉。
你说这多纠结。
没办法。
楼市就一个击鼓传花的游戏，你必须要有，底层的购房者，然后，才能往上推。
彭叔认为。
楼市的结构，是一个金字塔型的。R r \ l Q –
最底层的，也是受众面最多的，老破小。
底层上面，刚需房。Y @ b p /
再往上，改善房。
顶端，豪宅。
那么如果说，最底层的不行了8 y . X | n，你上面的这些，就不塌吗？
想要在楼市里面挣钱，你就要知道，你挣的: r 7 M ( = T是什么人的钱。
彭叔举个例子。
在收入没有上涨的情况下。
小白，全款买了套100万的房子，之后，房价涨到200万，他把这套房子，卖给了小黑，小黑只有100万存款，而房价涨到了200万，他为了买这套房子，他只能和u m : g f 3银行贷款，于是。
小白得到了200万现金，挣了100万。
小黑失去了100万现金，得到了一套200万的房子，和100万的负债。
接着，出来了个小黄。
他也想要买房，可这个时候，房价已经涨到了300万。
可是他也只有100万，于是，他就和银行贷款200万，买走了小黑* f P k X的这套房。
这个时候。
小白，依旧是200万现金，挣了8 6 S z S O @ % Q100万。
小黑，得到了300万现金，还完100万贷款6 n T，以及自己的100万本金K I c，E 8 H \ ) k o还挣了100万。z a } + C 5 ( ( U
小黄，100万本金没了，得D $ j到了300万的房子，以及200万的负债。
大家可以通过这个简单的模型发现。0 L y k j
其实，你在楼市里面，挣到的每一分钱，都是从下一个买房的人手上，挣来的。X ? w J
房价涨了多少，就是吃下面这1 j $ ~ g个人。
如果说，最下面的这个人，没了。
就比说。
小白把房子卖给了小黑，没有小黄，那么小黑，就成了最后一; 7 8 b + ( H ) f个接盘侠，如果说，小黄300万买了房以后，还有人再买，那么小黄就不是最后一个接盘侠了。
这个游戏j r I k 0 B * z，其实就是一个博傻游戏。
只要，有人接盘，j V ) j I u k w i你不是最后一个，你就能挣X ] 2 e n E b X钱。
那么现在l \ D @的问题就很明显了。
这个击鼓传花的游戏，到了小黄这，已经有些传不动了。
后面接盘的人，接不住了。
彭叔再跟大家讲一下，为什么接不住了。
这主要，Q ( ^ p ~还是收入不涨的原因。
还是回到小黑，接盘了小白的房子。
那么假设( & P。
小黑、小黄的年薪，都是20万。
小黑负债100万，30年利息一共80万，小黑，& K Q 7 z a W 4 g30年的T q 4 o W E收入，一共是600万，600万，来偿还这180万的负债，还H b B Q \ w剩下420万自己用，压力不大。
等7 q \到了小黄这的时候。
问题开始明显了。
小黄，负债200万，c k 7 f N E \30年利息，是l U v s $ ) ! 6 ~16| c 50万{ 4 _，小黄，30年的收入，是600万，减去360万的债务，只剩下了240万自己用。
那么在这个时候。
小白卖给小黑，房价涨了100%，小黑卖给小黄，房价涨了50%，那小黄说，他不贪心，他就赚个25%，就行了。
可问题是。
收入没涨啊。
收入不涨，杠杆又加到极限了，你去怎么去赚这个25%呢？
300万的房子，房价涨25%，就是375万。
下一个接盘的人。
100万的本，负债275) w ~ k ) c万，分期30年，利息是220万，加起来就是495万，而工资不涨，下一个接盘的人，30年，他的收入，才600万，你让他拿出来4Y O F o k95万，支付了负债以后，他就只有105万自己花了。
他能顶得住这个杠杆吗？
这是一个很现实的问题。
为什么。
那么多经济学家，都在喊，杠杆到头了，顶不住了。
说白了，就是上面的这个模型，到头了。
你现在要再继H x h 7 * . z 2续往上涨，也不难，真的。
你涨工资就行了。
可问题是。
工资拿什么涨？
在全球化的现在，你工资拿什么涨？
现实很残酷的。
你工资都没涨，产业链都G F : e x开始转移了，你工资涨了，还得了[ ( 9 1 ( 8 E | G？
想要工资涨，就要点亮科技树，p L p : L G搞科技树，老外又卡脖子。
你说怎么搞呢？
搞科技，不是嘴巴一动，就能搞起来的。
彭叔相信，我们一定会成功点亮科技树。
但，那需要时间。
日本，花了30年的时间。
我们比日本牛多了，就算10年。
有多少人能受的了十年房价不涨的结果。
所以现在就是很难受。
不管你怎么选，你都是很难受
到处都C e ; ] [ ) t d t是问题，都需要解决。
不过，最难受还是高位接盘的，也就是小黄，他们最后一棒的是C – S + S D X L最难受的。
对于小白，还有小黑来说，无非就是挣多，挣少而已，但是对于小黄来说，那就是胆战心惊，一旦收入下降，房贷还d e C不起，那就完了。
最后：
大家还是乐观点，相Q 7 ; – S ] | P信胜利最后肯定是属于我们的。只是，在胜利– C m v F N g r y之前，先把自己给保护好，别没等H a g 8 z ) \ x到太阳出来，就玩完了。
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