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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的P u }人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超# 6 P过20%
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Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首Q 1 ( : l套，首付230以S 9 2 z y ?下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南T w E @ G – x新园，此\ W # 5外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房K f } 6，上世纪八九年的。不知道这u , * i p哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4E 0 l N个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你z & 9 b说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路u f ? D * b l –双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以H + H P 1 w发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了F $ a g B ! Q i ;山水其他盘价格都很b T ; & H W Q s 7低，并且一直是一个价，三S v m环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已@ o N ) s \ B K ]经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于* 6 ) ) J – I ~红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点A Z B 4 M { =的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间& a 4 = 3 D A m也希望住的小区新一点，所以常营一直很& – * . \ v :火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
Q:提问:京总您好，虚% 0 W 0 T O心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;f b O G t1.与爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.; H Z R Y ( ^23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1）老人平时居住、周末带孩子新居一起` ; D居住;2）老人w e , z [平时下午来双井，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，[ x M R次要兼顾规划到5-15年后的m b X j j金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总X ; + N q (价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期! ~ %出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非3 P b : = Z 7 K B要在双井上，可以随着新居考虑）
因此请教京总帮忙指点，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，感谢信任！关于置8 T P O s换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换r ~ l l G h T宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明3 O T T ~确的操作指引,建议全文阅读;置换原则上是往综合h \ \ F n U l b h资源更强的区域上换，最次D V .也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带0 V T s动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级[ \ W是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区h 4 s域换，这是置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一个比较不错的区域，但CBD总部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，Q g B 4 T 1二期临京哈，一期有2栋楼有采. c F J _ D光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双j C 7 g r ^ p ]井只能说中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区201; t + 4 s7-2[ W L 7022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该b T | z \ l I把这些问题考虑到，其次你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富V . J f & j | +力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一S } a L L V个不确定的东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-5年的成长空间，市场调整比我们想象中的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资– | \源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广{ w ^ 6 P S 0 3 ?，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问x R ^ ~ j (答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍o e 8，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我z \ `们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过Z l n 7 8 v P去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，* \ z M ` d ` 8还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年Q 6 U n s内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片E e ; ` 6 z i #区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是E ^ { x 7作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要6 @ t p，
不建议你2套出掉换到德胜，+ o \ y d L , E Q这等u a * K 4 /于把所有资产全部和学@ \ g C \ a [ ; :区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一Y a f E a 3 r B些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符/ & P V合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提) } ~问:京总好，我想把马驹桥房子卖了，房子卖掉能有330左右，我能接受400万的贷款，加起来有700左右[ M * @ } y，想在亦庄河西买两套小的，现在考虑:南海家园，但可选的盘不多，再有就是河西的泰和园全部出租，自住还有房子，暂不考虑自住和上学问题，主要用来升8 ; C D 9 W ! X值。请问您:有什么办法能贷到400万？这样做是不是要有些冒险？！考虑亦庄及附近，比如南海雅苑、旧宫的亦庄北岸、瀛海的玉璟园还有马驹桥的金地格林6稍等的大户型，或您问答里说的朝青比较有潜力的板块的话，还有什么方案吗？十分感谢！
A:回答:您好,第一呢你关注的是有问题的,租金不是房产收益a s j % ! ] K的主体,涨幅才是,亦庄一轮大行情可以涨40个点,干嘛要去关注租金,第二700左右买两套就废了,这种方案还是想吃租金,你看的这些盘全部脱离行情,最后:贷款400如果是你这种选筹亏损的概率很大,如果你* ~ \ p ` | w 1选一套吃涨幅属于常规操作!第三:关于选筹上,你可以参考星W Z 3 7 # & | F球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图,大兴最好的产业资源全部在W J [亦庄,现在的房产价值产业资源必须大于50%以上才有上涨的可能性,脱离产业资源其它再好也不会有行情,这种现象会越来越明显,北京企业外迁的动作很快,如果不重视在房产上会吃大亏,我在星球已经反复多次提醒,建议你认真阅读81#北京房产投资核心逻辑和原理,你700左右认真淘淘河西海梓府万科这两个很好,这两个盘10万以下都属于很好的产品,未来5年左右,围绕北京几大产业中心的强资源次新楼盘,不会出现10万以下的产品,现在13 d [ Y g @ W ^0万以下P q 5的都可以重点关注,祝顺利!
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03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆b y 5 & R = w c，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12b j C 0 Z#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
12 x Q4#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京13v 0 l I f m ;9个盘，稳健* 1 @ ( I [ p q 1增长的只有39个
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实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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