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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，父母北京二环内两套老破中的学区房，其中仅一套无电梯的学区房可卖，老公房，价值700W+，想置换F O P ^ M。不考虑学区、上班远近，只考虑居住品质升级、保值性，如能再考虑升值性就太好了，总价在900W以内，本人有首套资格，有合适的推荐吗？因为是置换，可以牺牲二环位置和学区属性，但因总价有限，想提升好的品质和环境，最好是三居，面积高于100平，感觉能选择的不多;
非常喜欢中海的环境和品质以及格局，但这个价位只能选择肖村附近的中海，看了您的许多分析，了解这个板块不惧升值空间，想请教作为置换后长期自住，未来1L & 8 y 5 s : G0年甚至20年后再卖是否能保值呢？从长期来看，} A u P W @ [二环内无电梯老破中学区公房，具有保值升值空间吗？是否应该尽快置换呢？换到这个板块的次新中海值得吗？或者还有其他合适的楼盘更具保值和升值的建议吗？谢谢。
A:回答:您好，参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,房价涨幅规律,北京老破小的价值是环线逻辑，二环优于三环，三环优于四} E 7 % k环，四环优于五环，这类房越往外价值越弱，越靠近城内价值越大，或者说此类房屋的价值T z Y ] #远超于远大新，前提是没有严重的学区溢价，而品质次新的价值是产业逻辑，产业聚集的板块，如国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的i b =产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展得到升值，除此四环内，四环到五环的优质商圈品质楼盘保值增值性也都可，如果能吸收到产业中心的顶部购买力，涨幅上更P M \ $ @ e有优势
这些房子占整个市场不到22 C q C F 30%，这也是为什么大家认为北京的房子不好卖，不涨价，好卖的涨价的占比太少了，你卖S D u g掉二环的老破小换到肖村，按照你的预期10-20年保值当然没问题，但我提v C $ o ` = = d醒你，投资, 8 S l N ^ g \房产首先要关注的是房子的金融属性，其次才是居住属性，而选房的N S C h顺序是先选区域，再选n f U b l 6 Q `商圈，后选产品，像这种高品质的产品很容易把人先捆= D z绑住，而忽略了区域商圈的重要性，可通h ? $ | j d } v $过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这个商圈的二手盘详细行情;我接触到的80%的人买完是后悔的，900买这个位置只能说是效率很差，你把重心放到亦庄，首选的位w F 3置应该是亦庄核心圈和河西纯住宅板块，只不过这些位置的新盘基本卖空，只能看二手，祝顺利1 q [ X ? ! J W P！
Q:提_ R D问:$ # { 5 C /京总你好(1)现状：两处房产。一套在东城区望陶园，同小区同户型，最近一次成交价在750。一套在海淀区万柳怡秀园，同小区同户型，最近一次，成交价1050。孩子] 9 { D \ l 3。今年9月上4 & *学，依托怡秀园的房子。二胎还没有想好。不太想P O K动用现金。(2)诉求：和父母居住在怡秀园的小房子比较拥挤S t h e w I & c，希望在怡秀园附近能再有一L D n s & F套三居室，最好步行能够到达怡秀X n & q S园。(3)疑问：A，应该是在怡秀园附近租一套，还是买一套合适？B，如果是买的H ! S X c话，需要置换掉望陶园的房子，具体买在哪个小区，未来能够实现比T [ @ r ; i $望陶园增值，并且好卖，因为再过几_ / P – 6 & P : w年打算再置换。C，类似艾瑟顿公寓等这种离q 7 ` ) [ _得近又新的楼盘，增长潜力是否更大？
(4)其他信息实L 3 B T \ ~际看过厂洼西街6L S z T号院，买不起三居室，只能通过两居室改造。问中介要交易数据对比望s e 0陶园，201Y d n J $ Y8年起，望陶园涨幅在30%以上，但是厂洼西街6号院不足20%。谢谢京总
A:回答* ; – # l ! ~ M:您好，望陶园这个盘中短期价值不错，在永定门区域价格很有优势，这种城内2000年左右的老社区只要不是居住环境特别y 6 , 5差的那种，价格越低上涨空间就越大，永定门虽然资源差了点，但不影响增值空间，老社区是环线逻辑，越往n e 1 y Y 0 e e里价格越牢靠，这个盘属于板块第二梯队里的产品，第一梯队2000以后的盘现在的价格已经过9万了，这些00后的盘随着时间推移还会有一个空间，“次新盘”上涨老旧盘不可能原地踏步;关于不同类型的老旧社区我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中有过详细分析,建议参阅!
怡秀园这个盘是有学区溢价的，没有划片三小之前房价水平很低，划入三小之后价格就一直往上走，从学区因素、未来的成长空间综合考虑，如果要置换两套之间应该是考虑这套，怡秀虽然在万柳区域，但万柳是分为三个板块的，最好的是万柳西路以西，其次是万柳中路以东，最后是万柳东路以东，万柳东路基本都是老盘了，怡秀园和新起点这样的盘因被动性利好出现报复性上涨，原则上都是建议见好就收，及时逃顶，如果学位发生变化，z G | [ f /这两个盘下跌的概率是90以上，万泉新新，怡秀，新起点当时是怎么被划片的，小区里的业主很清楚，上面其实也知道，去年这几个小区在招生简章中是和2 _ – B其他小区分开的;可1 a p \ 9 |参考星球精华栏文章13#学区宝典：东西海学区房选筹导图;
关于置换的思路：把v b Y L望陶园出掉换到厂洼或是艾瑟顿方向上都不是很好，你为了居住加仓可以，但卖s @ * y n 1 4 3 %掉望陶园买厂洼就没必要了，不是说厂洼不好，这个盘很不g & ~ O _ h H W e错，但你U q Y K要看的是未来价格的空间和时间，望陶至少你要等到a 0 # | ^ t10万11万的水平才考虑出掉，艾瑟顿以现在的价格水平未来的成长空间很小，这种只有一栋楼的盘越往后流通价T / ^ [ $ 2值越弱，你置换的K R ] y l方向应该是往万柳西路上努力，把怡秀在高点出掉，配合杠杆看看能不能拿西路的，万柳的各项资源都很好，西路的几u / ; q [ N Y Q W个盘从海拔高度以及保值率都要比怡q T { P ^秀稳妥，如果有难度退一步不动为好，但你要重点留意怡秀园的学位问题，祝顺利& , * s 9 _！
Q:提问:目前家庭有两套房产（夫a i 3 1 e f I k W妻带二孩+一个老人），天通苑北一区143㎡经济适用房，市场价550-600万。万柳康桥水郡48㎡学区房，一层带迷你小院，市场价800万，老二刚用完一年学籍指标，所以房子处于较低价格。手里还有350万现金。今年底为了方便孩子上学，计划搬到万柳居住。之前一直在老大学校附近租房，自我房出租，没什么经济压力，也没有考虑房子增值的问题。拜读了京总文章，深受启发，现在开始考虑如何在兼顾自住的情况下，整合房产资源实现跑赢大盘、增值资产。方案1：卖房换房. K ] : K L – t A卖掉天通苑，保留万柳小房子。或者卖掉万柳小房子，保留天通苑（家人想留有感情）。加上手里的现金，在万柳或者世纪城买个小三居或者大两居。因为不了解有什么加杠杆的贷款m + o r工具，没法确定房价总额。购买力是：二套，900万首付，月供能力2-2.5万。
方案2：再买一套房两套房都不卖，持币待购，三年后再买一套。因为家里人多，孩子逐渐长大，需要独立的居所。可2 , W 5 } ] I Y v以考虑新房或者二手房，但不卖房的话子弹就不足。新房问题是偏远、期房就得还贷款，交房了也舍不得出租o | ]，出租也价格不高（之前看! ) n 4 x g – ~过朱辛庄双轨房）。核心区二手房400万首付也买不到什么好房子子。好朋友推/ – I 7 l Z _ \ m荐安贞西里，说老小区居住感受不错，好停车，价格低。想请教京总：1、最优方案是卖房换房，还是再买一套？底层逻辑是什么？卖房的话，应该卖哪套？2、买房的话，是在孩子上学附近买，解决u # i ,自住l ) Z $问题？还是说在其他保值的区域买房（比如清河、上地），万柳继续租房？
A:回答:您好，参阅星球d r C [精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;天通苑作为短期过渡还可以，这个位置价格低，流通性和保值性也都没问题，缺陷是它的成长性太差海拔太低了，康桥的品质不错，2 m I ^ g ` 1资源也不错，一? c {层带院也属于稀缺货，就是面积太小了，你可以卖天通苑保留康桥结合@ z & S ) ~ l –手中的现金再买，你900首付即便是加到1500，在万柳也只能买一个2居，去世纪城不如去清河，A w g M1500可以拿一套品相很好的三居，清河的涨幅比着万柳和世纪城也不差，不要去考虑朱辛庄安贞，都不适合你，你的基础很好，你核心圈里的这套房子涨幅很好，唯独的缺点就是面积太小，你的方向应该是在核心圈里扩大6 / s V =面积，而不是转移到别的位置，你这一套布局完成后，3-5年涨上来，可以结合资金情况再想办法把康桥的面积提上去，这个是你要努力的方向，建议认真阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预B 9 u V W G % 8 s判（2022-2032）;祝顺利！
Q6 ? B \ ) J N:( N w \提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后自住，但是& ( . f该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至201. X a . [ \ E6高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看U 3 J [ $ /还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答:您好，M w n + J Y P –万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房价3字头4字头，万柳这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项资源都很好，虽然这个盘不C 2 c I H Z q z是万柳的头牌小区，但热度和流通性都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打的就是改善户型，k 7 1 S =三居室是这个小区流通性I f w最好的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上的体量后期的成长性才# ; J ~ 4 ) O X [比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着A W d 0 1 c ; A融创都不差，核心是没溢价，其它盘我不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山m L o \ 4 q P ;壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资w : ~源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优秀，即便是朝阳区的头部楼盘，像望京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平/ p ] o才开始考虑置换，这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没S H L i \ 4 +必要，也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利！
Q:提问:抱歉，尽量整理了思路，写的还是有点乱。1、想买总预算小于700的小1g , 8 Q a | w V居或者小2居，无学区，不自住。主要考虑保值，能增值更好，希望将来在需要的时候能够成交周期快I = c \ ! z Z R #，兼顾出租。2、目前比较关注的板块是朝青1居和常营2居。在网上看了很多，都说两居的流动性最好。3、朝青我主要看了青年汇的1居。重点看了一期南向V \ u57平米1居和二期西南63平米1居。
1期是2梯12户，2期是2梯5户。1P Q i期南向1居缺点是4层，感觉是硬伤，优点是总价便宜，500。2期西南1居优点是高层，视野开阔，品质) $ – C p较好，缺点是以西为主，总价是565。我感t . E : &觉二期1居以后接盘的8 r A 0 M ` N ? M人群可能会少o \ y ? ? h % 9一些，因为品质好，总价稍高，所以适. g X合人群还是较少，不过这种户型该小区并不多，大概有40套）
另外，小1N + F X l V居的话我还看了望京的华彩国际，属于核心板块，好小区，但是总感觉这种小1居在这个地方不是主流，我看带看量也是特别少。4、如果选择2居，常营看了苹果派、c ! = S W B 4柏林爱乐、万象新天、北京新天地d [ \ ` [ W。北京新天地和苹果派位置远，万象新天四区楼层2.55，觉得压抑，二区B / K g – H ! ) *南北通透两居是扇形，且只有D 6 0 t ] 6 Q Q l顶层出售。所以重点看了柏林爱乐南北通透102平米两居，报价700。5、其实我现在重点主要是想究竟买青年汇的1居还是常营的两居（我更倾向青年汇B / i J C T F 1的1居，又怕以后接盘的人少）。按理说两居比一居好，但板块又不一样，但离得又很近，所以很纠结。
6、另外按照我这个预算，您还有什F ` F { 8 ! B v么推荐的板块小区吗，望京，双井我也看了，都够不上，除非买很破的小区，又感觉升值空间小。龙泽回龙观还没有看，那边觉得房子太多，同类竞品多，不知道我分析的对吗
A; H \ – # ):回答; 您好，关于方位的选择，700的预算完全可以在朝青选套两居了，你没必要紧着青年汇一个盘看，非常局限，珠江罗马东区的南北2居报价700出头，你花点时间可以淘淘这个盘，华纺易城西北向的2居报价也是7S w ~00出头，在朝青最好选个2居，不是说这个地方的一居不值得买，你700买这的一居很浪费，望京澳洲康都的一居报价才600左右，慧谷阳光同样是600左右，从区位上望京要优于朝青，望京本地自带产业资源，朝青本还属于承接地区，只不过这个商圈的资源比较好一些，加上国贸周围没什么好商圈，所以朝青的价值比较凸显，和望京比主要是欠缺产业) d R V v资源，澳洲康都和慧谷阳光在望京都属于偏改善型的盘，流通性以及保值增值性都比较稳健
你提到的关于一居的户型是不是没有两居的成长性好，这个主要看位置，如果是新区，或者偏离主城区有很多空白区域的位置，这些地方未来会有很多公租房，保障房，这类住宅都会慢慢把小户型淹没掉，并且你要知道保障房人K U 2 : C才型住房它的公共服务更加完善，比我们现在看到的要上一个台阶，从长期来看这些位置的小户型尽可能; 4 ` y Y 6不要碰，相反核心圈里的空地本来就少，土地资源越来越稀缺，即便是有空地也会是改善型的商品房，一居室作为财富资产有它的意义，如果是处于价值逻辑，只能说它的天花板太低了，这个问题我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,已经提醒过大家有些小户型不能碰,建议你认真阅读文章!
关于常营:是一个价值洼地，5年以上的持有时间会很不错n ` N x A a * C，这个位置属于国贸的次级溢出了，好的是区域基础配套完善并且资源都还不错，到朝阳主要的产业区距离也可，交通很方便，如果你是处于居住兼顾投资目的，r x N 2常营\ { &选到的两居室整体水平要比市区好很多k : 8，如果你是处! s Z ? u ?于投资为目的，首选的是望京和朝青，一居室当然优先望京，关于选筹上参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝顺利！
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