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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好，看了您星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下个人情况：家里6口人，我两口子都是非京籍，有积分落n i \户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，家里还有两位老人帮忙带孩子
买房诉求：买房是首套，积分落户需要买城六区外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-V v D G a230左右。日后可以. e d T e , L 1换房，但是尽量想让孩L I ` X子不用转学。目标区域：Q C g首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室够住，三居室可能要过几年才用上
1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个预算能上车的盘p Y o不多V J : : ` U v，能够得着的就是回V I G H T ?迁房和房龄老的小区，不知道回迁房是否可$ $ $ . c S 3 X以入手，南海家W : b 4 [ F x 8园、定海园、贵园东里怎么样，个人认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠都有地铁，比较方便。2、西红门：西红门在五环内，考[ } 5 / ;虑未来可能会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值不值现在的价格，89平550-580万；要是在西红门买，推d l / } $ Z荐买新还是二X z 4 b ] P g手房，有什么小区推荐
A:回答:q x n您好，积分落户在全市最优的选筹方案是靠近亦庄，城六区之外亦N = k庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，U { *可以满足你们的学位需求，从这两点2 A T h o你们的首选区位肯定是要放在亦庄的，西红门和赢海都属于二三线区域了，无论是教育资源还是产业资源都要落后亦庄几个档次，关于亦庄河西楼盘的理解，我在知– 8 m n k ? A 0识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有过详细的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2个盘，第三梯队是南海家园
而这个区域中短期成长性比较好的盘是第二三梯队，第一梯队需要很大市场推# y 6 Z ^ V 4力才能把价格再推上一个台阶，而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2J J } X / * Z022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)仔细看这些盘上涨的行情,你这次买一个两居完成孩子上学的同时，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不影响( P z W L 5 1 ^ }你们二次置换升级，你们首次布局只需要考虑眼前的需求就好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会影响你们二次置换升级，建/ 5 X y议你认真阅读星球内近期的每一条回复，祝顺利！
Q:提问:您好!看完您的精华文章，受益匪浅！目前持仓两套：1）石景山老破小（50多平，金顶街区域，小两居，90年代初的房子，e | ?260万），亚运村小三居（80平，安慧里五区5号楼，临街，单M ( 2 J独一栋楼，和安慧里其他大片小区隔离开了，停车n f D %不便，三居户型方正，把边，采光好，底层，650万）。现在爱人在石景山上班，孩子未来在北京二中上学（东二环附近），目前租住在安定门，孩子学? o 6 . E c Z L c区问题已解决，目前在东城安定门上小学。需求及其他情况如下：1.两位老人70岁了，帮着接送孩子，希望住宿点到学M ~ \ ( , _ @ : y校的距离短4 ] Z x 0 4 L些，同时也害怕搬家，精力跟不上。
2.可以凑300万资金，有稳定收入。希望房产能保值增值。 预想了两套方案您给指点一下是否合适，@ = E ; =还是其他方案更好？方[ z l N P h x案一：未来继续租房。出清两套，购买一个保值5 E d O X M盘，不知买哪里I 1 e / \ ) ;更好？因为在二环附近住惯了（去哪里都方便，去石景山也比望京、朝青、西二旗近），对于4环外、5环外不适应（价格2 ? y s ) o也不W f K b 0 ^便宜，但居住环境好多了）。方案二：卖一套或两套，在东二环北京二中附近购买一个小三居，满足孩子上学接送，减少搬家次数。您有没有推荐的楼盘？非常感谢！期待您的回复！
A:回R O 0 Q $ 0答:您好，建议你先认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,更有利于做出正确的选择，无论是处于什么原因做置换，都应该考虑房子的金融价值，房产本身就是一种金融产品，你不会利用它自然P s ` ~ | j发挥不了最大价值，置换升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般S H I O F，这样如果有条件可以出货配合持有的现金加上杠杠升级一套综合资9 b [ } ; p源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在；
石景山老破小和= 1 : H A m 4 !安慧里这两大盘都R M L J O G l M /属于行情一般的盘，而石景山的老破小可能要差很@ f l V多，老破小的价值是环线逻辑，越靠近城u = : ~ O内价值越牢靠，同样m v K 9 h H行情也越稳健（; c s排除部分学区），相反越是资源匮乏的区老破小也越破败，尤其是产业资S : 9 . F 1 l d源匮乏的C W 9 C k , 4，像石景山，丰台，房山，昌平北部，其次这些区由于资源匮乏导致大量土地资源开发房地产，新盘的库存量会慢慢把老社区淹没掉，从哪个维度考虑这种区域的老破小都应该尽快清仓，我已多次发文提醒，否则会吃大亏,参阅星球内精华栏文章04P O _ ~ # S % h#未来五年绝命大$ y i换仓，卖空杂盘，只留霸盘。
关于安慧里，只A T _能说这个盘K . /的位置还不错，但它的天花板太低了，有条件投资更好的位置当然不选择继续持有这样的盘，对于选筹的方向，你们两套全部清仓有900，+300=1200，我建议是到强区域好位置w * y 0 I – z t去布局，以租换租，你们的孩子上学_ , | i t j u的问题既然已经解决，就没必要再往内城挤了，安定门没有什么稀缺性资源，为了距离去付学位的溢价很不值，你们如果距离孩子稍微近些，当然朝青和望京更适合，在朝青拿到的盘面积更有优势，而h X y ? Y % j望京更适合做核心资产布局，按照星球内文章选筹包赚,你在望京朝青这两个区域研究就可，我个人觉得你稍微加2! I m t P 100左右的杠杆在望京拿一套品质三居更合适，效率上是最优的，祝顺利！
Q:提问:你好，我的问Z 7 _ = N S X题较特殊，两个不老的老人(55岁)，常年国外，备套房回来时住。现金500-700，不H x – G u U D [ 4求升值，学区，交通便利。需要生活配套全，电梯入户，较新的项目，100平米。崔各庄板块z s \ M M略超预算，方位东北，北。求赐教
A:回答:您好,崔各庄T K L h F 2 V [底子比较差,老人住的话配套并不好,石佛营的朝阳捷座,05年的盘91平的2居室价格在600-700之间,再往东走5 4 % \ G V !,` : [ U #常营的品质盘北京新天地五期09年的盘95平的2居价格在600左右,常楹公\ { a 5 |元12年的盘,90平的2居价格700出头,朝阳西部奥森n E u K ; n F Z板块天居园110平的2居700出头,认真淘700以下能搞定,天畅园600-700,上元君庭700出头,往北侧北苑板块世华泊郡10年的品质盘82平的两居室700以内,选盘上可参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
这个应该是最好的选筹方案了,生活氛围比较不错_ # +的区域是奥森和北苑,其次是朝阳大悦城,最后是常营,北苑和常营楼盘品质会高一些,奥森和朝青楼盘稍旧,这几个位置配套都比较成熟,老人居住无论是日常购物还是距离医H F l K 3 C Z R院都很方便,交通也都不错,在朝阳选要么往东选要么往西选,望京东侧发展的不是特别好,北侧全是大户型,只能往东西方向看,祝顺利!
Q:提问:首先感谢京总对我上次问题通透的解答，让我对投资选筹有了深刻的理解，受$ E ! o H M益匪浅！很抱歉目前又遇到了新问题，想了好几天一筹莫展。具体情况如下：因情况变动原计划只考虑投资不自住的购房方案现在须调整为购买一套公主坟翠微学校的学区房，现在– : P 2 }有几点疑惑：
问题1. 房子目前看了翠微东里n $ Y F、翠微北里、普惠南里等小区的1居室和2居室O W 2 V A I S F（按照您之前; j [ L G s的思路学区房按购置总价最低考虑），价格大概500多，您觉得这个区域从保值角度考虑哪个小区的房子适合购入？ 爱人看上了翠微东( \ 1 G ^ 4 ~ R里的2居公房，想着购入后孩子上学可以自住，不知这个思路是否可行？
问题2.因为担心学区房未来会随着近年来北京出生率的显著下降而成为高g x k G ~ ` Z风险投资，我们考虑2种方案，1是以500左右全款买入1居，然后等孩子m / V w L R9月入学后立即卖出，去投资区域价值更高的品质楼盘；2是全款买入学区房然后做dyd+手里剩余资金+杠杆去投资区域价值更高A x a #的品质楼盘，学区房等待未来合适机会再出手。您觉得哪种方案更好，或者都不是最优方案？非常期盼您的专业指导！谢谢！
A:回答:您好，公主坟几个老公房社区保值性都很好，你可通过星球精华栏16#北京各区2017-2( Z 9 \ h h 6 i f022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;中里、南里、东里包括普惠南里2 b _ C这几个盘的选筹思路应该是以价格作为唯一指标，你们看上了东里，如果中里有笋盘就可以选中: P ) z D B里，而不是还锁在东里，淘笋主要是找低价盘，关于学区房未来的风险性指的是重点校，楼盘价值10万，划上学校就变成了13万甚至15万的这种，多出来的部分是溢价，学区人为干预因素太强，后期政策上有变化，价格也会受影响，公主坟这种工薪盘价值很稳定，学校算不上重点校，价格也属于正常的地段价格，可以考虑买后做DY加仓，这种流动性不差w / / ` Z l D k T的小户型G 9 n l – z l，面积才是王道，天上下雨，你用小盆和大盆接的水量完全是不一样的，祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#\ y n 5未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
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17#石景山未来楼市的预判及购买建议
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