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北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们y n [ = 4的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京5 m 6 N ` H L 0总@ ^ } s好！拜读了您的文章，很有收获，想向您请教一下我家的换房思路。我家的情况是:女方在亦庄上班，男方在望京上班，家里的房子在石景山鲁谷。孩子两年后高中毕业，想在孩子上大学后将房子置换到离我俩工作单位近一点的地方，兼具保值增值。不考虑老旧小区q = w，想住的舒服一些。z + Z *望京总价太高，预算够不上。亦庄河西有点担心虚火太旺，高位接盘。很纠结，请您指点。
A:回答:您好，1、你的提问信息不完整，只能给你一个大概的方向，石景山鲁谷如果是热度比较高的商品房社区S _ – . f X S现B [ c I : \ 6阶段的保值增值性尚可，像远洋的两个盘，京汉，如果你持有的是这几个盘可以等孩子毕业后再做置换，如果是老旧小区建议尽快做调整，孩H . 3 . + 3 / D子在附0 % B近上学的话可以先租房过渡，石景山有很多新盘，老旧盘时间越长越卖不上价格，慢慢会被新交付的新盘淹没掉，而鲁谷的商品房因地理位置因素保值增值很好，鲁谷承接西城海淀o ` A 1 o X \ N的溢出购买力大于石景山本地购买力，西城海淀溢出的群体考虑石景山要么就是距离优先，选鲁谷居住体验稍好一些的盘，如果H K k d要是放弃距离以品质为主，新盘更有优势，时间越长老旧盘的购买力会越少
2、望京和亦庄，有2种选筹思路，要么就是i e x d A A O i )在望京或者亦庄本地选，要么就是卡在双方的中间位置，在朝阳国贸附近选，如双井，大望路，在; ] U 2 Z中间能兼顾到双方，关于这些核L t @ W O g k %心圈是否存在虚火太旺现在买入导致高位接盘，我在星球会员文章81#北京房产投资核心_ ! f ` & K S $逻辑和原理中写过背后的逻辑,建议你仔细阅读,产业资源大于50%叫投资，没有产业资源导致房价上涨称为投机才叫虚火，虚火类型的区域一般的涨幅特征是遇到牛市炒作一波行情涨幅30以上，然后冷静期会跌20甚至回归原位
而有价值的区域一波行情涨幅达30，冷静期可能也就回落个5左右，亦庄望京( H g 1 y 8 * u近I i \ o N V些年每一轮的涨幅冷静期回落都没超过1 H P V5，这样的区域不存在虚火旺买入i p c会高位站岗，天花板和生! ^ e B R z ~ 1存环境也要比普通区域w 6 7 | ` R O v N高一些，你可以参阅星球会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询几个盘的详细行情,这些位置的人才吸收能力一直都是城市中最强的，刚参加工作到这些位– L # ~ ( y X置的年轻人首先要租房过渡，然后是买房换房升级，品相好的商品房随着时间和区域的价值提升会* f C # } Z *不断升值，这样的区域无论是成长性还是天花板都比较有\ E L 0 = J V b优势，如B 1 z + N 6 L b果持有的盘行情太差，从效率上越早拿到这些盘收益就越高，; 2 W O A ] +祝顺利！
Q:提问:京总好！非常感谢您给的细致答复。: I $ # r W { P咱们摸底了金域东郡、上海沙龙等类似位置的楼盘，价格都在8w多R ( H 4 z K。75平两居上车都有点不够。南海家Q 9 N园5w多但是感觉居住体验不太好。考虑到女方单位有班车，咱们想把选择区域/ d ? & , P –拓宽到离京东方25公里左右的位置。目前筛选到大兴区的中铁兴创逸境（地铁4号线，未来19号线南延线），离京东方22公里，单价约5.8w/平，按照您的建议想办法增加首付款大约能拿到A E Y 8 |95平左右三居（总价580左右）。再远一点橡树湾二期和大兴星光城这种盘的价格就7万多/平了，上车有难度。台湖~ T N p ( ,板块的桂语听澜、丰禾嘉会等据说周边还比较荒，价格也在6w多点了。阅读了京总的很多精r [ 0 2 8 b O Z B华文章后，咱们决定把自住和增值放到同样重要的位置来考虑。
请问京总：1、咱们选的中铁兴创逸境这个盘，比A o r i I o Q G *较符合我们的综合情况。目前是在售状态，24年底交房。是否值得拿下？2、橡树湾二a 7 O E期和p $ } Y s u x ? :大兴星光城同在西红门板块，一F w u T ? b g东一西，价格却高出1万/平，是不~ u c ? c a b 0是物有所值更值得拿下？3: g * t | c s w、安居北京真心不易，如果京总还有比以上更好的建议，请多多指点。再次感谢京总的好文章和耐心指点！
A/ H u x g:回答; 您好，你的第一选择应该是金域东郡和上海沙龙，你应该去精算购房资金，然后去找中介看房，有看上的房源直接和房主谈价，谈到房主的最底线看自己差多少，如果差的比较少看F u # [ a e W \能不能想尽一切办法补上，亲戚朋友，同事领导，XYKw F P z，XYD都可以用上，如果还是不行才选择退一步，你在没有行动之前不要给自己设限，在网上看是没有意义的，如_ r n A ] 3 |果你看上了某6 Q ; A { y一套房源，发自内心的想要，我相信每个人都会r c =有办法去解决资金问题的，这个是投资房产的心法;
其次第二选择也应该是南海家园，关于河西楼盘的理解建议你参阅精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，而西红门这个板块是迫不得已的选择，我的建议是尽量不选，哪怕是压缩面积或者降低品质都要布局在亦庄，大兴最好的资源或者说北京最好的产业资源全部在亦庄，本身你们在这个地方工作，如果只因一点面积# % ( 1 F或者品质放弃这个地段只能说太可惜了，亦庄的涨幅和西红门的相比差距很大，在居住属性和房价涨幅上你们需要做舍取，最后建议你再去b Y s [ ; –仔细反复阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:您好，现住海淀西山锦绣府两居，锦绣府属于限竞房，27年才能卖，通州富力金禧花园两居出租，大概价值540万，上海有一套公司分的公租房，60平120万, h 6 y v ! \ v C，香河有一套房，180买的现在70万，卖了还得倒贴。最近看= l [ : i \了您的文章，想把+ E 0 # M 2 j t资产升级一下，方案一：23年把通州富力金禧和上海的都卖了升级一下，然后C \ Q # $ \ U X27年再把锦绣府和新换的这套v M 2 3 . !房一起卖了换一套您说的霸盘。
方案二：两套分别置换，23年卖了通州富力金禧换一套纯投资，27年卖了锦绣府升级一套自住➕保值。不管是方案一还是方案二，卖了通州之后没想X [ Z T好怎么升级，是在通州升级三居长期投资，还是在您说的望京 清河 新北苑 亦庄等区域换一套两居？考虑二套贷不了多少款，预算900左右，谢谢
A:回答:您好，你应该把上海的公租房脱手，香河的等这一波如果能溢过去，能回调一些差不多也要出掉，富力金禧属于万达商圈的\ ! @ O [ B标杆楼盘，万达是目前通州配套最优的一J Y o个商圈，距离运河产业中心距离还可，肯定是被第一波辐射到的，这1 n J U Y c y t I个盘长期价值很好，只不过通州的行情需要很长时间很长时间才能兑现，卖金禧再投通州效率很低，现在通州吃不到太多行情，如果想中短期获利从金禧换到市区效率要高很多，900左b 6 3 – 9 I F右的情况下只做区域升级，房子还是保持原有面积品质，可以到望京朝青淘一淘同类盘，澳洲康都2居、青年汇3居，华纺易城2居，个别3居1000往下需c a 6 R P要淘，选筹上: f #建议你参考星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);
买入后27年等价格上涨提前结清贷重新做抵押，把西山锦绣脱手变现加仓，现有房产不动，这几个盘持10年往上问题不大i % a L d 8 x : R，如果预算够不到霸盘可以选择第二梯队扩大面积，其次如果富力金] K 3 / C Q # Z x禧这次置换可以把总价提7 f z u \到1200左右，多增加300贷{ T \ t w s款选望京的融科三期2居效率为最优，你二套可以不用按照常规操作，具体查阅星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用，祝顺利！j K T 4 S G P
Q:提问:京总您好，1像东湖湾，橄榄城，保利中央公园这种品质的1 ] \楼盘，一层什么价位可以买，比如楼上正常楼层14万的单价，一Y G 7 W n r层11万合理么？如果未来楼盘持续涨，那一层相对正常的楼层会跟着涨幅还是会落后？2.如果考虑买一层，微观到以上三个楼盘的一层，哪个小区的一层未来升值性更好，我指的是无花园，无上下跃的普通一层。3.当下的市场明显处于下行通w _ = + D道，t z S o / 7 M )是不是应该由之前的2000预算主动降低到| ; ` O \ f Y 3 ;1500博得安全性以长持，谢谢
A:回答:您好,关于高层中的一层能不能买一是看价格二是看位置,正常高层中的一层要比中高楼层价格低一些,也不排除有价格一样或者高于中高层的情况,比如临街的高[ B $ 4层要比小区中心位置的一层便宜,如果一层有明显的硬伤,如临地库出入口,主干道,这种情况会有明显的噪音,价格会更低一些,像望京这三个盘都是区域内的标杆改善盘,橄榄城和保利的天花板更高一些;11万的价格还可以,2000和1500在这种区域没有特别明显的区别,唯一的区别就是1500流动性稍比2D f r G b W M ]000的占优势,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;从长期看大户型的涨幅更乐观一些,现在大家对于房子的功能性要求越来d o 2 %越高,两代人居住三居是最低4 N p的要求,有条2 * ! x Q [ w N件的会再加一个书房;疫情后大家居家的时间更多,每个人有一个自己的独立活动空间D o % 4 6 d $ /是以后的刚性需求;如果有条件可以上2000,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，现有朝阳国际友谊花园房屋一套，价值1100万元左右，两个人居住，都退休了，想置换一套南北通透新或次新两居室房，主要以舒适度高周边配套好为主，其次也要考虑未来成长性。两个问题，1，目前居住小j n d % 2 5区是否应该置: F 6换了？2，如果应该置换，1100万元左右您能否给推荐一下区域或具体的小区？我们看了朝阳的云筑云未期房，有一个128户型还挺符合我们的要求，请问您朝阳岗未来如何？现有的住房置换到这里是否可行2 p U U ; s q w H？另外看了朝阳大都会的房子，房子不错但不能用个人名字买只能用公司购买，请问您这类的房子可以买吗？谢谢
A:回答:您好,1、关于置换升级的理解,现在的楼市无论是回暖还是横盘都是分化式,这个现象会越来越严重,房地产已经过了全市普涨的阶段,我已多次提醒,大家务d y o 3 j : %必重视,否Y { #者^ n H会吃大亏,整个北京能够一直跑赢的大盘不到20%,如果我们原本持有的房产没有稀缺性的B ! ` +资源会导致升值性逐渐变差，持有这类住宅建议择时出货配合持有的现金换一套综合资源不错的盘;如果没有现{ i \ 1 Z金，持有的房子行情全差，建议是压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值;国展这个位置除了更靠近市中心以外没有其它亮点了,从这个区域本身而言严重缺乏次新盘,全是80年左右的,相同年代国际友谊花园的居@ : O ~ D $ X h住体C : {验不如柳芳北里,左家庄北里,静安里,这三个盘性价比更高,你用这个盘去置换方向上很好;参阅星球精华栏文章81#U n k L北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换
2、关于选筹的方向:投资房产大致只有a } B S ? W g e R2种选择,一种是打新博未来的核心位置,7 y { Z | ) {一种是选择原有的核心位置,朝阳的发展重心是以望) m V J京向东北延伸,东南位置以十八里店为主的几个新盘准确说% h $ / H !连未来的核心位置都算B V 7 k s L不上,周围有很多次新盘行情并不好,你可以看看欢乐谷,豆各庄,这种区域后期兑现起来非常难非常难,期间还/ b K k 3 c D有很多不确E M 3 F u 2定因素,建议认真阅读精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图,
你1100可以在朝阳资源最好的区域拿到次新三居或品质两居,如大悦城和望京,这些位置的行情要比这些资源匮乏的新区稳健的多,可以说每一轮都能吃到,置换升级是先升级区域资源,再升级楼盘资源,后升级面积,这三条占一个Y P , * y ) i D a都不会错,如果三个全占效率为最优,你往大悦h a R城和望京换能占2-3个,如果往王四营换一个O Z A都不会占,参考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大A ~ a 8数据),按照星球文章选筹包赚,其次如果以公司的名义购买,最好是短期过渡一下,不要长期放在公司名下,X 0 f时间越长后期的税费越高,一般不建议以公司名义,交易税费也高的离谱,最好是个人,祝顺利!
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判Z C f 3 = ;（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普– d R通人的对与^ B , w ? U c z J策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
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41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
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12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选* , @ H / ) {筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
1j – v5#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#/ S _ a m , m北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
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实操类（部分文章）
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82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
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84#北京持币200W以下的投资术
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