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拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超1q V 1 O j 00000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！非常感谢您给的细致答复。咱们摸底了金域东郡、上海沙龙等类似位置的楼} e – k L U . \ 2盘，价格都在8w多。75平两居上车都有点不够。南海家园5w多但是感觉居住体验不太好。考虑到女方单位有班车，咱们想把选择区域拓宽到离京东方25公里左右的位置。目前筛选% ] Q * g到大兴区的= @ ! g ] w 9 }中铁) S R N i i P [ ?兴创逸境（地铁4号线，未来19号线南延线），离京东方22公里a H u f B 3 * /，单价约5.8w/平，按照您的建议想办法增加首付款大约能拿到95平左右三居（总价580左右）。再远一点橡树湾二期和大兴星光城这种S 6 o Q / R !盘的价格就7万多/平了，上车有难度。台湖板块的桂语听澜) $ p $、丰禾嘉会等据说周边还u 6 p % 7比较荒，价格也在6w多点了。阅读了京总的很多精华文章后，咱们决定把自住和增值放到同样重要的位置来考虑。
请问京总：1、咱们选的中& h N d 4 r铁兴创逸境这个盘，比较符合我们的综合情况。目前是在售状态，24年底交房。是否值得拿下？2、橡树湾二期和大兴星光城同在西红Q v D v门板块d q ( F ^ L，` v D i |一东一西，价格却% Y D . $ m | ?高出1万/平，是不是物有所值更值得拿5 = 8下？3、安居北京真心不易，如果京总还有比以上更好的建议，请多多指点。再次感谢京总的好文章和耐心指点！
A:回答; 您好，你的第一选择应该是金域东郡和上海沙龙，你应该去精算购房资金，然后去找中介看房，有看上的房源直接和房主谈价，谈到房主的最底线看O $ y 8 = ~ F自己差多少，如果差的比较少看能不能想尽一7 ? b 6 1 `切办法补上，亲戚朋友，同事领导，XYK，XYD都可以用上，如果还\ Y } O K F U s M是不行才选择退一步，你在没有行动C \ t之前不要给自己设限，在网上看是没有意义的，如果你看上了某一套房源，发自内心的想要，我相信每个人都会有办法\ B 5 e去解决资金问题的，这个是投资房产的心法;
其次第二选择也应该是南海家园，关于河西楼盘的理解建议你参阅精华栏84#大兴跑赢大盘选4 O , w K P筹导图，而西红门9 – Q P , ]这个v / b Z T板块是迫不得已的选择，我的建议是尽量不选，哪怕是压缩面积或者降低品质都要布局在亦庄，大兴最好的资源或者说北京最好的产业资源全部在亦庄，本身你们在这个地方工作，如果只因一点面积或者品质放弃这个地段只能说B B B x 5 C 6 , n太可惜了，亦庄的涨幅和西红门的相比差距很大，在居住属性和房价涨幅上你们需= z N K N 9 O要做舍取，最后建议你再去仔细反复阅读星球会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝顺利！
Q:提问:京总您好！想请教几个比较开放的问题。目前我们手上差不多能拿出来200多首付，我老婆在亮马桥附近工作，我今d e w z V B年博u ; M k , r j M t后入站，未来工作地点还不确定。现在想在博后期间买房落户，我们有几个选择想听听您的意见1.在亮马桥附近（10公里以内，石佛营，酒仙桥，金台路，朝青均可）买一间05年左右，300以内的开间落户2.四环内，450以内两室一厅老破小3.五环左右500左右次新小q # : W ] $ k d两居4.400左右三环内一室老破小（中等偏上学区）
另外就是关于买房时间问题想请教一下京总，今年年底，明年上半年或者明年下半年，哪个时机更好？另一点由于我将来工作地点不确定。如果纯粹为了落户，把租售比放在第一位，然后把房子租出去还房贷。自己将来租一个公寓。不知道这种想法是否可取？如果可取的话，在全市范围内综合考虑租售比和保值性，您建议买在什么板块。问题比较多，希望京总不吝指教，十分感t : U A t n U谢！
A:回答:v & i x您好，1、关于买入时机，你要是看到有V经常以成交量延伸写文章，最好是不要被他们带h , g ? j j 1 o入误区，这种V实际都是伪V，投资的唯一逻辑是笋1 ` [ X +盘驱动，精算资金、跑盘、锁定商圈楼盘，对比淘笋就这么简单，很多人把买房这件事想的太复杂，然后总是慢人一步，2月份我s F % R \ 3面询了一对夫妇，属于再布局，从面询开始到下定只用了3天，并且是两套，一套总价1800，一套总价600，V K v 1了解完整个楼市逻辑两口子2天什么事都没干全在小区泡着，目标很明确，中间有问题直电话给我，3天完成了2套布局，前天给我发信息说1800那套3个月涨了200多，相反同样也有一直咨询就是不出手的，本来五六百可以买一个一流地段很不错的两居，现在只能退居到二流地段: ! 7 n /，这个跟自己的目标执行力有很大的关系;
2、关于选筹上，如果是一居室，200的首付在哪个区选行情上都不会有明显的差距，一居室的成长空间本身就很小，这种小户} n \ h w 8 9 o u型适合中短期过渡，有条件就需要马上做置换，而两居室的时间线可以拉U ^ ~长，买房忌讳短期折腾，你至少要保证能持有5年以上，怎么选看你对成长的预期以及下次置换的时间，如果你5年内没有再置换的打算，可以优先考虑五环左右的两居，如果2o T – & @ h \-3年还有置换的可能拿个市内的一居会稳健一些e R X N t m，五环的次新2居兑现时间会长一些，方位可以重点围绕朝阳大悦城附近选，扩大面积就沿着朝阳北路往东走到常营，可以参考星球精华栏文章1& K , F 76M 4 6#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)祝顺利！
Q:提问:京总，您好！我在万柳有一套146平米的学区房碧水云天，现在孩子在国外发展，想置换一套居住面积大一些且兼备增值功能的房子，在看的有北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院，融创壹号院，另还有200平左右的在万科公园5号，准备退休后\ A G & m X自住，但是该楼盘大户型租客目前比较多，楼内感觉不太好，且该楼盘至2016_ s y & U f W高峰后一直没有涨价，自住没有问题，您看还有增值的可能吗？烦请指教，谢谢
A:回答; R e:您好，万柳是整个北京海拔排前三的区域，参考星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;如果北京未来的房\ + u y 2 N y ^价3字头4字头，万柳b ^ B _这些位置肯定是第一个触到的，碧水云天各项% + K $ m x T 9 V资源都很好，虽然这个盘不是万柳的头牌小区，但热度和流通性k q i ) | K F 4都不错，你这个房子唯独的缺点就是小了点，其它没有任何问题，面积小对于你个人的居住需要是缺点，对于这个楼盘没有影响，碧水云天主打\ _ d B f的就是改善户型，三? 6 C * B | – v居室是这个小区流通性最好} j =的，如果你要置换升级想提升面积，融创壹号O } r z 4 4院区域资源还不错，但这个盘只有4栋楼体量比较小，这种终改盘至少要达到8栋以上x { , W \ / = A的体量后期的成长性才比较客观;
如果考虑这个位置你不如去看看同区域泛海系的二手盘了，位置户型社区比着融创都不差，核心是没溢价，其它盘我N 1 a y v x不建议你考虑，北京悦府，永定金茂府，远洋源山春秋，西山壹号院这些盘区域的资源很匮乏，你是升级而不是降级，把面积升上去资源降下来没有必要的，这些盘的涨幅都很差，碧水云天的保值性以及未来的成长性都很优. C w秀，即便是朝D U o i D [ [ @ r阳区的头部楼盘，像望` X T F } s K k {京的保利中央公园，上面提到的朝阳公园泛海系，这些盘的涨幅都是在朝阳领先市场的，和碧水云天比还低一个水# + ? u平，你碧水的盘至少要等到25万以上的水平才开始考虑置换，X F ( p s 5 h这个水平无论你是要别墅还是大平层很容易，或者你现在要置换的方向应H s p该是你们区域北侧的华府，书院，这个方向是置换升级，而你看的这些盘等于是降级，把面积升上去各项资源都降下来没必要，g ! c 1 a 8 6也不建议，建议认真阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑M ) c t ( ; V ) R和原理/理7 H C [ x [ W \解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好！看F X ! X ^ l ( `了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅H c ; ? K v ~ Y 9。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前6 3 k ) f 0 U在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人+ { 5 E k ]自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现2 y \ [在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和d x k x u M T光瑞府等又C T V 4 6 I # a 3觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性V a ^ N ( h更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保g ; R q & x P & $值增值需求的房？如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城往奶| q 9 K L西换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，m I L q A B _ i Z只是作为资产海拔太低了，q ? & C I成长速度太慢了，这个盘适合s I ] g q + Z | c刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果n s B D H 0 h B ]只置换一套，我更建议你把德胜的& P U u t脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建K I 8 & b ^议5 L f _你2套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，N ? t ` ^ \ s你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到K o M s Z # Y海? 4 N T淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清v y ] t R A I河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻M , | I [辑和原理i 1 { 4 x e # d g/理解置换,祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球的会员文章，很认同您的理念和逻辑，先介绍一下个人情况：家里6口人，我两口子都是非京籍，有积分落户诉求，首套首贷，本人在永定门外上班，爱人在安贞门上班（有工作居住证，未来可以选择换到亦庄总部上班），两人的年收入50左右，两个孩子同一性别，2025年就需要用到学区小上学，^ % \ l F J ] ?家里还有两位老人帮忙带孩子7 c d k ; ` n
买房诉求：买房是首套，积分落户需6 I \ U # C L s V要买城六区外，想兼顾上学和增值保值，同时也想把杠杆用到最大化，目前手里有120左右，通过各种途径，估计首付最高能凑到220-230左右。日后可以换房，但是尽量想让孩子不用转学。目标区域：首选考虑亦庄或周边，然后是西红门，想买2居或者3居，目前两个孩子都小，两居室够住，三居室可能要5 : .过几年才用上
1、亦庄：首选考虑的是亦庄，但是亦庄我这个A ] 7 / l h v预算能上车的盘不多，能够得着的就是回迁房和房龄老的小区，U w P P \ s ?不知道回迁房是否可以入手，南海家园、定海园、贵园东1 V , H H里怎么样，( S S 3 d个人= t q / 4 Y s _ ,认知有限，想问京总还有没有推荐的小区。若亦庄实在没有合适的，临近也行，瀛海、次渠都– p \ r有地铁，比较方便。2、西红门：西g _ _红门在五环内，考虑未来可能2 b 4 u o E w i会好脱手。看了西红门的橡树湾新房，未来有名校和地铁加持，不知道值不值现在的价格，89平550-580万；要是在西红门买，推荐买新还是二手房，有什么小区推荐
A:回答:您好，积分落户在全市最优的选筹E j R M l $ E ` A方案是靠近亦庄，城六区之外亦庄的价值是最大的，也是最稳的，稳健度甚至超过了城六区，其次亦庄有不错的教育资源，可以满足你们的学位需求，从这两点你们的首选区位肯定是要放在亦庄的，西红门和赢海都属于二三线区域了，无论是教育资源还是产业资源都要落后亦庄几个档次，关于亦庄河西楼盘的理解G ] \，我在知识星球内会员文章84#大兴跑赢大盘选筹导图中有过详细的逻辑分析,第一梯队是金茂系，第二梯队是万科和城建2e g Y # . i个盘，第g v = Q u – ? z T三梯队是南海家园
而这个区. m B X域中短期成长性比较好的盘是第二& s 4 & M ; e三梯队，第一梯队需要很大市场推力才能把价格再推上一个台阶，而第二三梯队正常的市场波动就可以，你可以参阅会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收\ , & 3 u益分析(历史成交大数据)仔细看这些盘上涨的行情,你这次买一个两居完成孩子上学的同时，可以保证房子的保值增值性，孩子上完学不影响你们二次置换升级，你2 z ` S T * y们首次布局只需要考虑眼前的需求就x ) a好，孩子的学位和房子的保值增值性，如果考虑的过多，或者想综合考虑大概率会跑偏，会z v [ 0 C q影响你们二次置换升级，建议你^ } D c M 6 c认真阅读星球内近U 5 2 q o期的每一条回复，祝顺利！
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08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
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04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#D ? ) M h u K巧用O 6 n杠杆，贷款的利用
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