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北京跑赢大盘的房子不超过2p d j 1 v0%
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Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居J : _自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住1 G *体L P $ x m !验及学区和通勤需求。
看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家P e n 7 b ; Z s /，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦O A + # 2 \ !为不良资产难以流通么2 N C U `？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验] h z v \ K i ,适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？
A:回答:您好,感谢信任!1大山子的老破小行情并S A U 0 G P r r B不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投g K w Q Y资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期o s , z G看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,
2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出+ : n头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园j u 1 H尚可,如果有条件能b V q y h @ ]选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;81#北京房产投资核A } |心逻* | y = I I \ % L辑和原理;理解文章核n 0 9 v $心,投资\ . h V非常简单,祝一切顺利!
Q:提问:京总您好！看了您星球的精华文章j v : G K 5 c m ,，逻辑清晰，但是落到自己的具体问题，还请您帮忙建议。家庭名下三套房;1. 黄庄小区一居 以租抵贷 孩子上学的学区房 （不到50平米）户型、朝向尚可;2. 太阳园回迁房一居8 ) [ # ) & k 朝向、楼层都不太好。但有中关村四小名额未用 链家标价在750-780 ;3. 北四环中广宜景湾2居 自住 朝南 链家标价在880-900;目前孩子上学在中关村一小，大概率初: f p D中会去中关村中学
现在需\ 5 H X求;想对现在的房产做重组。手头现金很少，目前想法是保留黄庄的学区房户口，置换太阳园和望京的房产。1. 改善自住环境，目标120-140的朝南三居，希望小区环境好素质高，（考虑孩子上学距离，在中关村附近看了看房都很贵，京总有推荐吗？也可以考虑把孩子转学到朝阳区，那就需要找朝阳带有学区的? H \ : o c X房子。）2. 除了自住的房子外，剩p 0 4下5 8 4的钱想买一套小房做投资，好租好卖的（全款用我妈的二套房票
A:回答:您好,1、其实孩子不用转学,你们的初衷是改善居住环境,重新配置优质房产,奥森是一Y | M w R个比较适合您们的区域,接送孩子的距离不知您们是否能接受@ f K | 5 P * d |;其次您们现m s 1 ^ J p ~ : K在已持有= $ Q M Q Q w 0 O学区房,不建议再买入学区房,学区房是高危投资品,政策一年一变,房子的波动性较大,如果O a r \ R , + z O持有的学区房过多,安全系数相l V j G + T $对低一些
2、两套房子全部变现大约1700左右,有3种打法,第一种是买一套龙头区域的霸盘,2 ; n 2 i第二种是按照您们的想法,一大一小,第三种是在第一种的情况上抵押买一套次级板块的;从目前的市场5 m w需求;未来的产品线三居室以上的终改和改善户型会有一波爆发期,这种户型一轮涨幅不夸张的说可以在一些次级板块付个首付再配一套,第U + 9 N ^ 0 8 s l一套大的应该用老人的房票,保留自己房票,房子升值后把升值的部分贷出来,加上最大杠杆,还是按照这样的思路买优质区域的优质盘吃板块行情
如果是第一种策略,您们的居住品质提升了,家庭会很幸福,不影响资产升值,D n ! [ = g D x Q效率为最优,第三种策略比; , – N ( c J ^ M较激进t @ i s @ R,1700全部打在第一套房子上,然后做抵押付首付再买入一套小的,月供的钱不用靠自己的家庭收入,以房+贷8 W p 5 ` S W养贷(房屋租5 : s v s D c金+贷款余额);北京长期的调控导致积压的购买力全部集中在改善群体，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀H – 3 w `缺；以投资的角度，购买力比较集中* n ( # ~ ;的核心地段次新，符合未来市场的主流;查阅星球} 4 c \ % ` g精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
当下买房不是拼多,而是拼精,持有的房子越精贵,价值越牢固,越容易吃到J D g c这个行业的红利,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,e \ 7 j 7 r h % k那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,2017年之后开始出现严重@ T D z h I n的分化潮;建议你认真阅读星球置精华栏文章04#未O e @ U来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝一切顺利;
Q:提问:京总您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否买房或换房这个问题想不清楚，特来请教。2 G b我名下一套103平的两室两卫在西城牛街，与父母同住、儿子国外求学不知未来会否回国+ ! I F a。我一直对改善三居以上户型有渴望，但需卖掉此房，添加几百万，二环以外区域才能实现，又舍不得首都核心区的户籍。另一个可能是再买一套500万以内的小三居或大两居，位置在偏南偏东比较适合我家的情况，但又b v d @不确定多买这么一套房子是否有意义。最后一种可能就是按兵不动，不买不卖，那就轻松没有任何贷款压力，但不知是否又错过了这次政策利好的机会。想请您指点迷津，谢谢！
A:回答:您好，感谢信任！1、如果没有更稳健的理财渠道，投资核心城市核e E 9心位置的房5 9 n c产是普通$ u X 5 z人目前抵御通胀最好的方法，在京投资房产只要选筹上不太烂，M t I q H吃到板块红利很轻d 7 / r { T 6 )松，现阶段北京个别区域房价下跌一是市场分化，二是市场周期现象，任何一个行业都有波动性，房产也不例外，b [ t b从长远角度北京优质地段的优质盘只会上涨，遇到{ ? n { , P h大行情涨势过, 5 8快会出现冷静期回调现象，然后下一轮行情会继续) – 6 W ? J往上爬，导致房价上涨的主要因素是货币超发，建议阅读精华栏文章，08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策。
2、牛街的房子保值属性还可，升值比较不错W ( Z = q I \ l的盘是万和世家、凯迪尚府、枫华豪景、泰和嘉园，排名分先后，这几个盘比较稀缺，未来{ p 7 : w ^大概率会一直往上走，可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行p c f j x x 8情;其它盘只能起到保值功能，论增值性可能不如产业资源集中的区域，北京的房地产市场是点状分布逻辑而非环线逻辑，而老房子是环线逻辑，二环优| n [于三环，三环优于四环，但增值性的逻J f g辑是资源集中辐射到的优质商圈优质楼盘。如果您要把现有牛街S / W v e q { :的房子出掉建议往资源集中的区域换优质楼盘，可通过预算按优先级选择，如果s 5 3 C k有中意的盘可进一步考虑，如果没有直接拿500在投资一套小户型也可，可补充完整信息再次提问，如出掉牛街+手中现金能到m [ 9 % Z z E )一4 / a ~ ~ I个什么价位，期望大概什么位置？祝一切顺利
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永~ Z +定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手\ [ ?哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就1 @ X r F –点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这8 ; + G o } r 4 M个6 ; k U \ + ?区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区? h Y域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建% = ^ _ ( | M l V中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀E N { @ h | T :的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子^ [ x本身的面积舒适性，其实应该关注房e o I = – 7 O S _子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往x / [ a u R 3 . U城内v N o @ _ L i a L靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，0 . : { ! I这些盘保值性都很好，性价/ = * X G ) ; ;比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
Q:提问:你好。最近想入手朝阳o Y +一居，非首套，^ I Y I [ % )首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为9h ~ n m k d T F m5左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯B } +，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任a 7 W z = J F！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中W h Q对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以$ ! z ( T S重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大7 ! $ & 0 K悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧D U @ g \ h社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业: # 9 + %为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商h 0 – J f e C +品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个4 5 ! H , U 9 v价值地段，再往南已6 g a # C S b经接近南城了，南磨房路以南，华威桥和潘Y e H / K a 1 3 m家园投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关i h .于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的} e 4 #价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好. + K 7了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
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宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13? / (#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，C T X J : X稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78+ E e * ` e r个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
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