叭楼，新房带看，二手房代办过户，望京二手房精选房源，您置业的小管家。
拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从N . G宏观市c v 5 % 1 , k T c场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关[ 9 U ) P V X注公众号｜
进入知识星球可进行提问
Q:提问:京总好，看; ( o _ Z K z W *完了您c H _ y精华文章感觉相见恨晚！7年前为i k w h 2 l了最大化杠杆使y A j I w & 2 E用率，& k – k g e基本都买的一手房，没想到16-17年政策疏解限流人口造成资产增长缓慢，目前主E | K % #要诉W q X Q求：压缩数量，整合换筹到未来5-10年涨幅最大的区域。目前持仓：1燕郊欧意水岸一居+燕郊悦容湾二居,2房山熙悦山澜庭三居+房山大学城悦佳苑三居;3通州运河湾三居+运河湾二居;目标方向：计划保留一套运河湾2居自住等待运河CBD兑现，卖出其他5套。凑齐1500左右换一套增值大的改善（主要诉求增值? k / F b V B k，父母养老偶尔住）
疑惑点：1燕郊有必要等地铁开通吗？还是现在就卖掉？2 房山即将（2娃+职住条件）放开限贷，是否回催涨房价，要等等政策落地再卖吗？3 通州（医院，学校交a ) K q u通）发展速度超快，肉眼可见，运河湾位Y h ( B ^ w 0置绝佳，但是全区双限购房价5年几乎没涨。如果现在换筹到朝青、朝阳公园、望京，担心会不会=追高接盘+踏空通州利好兑现，被两边打脸？ 4 卖出后拿1500子弹，买朝阳哪个盘未来5-10年增v M 9值最佳？
A:回答:您好，你的缩小仓位策略很好，1、= e : 4 J关于燕郊的卖出时机，有好的方向需要更多资金可L j y h Z以及时换仓止损，所有涉及到燕郊的我都劝退，不是说这个位置不能投资，而是不适合外行人投资，燕郊适合打阶段性，低进高Y D H z Z :出，Q ! % O l V M 9 V这需要对本地市场极强的渗透才能做到，换句话说你在朝阳某一个区域是投资高手，但在燕郊就是完全的小白，不光是燕郊一切环京区域的投资属性都很弱，只能说地铁开通会有一波热度，有可能炒作起来会有一个不错的涨幅，楼市V w n q J _ 2 0长期繁荣的核心是高精尖产业，在没有高精尖产业其它都是胡扯，只能利好一时，房山也一样，只不过房山的利好性要比燕郊快，这两个位置我建议是在合适的机会点全部清仓，一套不留！参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;
2、通州的发展速度确实很快，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，如果通州要发展成像亦庄望d _ , C –京这样的区域，至少要有下一波时代红利才有可能性，否则会很难，我常告知星球内会员通州兑现需要很长很长时间是这个原因，运河湾的位置在武夷花园是最好的，也是T v _ v \ )距离运河最近的，你保留一套2居很好，这种区域重仓的代价太高，相反像望京这样的区域可以重仓，买房投资在位置上一般就2种类型的区域，一种是原有的核心位置,一种是未来的– d $ j N C +核心位置，
原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口，城市新增的人口最初也是来到这些区域租房，这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富，购买力的最终V 0 M } o N需求是改善住房条件,这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好的房产价值自然会提升，未来的核心位置，像通州是ZF投s % 8 | I h M资的产业导向性发展,不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择; 品质次新的$ * $ W y j E 9价值是产业逻辑，产业聚集的板块，国贸，西二旗，望京，亦庄这四个典型的产业中心，附近的优质商圈优质楼盘会随着经济发展和区域发展持续得到大幅升值，这些位置的天花4 V s ^ 8 Q 8 z )板很Z ] \ )高，造成房价飞涨的是货币，可以理解只要货币无限增加，这些房子会一直上涨，价格只是个信号！建议认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑% k d K ] y 4 m )和原理,
3、关于选筹，参考精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成z = s M交大数据),87#朝阳跑赢大盘选筹导图,按照星球内精华文章选筹保赚S @ 6 \ 1,祝顺利!
Q:提问:京总好！看了星球的文章和其他人的问答，收益匪浅。我们家庭目前名下有两套房，一处位于望京新城98平经典户型紧凑三居，目前在出租中；一处位于德胜学区的文联宿舍，在2020年731之前买的奇葩户型一居学位房。家庭目前两个娃，家里老人自住文联，我们夫妻带孩子在阳光丽景租房住。老大已经入学德胜，老二距离小学还有3-4年。我们上班一个在T X 4 8 y =金融街附近，一个在清河，目前都算比较方便。过去十年有过3次买房经历，但这次最纠结。
希望请教：1. 是否现在应该卖了望京新城的三居？如果卖了望京的房子，偿还贷款后现金V Q f } X I ~预计剩下350-400万，再加一些其他杠杆的话，是应该在望京周边买次新，还是新房？新房看过崔各庄地块的和光悦府及附近，奶西的望京樾及附近，但都没有好的楼层了，还有顺义的公园17区、和光瑞府等又觉得离望京远。这个思路是希望把望京的房子换仓到一个保值性更好的盘，但未来10年内只能出租，无法自住。2. 是否应该把两} q n ? q套都卖掉，然后在德胜片区再淘一个能满足长期居住和保值增值需求的房？J 4 – q ^ H 1 N如果文联房子也卖掉，可额外再凑到现金500，家庭年收入– E ] # # $ n v大概130左右。
A:回答:您好，第一：你卖掉望京新城H h ;往奶西% n ? { ^ +换这个方案可以考虑，往顺义或者崔各庄换其实是降级了房子的综合资源去单独的提高一个品质，奶西的综合资源要比崔和顺好很多，望京新城这个盘是有它的价值的，望京第一个商品房小区，位置及流通性保值性都没问题，只是作为资产海拔太低了，成长速度太慢了，这个盘适合刚需中短期过渡，不适合做长做深，如果一有条件是需要马上做置换计划的，第二，如果只置换一套，我更建议你把德胜的脱手，但你的二娃三四年之后还有学位需要，
不建议你2$ & g r _ h套出掉换到德胜，这等于把所有资产全部和学区捆绑，一旦学区再次调整风险很大，你可以淘淘奶西板块的，看看有没有清退好位置的房源，或者把目光转移到海淀清河，淘汰望京新城三四百的资金加一些杠杆到清河淘到笋盘成长性是要优于望京新城的，或者在望京的次新上淘，保留原有的德胜，在奶西，望京次新，清河次新这三个方位选筹，保证再出掉德胜之前的这四年房子能吃到涨幅，二娃用完学位出掉德胜和这次置换* e X [ = e \ , #的再做升级，你下次升级就可以以居住为主了，本次还是以保值增值为主i m r 5 E B e `，这是比较符合你的置换方案的，建议你仔细阅读星球精华栏文章81#北京R w ~房产投资核心逻辑和原理/理解置换,祝顺利v 4 7 Y ~！
Q:提问:京总好！看了星球的精华文章，受益匪浅。年轻人在北京就业落户^ K ] ( E，首次购房、资金有限、很迷茫。希望得到京总的指点。目前咱们的基本情况是：1、俩年轻人毕业工作接近一年，落户北京，有通州购房资格。女方在京东方附近工作，男方在海淀中关村工作，半年内有结婚计划。2、计划在京东方附近购房，家里支持首付200万，年轻人自己月供。
目前俩人年收入50到60W之间7 E 7 & L，预期收入稳定会有缓慢增长。考虑购买两居或者紧凑型三居。兼顾女方通勤方便和房产保值增值。3、目前正准备在京东方附近一带租两居室暂住过渡T + I , (。每月费用大约6000元。4、由于两人工作地点隔很远，男方周一到周四在公司附近合租，每月费用3500元。请教京总，1、咱们这种情况该如何在大兴选房，目前有哪些楼盘可上车。2、上车时间是越快越好，还是等k : q M一X $ ~ !两年增加了首付资金量以后更好。或者京总有更好的其他方案推L . y N K a p b荐。谢谢京总！
A:回答:您好，1、你可以参阅精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图;我给你指两个盘你再仔细盘一下可调动的资金看是否能拿到，河西的万科金域东郡75平的2居室，裸房价在580左右，上海沙龙86的2居裸房价在600左右，备选方案是南海家园，这个选筹方案可以\ O g d { U省下女方的租房费用，用来补房贷，这里面有一个最基本的经济学常识，房租再低也是消费，房贷再高也是资产累积，贷款买房亏损的前提是房价不涨，这个时候如果还冒进就会亏损的，亦庄这几个盘还有很好的成长空间，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势k i R X D : H } w收益分析~ ( 8 . % \(历史成交大数据)查询详细行情;优先级为金域东郡，上海沙龙，南海家园，类似亦庄这样的高精尖产业中心，辐射到的次, W y 5 7 V新楼盘，地段综合资源高，价格10万以下的都是可以作为投资对象淘笋的，淘到就& ; O是赚到，3-5年左右的时间这样的盘不会再出现10万以下的价格，如果刚需能够拿到类似这样) } . \ n i & . \确定性较高的盘，会有一个不小的跨步，等于是搭上了快速列车。
2、关于入场，这个你要把目光移到整个市场结构，如果你能调动身边所有资源拿到我给你推荐的盘，可随时入场且越% d % @ X U v , .快越好，k 7 6如果拿不到我建议是可以保留入场资格，尽快搞，现在不像过去，M ` s Y拿不到好地段的盘可以先买一个差地段未来再调整，这种逻辑是I 2 i发生在楼市高速上涨期，全市都涨，只是好位置涨的多，差位置涨的少，而现在是好位置好楼盘涨的快，差位置差楼盘涨不动，你们的收入稳定，可以适当提高负债，可以通过亲戚朋友借款把首付提高最大限度去增加贷款去拿这些好盘，买一套好的房产，等同于少干5年，甚至十年，多提一句：大家付费X S K L _找我咨询，我对大家的回复包括x l o E _ c星球内的会员文章一定要认真反复* . \ h阅读，文字只是表面，领悟其精神才是核心，如果简单一阅对你没有任何帮助{ g C \ ( = )，这么说：如果你现在确定一件商品5年的价值是10万，而现在的价格只有7万，有3万的差价可赚，你会如何做？我更多的是向各位传递这种信心，星球有很多会员通过咨询买房升了S Z 4 v I K 0 = O值，并且幅度都不少，也有很多人错过了一次次机会，每个人的领悟深度不一样，结果也就不同，祝顺利！
Q:提问:京总您好M ) r，总价2000w纯投资，重点考虑稳定性和增值性，下面的几个选项您帮排一下序：清河橡树湾、太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋万和公馆、东湖湾、如园、西山壹号院。感谢！
A:回答:您好,太阳公元、保利中央公园、臻园、远洋~ F _ m n )万和公馆这四个盘要长持才能吃透,你要考虑二次置换的时间线F M ;,东湖湾和橡树湾成长性很好,如园和西山壹号院板块没有好资源,这种终改盘地段价值一定要大于楼盘价值,后期才能保证可成长,否则输的可能性较大;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询以上楼盘详细行情;如果注重稳健可以优先考虑东湖湾、橡树湾包括融科橄榄城,这三个盘目前的价格不h { & A 8 [是很高,尤其是融科,地段资源很好,按照5年期涨幅会很不错,好资源地段好楼盘便宜=有潜力;差资源地段,$ D T O u好楼盘=品牌溢价,祝顺利!
Q} J Y E V:提问:京总您好。我现有一套精装80平两居，位于潘家园南里，价值大概520万。父母年纪大，计划到北京居住。目前在考虑两个方向的购房计划：1）为父母在潘家园L | W M l c附近再买一套500-600万的两居或小三居；2）卖掉现有房子，在朝阳（双井、望京、朝青）置换一套120平以上大三居甚至小四居，总价800-1100万，两代（也许以后三代人）共同居住。第1）种方案x V b C m J R 3：现金不超500万，经济压力较小，但是考虑潘家园劲松整体居住j b ! 0 q z质量不高，大概率老破小，且在此区域购置两套房产似乎没有太大前景。第2）种方案：现金800-900万，压力会非常大，东拼西凑勉强拿出，考虑华纺易城、望京西园三区。请问您比较推荐哪种方向？两种方向下各有什么区域/r ( b | 1 ( V –小区推荐？或者是否可以指q L P 1 W e ` ;点其他思路？非常感谢！
A:回答:您好，1、B G a潘家j K R园不可以重仓，最好是卖掉现有的仓位重新做布d D t f u 0 V c +局，可以参阅精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,朝阳W | { F a f E =东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很& S t A 4 R大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南K x ` n i O t磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，p b D脏，乱，没有管理，所以靠近国贸并没有享受到国贸的人口红利，这一大片的房价水平很低，5年r B Z基本是一个水平，这种区域要尽快脱手。
2、1100左右你关注的华纺易城，青年汇是很好的盘，这个总价买三居布局到朝青在整个朝阳效率是最高的，沿着朝阳路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，围绕这四个点的资源都很不错，朝阳公园属于豪宅系，常营属于刚需，只有大悦城是集中刚需，改善，终改为一体的区域，关于望京西园，望京的优势是自带产! i _ D g e o业，缺点是望京西园居住体验度不高，涨幅也差点A E ? A，你在大悦城附近选很好，参X P – K c e , ^考星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼~ 7 0 \ U ,盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
Q:提问:京总您好！我现居住在慧忠北里的新荣家园小区，三居140平米无贷款，房子买的比较早，当时这个小区品质很好，但毕竟已经是20多年的老楼盘了。由于拜读了很多您的文章受益匪浅，所以现在有想法置换一套能够稳定升值且兼顾L U W居住的品质房。我名下仅此一套房产，想先拿老房产做抵押贷款，待购入新房后$ C e d h找个合适的时机再卖出老房。现在不知道置换的想法是否0 ` H ) ; )成熟，且此置换的& R v K x 5 K方式是否正确？
另外我的预算在1200-1300之间，区域的话想选择在您\ 3 ] P说的奥森—望京区域，希望以您专业的角度推荐一个投资性价比更高的楼盘。另外我16年由于自身欠缺认知，在丰台的鲁能钓鱼台美高梅公馆买了一套70平米总价600万的商住房，17年出台商住房政策后直到如今一直出租（月租8500），我感觉政策没有任何挽回的空间！现在该如何处理能够实现损失最小化，想请教一下您专业的建议，由衷的感谢您
A:回答[ @ C = ` c , H 9:您好,置换新荣家园正确,这个盘成长很慢,倒E _ W C不必先买后卖,你做抵押贷款会增加m 7 a ` = k x额外的费用,先买后卖是原本持有的房产成长很好,如果遇到小牛市会有不错的涨幅,这种情况可以做抵押贷款D u / T 4 $ 5先买吃两套的行o O n ] 9情,其次美高梅应该尽快出掉,商住人为干预性太强,不是一个好的投资品,并且你这个总价600多,这些钱换成商品房涨幅会高于商住,租金不是房产收益= Q 3 ; g的主体,房价一旦上涨,租金回报率再高也没有意义,
你可以把第一套的总价提到1800-1900这样子,买到望京的龙头位置,买后再做一部分抵押贷款买入1 0 g二套,第二套选筹的思路还是靠近产业区,面积可以压缩品质要提高,这样你两套优质盘长持即可,一轮大牛市基本就把美高梅的{ { & ! 6 l K H @损3 o t N失赚回来,建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理有,文B A ; C { Y o – U章中有关于各类房屋置换升! B g ( t N 4 +级的系统性指导建议,祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前I 2 u面
关注公众号｜
进入知识星球; G = 7 z % * 7 S可进行提问
公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（3 P 8部分文章）
11#北京七个行政w 9 s P – w区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据5 m H c)
17#石景山未来楼– w O ~ @ ,市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付w R +300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢# o G 1 m大盘选筹导图
持续更新中
声明：本站内容来源于网h V & ` | {络或叭楼会员发布，叭楼只作为信息发布平台，版权归原作者所有，本站不承担任何图片、内容、观点1 T . c等内容版权问题，如对内容有歧义，可第一时间联系本站管理员发送邮件8309272@qq.com或者扫码微信沟通，经核实后我们会第一时间删除。
暂无评论内容