这几年里面。
楼市最惨的那批人。
不是2021年买在高位的那些人。
而是那些在2018年，就已I d T t ~ D经买在了高d t ? @ *位的那些人。
很多人都以为，楼市是从2021年下半年，才开始冷起来的。
但实际上，楼市从2017年开始，就已经冷起来了。
只是说，国内的资本，或者说，政9 6 @ g I策导向，从上到下，是需要时间的。
当时2017年的时候，是一线城市，率先冷起来的，二线里面杭州、南京、天津、青岛等东部地区的城市，2017年和一线城市，基本上保持了同步降温。
在2018年的时候，是中西部的二线城市，开始了降温，像是武汉、成都、西安等，2018p Z 9 k O = r r年下半年，就已经开始降温了。
等到了2019年的时候，就是那些从一二线城市扯出来的游资们，到处乱窜的时间了。这些游资跑到哪，哪的房价就上涨。
哪怕这个地方，房价不应该涨。
就比如说。
东北三省。
在a Q =2016年到2018年之间，沈阳、哈尔滨、长春、大连，房价已经是上涨了，并且也的确在2018年降温了。
但是，莫名奇妙的。
在2019年的时候。
一个知名大佬，高呼，投资就过山海关。
紧% 9 p ( O _ 6 =接着。
国内某a 3 f F –知名炒房团，也呼吁，赶紧到东北去抢房，东北要发达起来了。
刚好，那个时候楼市里面，有大量从一二线撤出来的游资，不知道往哪里投。
就看到了，知名商界大佬，和民间炒房团大佬，都说东北要起来了，再加上当时东北房价，像是沈阳，虽然经历了3年上涨，但也才只是1万来块，和东部沿海地区以及中部等地，的确有房价差距，所以他们一\ d ! @ m看，这是传说的房价洼地，就一窝蜂的冲过去了。
结果，就是m M [ . # G % M2019年底的时候，莫名其妙的。
沈阳、长春、哈尔滨等地，房价G + g – ^ N来了一6 d ) j 6 . 3 1 I波上涨。
这就是游U P . } c } 6资们的实力，硬是在没有利好的情况下，把房价给撑起来了。
那T Y ^ G M l x应该是，东北本地房产专家，比较高光的时刻了。, I A M l , T至少当时，他们还是很嘚瑟的。
类似于这种，起飞了。当时他们还是蛮开心的。
结果没想到，当时跑过去投资房产的人，现在基本上e \ e D U H都被套牢了。
如果没有在高点到时候，把房子卖出去，那么持有到现在，基本上就是亏的一塌糊涂了。
很多房产专家都会` E X h n跟你说，买房赚钱很容易，只要你选对房子，就能挣钱。
但实际上，没有了宏观支持以后，买房真的已经很难挣钱了。m O ! \ ! s L 8
或者说，房子里面的难度，比股市的难度还要大了。
现在你要投资房产，想要在里面挣钱，你首先要面临以下问题：
- 城市已经都是明牌了，全国就那30来个大城市，翻来覆去，还是那些，现在难的，是确定你选中的房子，是优质的标的，也就是，你买的房子，是个好房子。这要是选择错了，还没开始，就结束了。
- 买入的时间，是否高位接盘，也就是你买这个房子的资本成本，到底是多少，就像我们都知道，茅台是个好股票| 4 5，但你如果在2600的时候买入，一样是亏的一塌糊涂，你要知道自己是否买在了高位。
- 持有} T R / 9 L的时候，外面会不会有什么变故，这个变故，包括你自己家庭的收入变故，以. ~ & v s及外部的政策环境等，这些都是问题，比如说，你收入降低了，还不起房贷了，那你这个房子就算是选对了和你又有什@ u M么关系呢，还有周围配套，比如说，之前这边i A 4 _ y 3 q U有个大公司，结果没想到，这个公司跑了，不在这了，那就尴尬了，或者是学校，说好的学校没了或者变差了，都) = W j D j很痛苦。
- 卖出9 K ? w } Q O j的时候，是不是合适的时间点，卖早了，资本v a L ^ H b D成本; @ r 2都没收回来，卖晚了，房价都开始下跌了才卖，也b ? b . D 1很难挣钱。
还有很多事情，都是现在要投资买房，必须要面对的问题。
从2018年以来。
国! n +内至少有s 8 k Y r y 0一半以上的城市，超过70%以上的房东，都在亏钱。
只是他们自己不知道而已。
就比如说。
我们西北地区，以前比较坚挺的兰州。
大家可以看到，2021年的时候，城关区房价都在1.4万，郊区的西固区，房价在1– x t & ? ~ + 9.1万。
现在。
城关区，房价跌至1.2万。
西固区房价跌至8600元。
城关算是核心区了，房价跌没了2000元。
西固这种新区，房价从11000跌至8600，9 g V q ^ j跌了2400元的话，这个新区的二手房h $ @ 3 & o N D小区，实际的成交价平均跌幅至少在30%以上，甚至有的小区，出现腰斩房价，也不奇怪_ = d # L , 2。
这是西北以前，一直号称，主城区面积小，两山夹一河的地形，就那么点核S % * S \ u [心区，物以稀为贵，再怎么( * P t . n l降，核心区也不会降。
但很明显，失算了。
彭叔再给大家看一个，一直下跌的城市。
郑州。
这个大家应该都知道了，郑州房价一直跌。
这是郑州2020年时期的房价。
下面这e J 0 l B K o E个是现在的房价。
你会发现，郑州` 2 ^ 6 Q ? d所有的区域，哪怕是房价最高的郑东新区，房价也从2万跌至了1.9? Y } M o e ~ R %万，跌的最惨的，就是二七区，房价从1.3万跌至1.1万，其他的区，房价都跌了1000元。
而且，彭叔要跟大家强调一下。
郑州房价，是从2018年就开始下跌的。
这个你可以去问郑州的朋友。
也就是说，郑州房价在经历了2018年之后的明显下跌，还能有这么多的跌幅。
你想想，如果说是在2018年房价高点时买入的人，是不是肠子都要悔青了。
这实在是太纠结了。。。
不过大家看J j 8 _这些城市房价下跌。
也能看出来一个趋势。
如果说，你是自住，并且是全款买房的话，你其实损失，也没那么大。
像是T g ^ D & C \ R ?兰州，房j q 0价跌幅也就只有15%左右。你如果说是全款买房，为了自己住，这个损/ 8 – + d ~ K C T失，还是能够承受的。
还有像是郑州，这三年来，房价已经明显跌幅减少了，三年跌幅估计只有10%左右。
我们国内N Q R % 7 B m o x楼市虽然比较冷，但一直，W y K & m n c还是在掌控之– S S q t 3 :中的7 n * _ ! ] Z A。
彭叔觉得国内楼市。
有可能会这样。
就是日本房价泡沫破裂，是花了30年o g n ^ v @的时间才走出来，他们的经历了，房价大跌，再涨，然后30年回到原来的位置，这个过程。
那么，我们R z r H W可以锁定一个2019年时期的房价，未来10年到30年，房价不出现大幅度的波动，就这样，也能实现，日本那样的，用10年到30年的时间，去还债。) x x _ M m B
同时房价没有大跌，原U z 2 ,来的资本市场t J d，( F % n ? Q x =没有受到冲击。
那些高位接盘的人，他们也不会担心自己会资不抵债，只是说房价不涨了而已。
那些买房早的人，更无所谓了，他们反正入手的价格就低，现在不涨了，也只是挣的多。和挣的少的区别而已。
至于S @ 9 Y i 0那些还没房的人。
他们以后在大城市打工的时候，可以住保E ) % \ C障房，现在各地都在搞的保障房，能满足他们的居住需求，然后等他们年龄大了[ i W \ % D m 7 S，还买不起房，就该回老家找工作，养老去0 q W G Y b b K 2了，现在国内哪怕是小县城，也都有电影院、体育场等公共设施，基本上的生活保障，还是没问题的。
彭叔是更倾向于，国内会采用这个方式，来j & \解决高房价的问题。
让房价实现软着陆。
而不是像日本那样，让房价大跌，成为硬着陆。
也不会让房价大涨，毕竟房价大涨的话，你要软着陆的难T C R度，就更大了。
就像你玩一个气球，本来继续是吹100下就爆了，你现在已经到了90了，你再吹几十下，这个气球就真爆了。日本那样的直接吹爆我们不要，我们就只需要保持现在的局面，看到跑气了，就吹一下，; J v z看到要爆了， 就不吹了再放点气。
只是这样的话，一些想要在大城市买房，立足的年轻人u V 7 u | * [，如果对自身的定位，不清晰的话，那么他的确会，过的越来越窘迫，心情也不会太好。
这也是彭叔说的，不管怎么选，肯定会有一批人，作为代价。
最后：
如果要买房，最安全c o ] ; z Q 7 } ^的方式，还是降低自己贷款的金额，也就是降低杠杆。全款买房，就算遇到最惨的情况，你的损失，也会是最小的。如果非要贷款买房，那么就一定要确定好，自己的收入，x . q D ( k + 9是否稳定E \ % P D ;。未来钱肯定是越来越难挣了，你可以观察一下，现在外面的诈骗越来越多了，这其实就是挣钱难的一个表现，外面行情不好的时候，骗子就会很多了。
当心一点吧，天上不会掉馅饼的。
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