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这期聊聊当下楼市的真实情况，大家先思考几个问题；
1. 中国的房地产为什么是支Q b U E u –柱产业？
2. 最近一年以来几十个城市出台了救! 8 W市政策，楼市为啥不像08年，15年那样火起来？
3H T , 0 ^ L – d {. 从2020年下半年开始截止到今天，2年多的时间，北京楼市个别区域暴涨50%是为何{ = :？
4. 北京的楼市是否有泡沫？北京的房子今年还能买吗？
一、 房地产之所以成为支柱产业，有多重因素，咱们今天只针对房地产的两个重要功能做点分析。
1. 财政属性：网上一个很流行的说法，房地产是收集劳动剩余的工具。大家都知道，h F M { p % U D x 98年房B ^ * r \改到现在24年，中国城市化进程的速度在历史上也是绝无仅有的。城市化建设，修地铁，盖学校，盖医院……都需要钱，钱从哪里来？94年分税制改革后，改变了地方政府发展经济的模式，催生了土地财政和土地金融，成为地方政府推动快速城市化和工业化b @ % ^的资金来源。卖地的本质是，通过银行把居民的储蓄以及未来的收入都转移到ZF手里，这就是土地cai政。所以为~ p .啥年轻人买房那么难？难就V L X T + h &对的，你产出10个苹果，自己留1个，被拿走的9个就是你的劳动剩余，所以买房付首付才有掏空6个钱包一说，也就是6个人一辈子的积蓄才够你的首付，外加上你一辈子的积蓄去还清贷款。父母那一辈靠种地缴公` 9 6 D x v粮为我国的工业化做了很大的贡献，80后的村二代，为城市化做出了巨大牺牲。说到底，大城$ ` 2市的繁荣，是以乡村的生产要素流失为代价，也是以新市民S \ I & L t k S G的劳动剩余为基础。这样做对吗？回顾这几十年的发展，是有很Q h 3多历史遗留的问题，但Z I ] 4 k #是当时我们的国家可能没有更好的选择；
2. 金融属性：P } \ t N房地产投资是怎么拉动I k Y x j经济的？从财政角度来说，就是将居民过去30年的积累+未来30年的收入，短期内全部用掉，投入基建，带来正循环。从金融角度讲，银行的房贷就是金融放水，极大地丰富了资金的流动性，过去十多年房地产市场的通胀也是这么来的。不管是财政功E U [ V能中的未来30年的收入还是金融功能中的房贷，本质都是负债，所以房地产经济的本质是债务经济。
二、 既然房地产是支柱产业，为什么被称为社会的毒瘤呢？
1. 房价的定价策略，并不是人人都买得起。房地产有两个属性，一| t I j是. _ 3 1 Q ) @ k刚需，毕竟中国几千年的文化，安家立业，结婚生子上学落户都和房子挂钩；二是稀缺，有人说现在房子那么多，怎么会稀缺呢，如果严格按照市场化角度，房H V Z s = – M F子并不稀缺，前阵子黄奇帆老爷子已经说了，中国人均住房面积50平，已经到发达国家的天花板了，但是人均，\ : N P n 3 ]不是人B [ b C ` A人，少部分掌握着大部分优质房子，A股里很e { z a N |多上市公司在一线城市拥有很多不动产，这个也是不争的事实，为啥中国A股和男足一样，钱没用在正途；怎么造成的稀缺，因为垄断，所以为什么过去B 8 I T 5 | S j h有很多人喊房价高，喊了10几年，越喊越高，为什么房价不会像他们期望的下降呢，因为垄断制造稀缺，稀缺可以把价格抬高到刚需群体的中位数购买力水平，所以会有很多人是买不起房子的，买不起的人抱怨很正常，但是抱怨没用。
2. 制造了u d + B社会财富分配的不2 N y L 8 h N q公平
为什么. \ @ K 2 | K当下年轻人有躺平思维，而躺赢的人立马鸡飞狗跳起来？这说明里面财富分& % m 0配有问题，不是按照你的功劳分配3 ) p 0 k O财富，所以. z l a t 0才有了实业误国，炒房安邦的戏语。咱们不可否认土地cai政为中国的城市化进程做出了很大的贡献，动辄几千亿的基建投入，都– 7 8 c l I变成了周边的土地溢价。问题是该由谁来享受这个土地的增值收益？炒房客，拆二代，对社会有什么贡X 8 L K ! [ * q献，就是因为运气好，享受了时代的红利，拿走了由全民劳动剩余转移带来的土地收k { A T ` 5 ! o益，P 6 & W /这合理吗？为I u Q \ P _ =城市做出贡献. T , r的打工人，却没有享受到这个收j I O u ; N R b O益，这公平吗？U T K
三、 今年以来几十个城市都发起了房地产救市政策，而且7 4 # \ q接下来会有更多| i B B城市加入进来，为什么楼市没有像08年和11 n 2 y @5年那样直接火起来？其中大部分是3-5线城市，同时也不乏南京，沈阳，郑州这样的城市。何要救市？本质上救的是房地产的支柱功能（财政和金融）。现在开3 U – :发商又是密集违约又是少拿地，前有恒大华夏幸福，后有融创佳兆C F q y F W业等大型房企密集违约，目前拍地的70%的都是国字背景的房企，民营企业很难，难在高负债难在融资。确切的说危机的火苗，已经从开发商的债务蔓延到地方+ ] Z i . : 0cai政（caiT f 8 , :政缺钱和流动性差）。要救cai政和流动l ? O性，说到底还是在债务经济上再加码。也就是说，只有让打工人背更多的债，资产价值就会进一步推高，流动货币也会更多，开发商的问题就能解决。这就是所谓专家的注意，把房企的负债转移到打工人头上；什么降首付D O K q 8 R %，延长贷款期限，就是不降房价，说) [ h 5 m Y _ K明不是让你过的好，而是让你的债务背得多点，背的久点。这波为啥没有效果内，一是疫情导致大家收入不问题，灵活就业就有2.5亿人，啥叫灵活就业4 ` ~ Y，就是工作不稳定收入不稳定，大家真没钱，或者说仅有的钱是抵御疫情冲击E Y 3 U |用的。二是不提高大家的收入，4 5 z c房价收入比差距越来越大，月供也是大头，真还不起；三是人口开始负增长，悲观预期加剧。四是年轻人开始意识到高负债运转自己的人生，本是S A `朝气蓬勃的年龄，确显得暮气沉沉，为何不选择另一种人生，少消费、少生育、少负债，以获取更大的自由。
四、 以上都是宏观的现实情况，那么具b % W \ H J q A q体到城市，情况就不一样了，北京楼市在17年之前，是普涨普跌T Q z ? ? \ Q G y的，无非就是这个板块涨的多，那个涨的少而已。17年之后整体阴跌了3年，楼市分化。从2020年下半年到现在，部分区域房价已经超过17年初的最高峰，例如：东西海的部分学区，亦庄学籍范围，朝阳的新北苑，望京，太阳宫等，但是也有相当一部分区域价格没怎么动。满足一下几个条件的，这两年! ] b t 7 { & = !价格都飙升不少，少则15%，多则60%；1.次新房，这部分是改善居多，大家从追求有房到6 ` ? p I U追求品质；尤其是5环内的次新房几乎没有不涨的。2.带有学区属性的，疫情导致很多有条件的家庭出国的计划搁浅，转头看看北京优质的学区资源，外加15-18年新生儿数量是个小高峰s B N v & d，优U V 1 M质学区供不应求，所以有这份需求的，能上车尽早上车。3.有产业支撑的片区，大城市的通勤+ C n ( s + ; l V是个很大问题，大部分买房还是相对靠近工作的地方最好，有产业的片区可以吸引更多高净值人群，这部分人也带来了购买力；以上就, $ J H是北京最近楼市w b X y V . ? 2的真实情况，你家的房子涨价了吗？评论区聊聊。
五、 北京的楼市是否有泡沫？北京的房子还能买吗？
先说答案：北京楼市泡沫很小，北京的房子长期还是可以持有的；北京楼市是否有泡沫，首先要知道何为泡沫，北京的购买力能否支撑它的房价，还是说北京的房价大部分是杠杆。先| B v – I ; \了解下情况，北京的限购限贷政策是全国最严格的，首套房首付35%（普宅），现在除了6环外，新房普宅很少，6 $ w a c所以基本都是40%，二套80%。二手房的首付全部下来，首套也要占到总房价的40-45%之间，二套的话要[ C & h L ; L .占到80%左右。所以在北京买房，加杠杆的程度不像以前那么D o K f W u J大。另4 O }外有个情况，去年底海淀树村千万豪宅的日光盘，以及今年初部分楼盘的万人摇号，中签率和买彩票中奖差不多，所+ 0 r D ] T ,以北京的楼市刚性很强，购买力很强。总的来说虽然北京的房价高，但是整体来说泡沫很小，如果不是控制的那么严格，可能价格就不是现在这样了。那么北京的房价是不是只涨不跌呢，也不是，既然是商品，就没有只涨不跌的东西w v ; 8 8 l 2，北京的楼市整体是波浪式上涨，但是整体涨幅不可能像以前那么快了。北京的房子还Z J r – , k W 0 T能买吗？如果你是自住，有上学需求或者中长期持有，该买还是可以` i E E #买的，因为有需求，但不是什么地方都能买，尽可能的买成熟片区的房子，卖概念的地方，还是要冷静。不过长期来看，北京依旧坚挺，长期看涨，但是暴涨的G \ H g w I _ { \可能性几乎没有。
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