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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:星主好，看了不少您的文章，感w Y $ C – G O o @觉星主对宏观经济和微观经济都有不俗的1 x | % { ] x理解。现在我把我的情况说一下。首房首贷，我在国贸~ W L H上班，女朋友在丰台科技园附近上班，手头子弹大约还有400个，另外手里有一套四惠东地铁口的自住老破小，大约能卖450个。目前考虑改善，主要有以下几个考虑：1.考虑二手房交易( b u 9 m M成本，目前看的都是新房，主要看了6 + ] O s P ! ` /东坝的北熙区和德贤御府的三( j ~ O & *居，都在900万左右，但是北熙区的户( 6 Y i *型目前把我们劝退了，另外目前东坝的价格我们感觉有点透支。
2.看了十八里店的云筑，但是考虑到朝阳的重心不在南边，劝退。3.看了德茂的和锦诚园对四居，但是感觉9} : & y i00万在旧宫，有点错配，未来的流通性不会好。4.看了台湖的桂语听澜，单价总价都低，户型不错，且有17J & o W r y /号线，通勤基本可以接受，但是台湖的未来我们看不清。我们目前一是考虑通勤，内心更加考虑的是保值增值，感觉现在北京新房有点虚高。现在对二手房也慢慢在看。二手房的话，我们可以置换，这样我v k ? y .们手头子弹大约能到600-700个，恳请星主给点指导。
A:回答:您好，感谢信任！1、2、3理解完全正确，关于台湖：这个位置前些年+ 6 _ b X R i炒作的点主要是亦庄，而亦庄的发展核心单元是东南外扩，核心产业优质资源全部集中在亦庄核心圈，台& f R F W Z湖只能作为亦庄的通勤去理解，这个位置的优势是从0开始的，所以一到这个区域会很吸引人，新区新盘对于购房者诱惑很大，从投资的角度这些位置的房子已经不便宜了，台湖7 7 t M H n W Q属于两区交界: F ! a 9 W 6 + G,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南6 4 \ P外扩，所以台湖这个位置很尴尬，如果这种区域往亦庄核心圈靠靠价格必然会上去，但太远了，这几年的行情也都是横跌状态，你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收z B F q 8 b益分析(历史成交大数据)查询近5年的行情;
而亦庄F b _ X a $ 9 ^ :可出现过多次行情，台湖一次没有，这种K v + 0区域兑现起来很难很难，且你的o q c a C ] s总价在这个区域有点高，会影响房子的流通性，怎么看台湖都不适合你，你最好的方向是围绕国贸附近看看品质二手盘，一是稳健，二是兑现比较容易，选筹上没问题，小水小涨，大水大涨，每一轮都不会拉下，而新房至少要等个5年之后才能看到希望，不确定性因素太多，你可以关注首城国际，A派公寓，风度柏林，银谷美泉，华纺易城，青年汇佳园，这些盘所处的位置资源都很好，成长空间( ~ / [ z }也不错，距离你单位距离不远，祝顺利！
Q:提问:6 u ~ , L e I京总您好，虚心向您请教。现状;1.房款部分;目前手上现金650，可支撑贷款150-300。总购房预算为750-950左右;2.房产部分;双井CBD总部公寓二期大一居，市值700左右;家庭及居住;1.与x G v P爱人和小孩住双井，老人平时过来照看;2.23年小孩就近在芳草地双花园上小学;需求;1.购买一套三居室120左右:1[ } z t）老人F r n 4 \ 3平时居住、周末带孩子新居一起居住;2）老人平时下午来双井( 3 v y J L I 4，帮忙接孩子后晚上公交回新居;3）新居主要自住舒适即可，次要兼顾规划到5-15年后的金融想象空间。
请教1:通过研究和学习，目前在J ^ w G看融御二期140平和望京樾120平。1）融御虽有溢价，但是面积和总价优于望京樾，劣势和犹豫是通过上网和实地体验一期小区和物业，担心交房质量存在“买家秀和卖家秀”、以及开发商物业品质低;2）望京樾，贷款多、交房晚、公共交通差。请教2:双井房子和户型品质一般，打算等孩子上学后，在下一轮房价上涨中期出手（如24、25年），再根据当时家庭情况，为G Z j孩子准备一套市内次新的两居室婚房（中学不一定非要在双井上，可以随着新居考虑S b E）
因此请教京总帮忙指点t D Q /，请教1中的改善三居，在本人的预算范围，如何选择、以及是否有更优选择；请教2中的思考是否妥当，是否要将两个大需求合并在近期的一次操作中。因为关系未来，担心一步错、步步错，所以近期常因此事失眠，固凌晨求教，提前感谢。
A:回答:您好，o j 3 1 W +感谢信任！关于置换及升级的理解，我在星球精华栏14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症中对北京不同类型房屋有过明确的操作指引,建议全文B ` [ A e R r a阅读;置换原则上是往综合资源更强的区域上换，最次也要往同等资源区域上换更优质的盘，方向上是这样，因为北京的楼市行情从17年发生了变位，龙头区域带动次级板块，冷门区域和远郊80%的时间是处于横盘状态，置换方向正确是可以吃到龙头板块每一轮行情的，或者说即便选筹的太差，入场不笋也问题不大。
升级是原本持有的房产没有稀缺性的资源，居住效率一般，这样如果有条件可以_ = j O 3 7 X ~ U出货配合持有的现金加上杠杠升级一g l c G [套综合资源不错的盘，另一种是没有现金，持有的房子行情又太差，只能压缩面积往强资源区域换，这是置换和升级的价值所在;
双井在朝阳东部是一) I G Y J m个比较不错的区域，但CBD总B B C C部公寓在双井的表现并不突出，这个盘的波动性比较大，涨一阵跌一阵是这个盘的问题，一期4栋楼，二期5栋楼，体量不是特别大，二期临京哈，一期有2栋楼有采光户型硬伤，真正好位置的房源很少，这个盘在双井只能说+ & + m , & 5中规中矩，不差但也不突出，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析$ Z o 3 K 6 0 y i(历史成交大数据)查询这个盘近五年的行情;如果你们计划再次置业应该把这些问题考虑到，其次j W J ! 6 @ y你拿的这个是个一居，一居不是市场上的主流产品;可查阅星球精华栏文章01#北京` I ) v ~楼市的十年主流预判（2022-2032）;你的置换方向应该是双井房产+持有现金买一套霸盘，比如双井的富力大三居，合生类似这样的盘，
我可以接受房价不涨，但如果涨了我的盘应该是市场上最快反应的，如果市场下跌应该是最后一批，这个是现阶段包括未来10年我们每一个家庭的置业思路，如过用持有的现金买融御和望京樾，或者是其他盘，这是一个不确定的F ~ P r J ,东西，不管是怎么置换，应该关注的是买入价和入场后1-# [ X5年的成长空间，市场调整比我们想象中/ P R f ? U的要快，如果5年内我们新买的盘没有行情，而强资源区域如果再上一个台阶，我们再往上走就比较难了，或者付出的代价会比现在要大，如果吃到龙头板块的行情，未来想给孩子做二套布局筹码在你手上，可选择的范围也更广，基本想要什么房子都可以满足，祝顺利！
Q:提问:京总您好，本人现有观湖国际198平四居市价2100-l r \ C T o m2200百万，爱人常在国外，孩子中学住校，想卖掉观湖换首创禧瑞都的一居出租给孩子留着，手里可以筹到700万，想再换个棕榈泉的两居跟爱人养老用，看了您的文章，觉得这样Z J j B [ T N a操作好像不是优选，从保值增值角度，您觉得这方案可行吗？或有更好的建议？谢谢！
A:回答:您好，这种J p Y , S 1 V y换筹方案全差，观湖国际的盘很好，你的面积也很好，棕榈泉比着观湖国际没有领先太多，这两个盘准确f ; 6 d G说应该是属于同一类产品线，禧瑞都体量太小了，并且溢价很高，这种100多平的大一居很奢侈，属于小众群体，你的提问不是特别清晰，我不太明白你的主要目的是F S |什么？如果是想给孩子留一套房，你们应该是要关注买入盘的成长z _ , \ t C性，不应该关注租金水平，如: ! ) T : i `果将来孩子不喜欢他们自己卖了可以再买，如果这套房子的成长性不好，不能跑赢大部分楼盘，想换好房子是有一定难度的，可选范围也缩小了，你们用来养老的房子同样要买L { &入成长性不错的盘，观湖换棕榈泉保值还可增值效率一般，如果一换二最好是脱离朝阳公园0 F P W B，朝阳公园主打产品就是{ s ^ \ f N W z大面积的改Q j % Q b .善户型，小户型不是主流，区域内置换的方向应该是泛海系，建议你认真阅读星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）= ) 9 v & ! ` N b;祝顺利！
Q:提问:老师，您好！因为资金压力还有楼层太高想) 6 M % n A卖掉朝阳公园西里北区93年的老破小， 小区位于朝阳公园西门和蓝色港湾附近，我的房子是顶层带阁楼，可以当W Y C 6 v p两居室用，西南朝向，面积40多平，我挂的价格是365万，挂了两年也很少人出价，挂的稍微有点高，因为不着急卖就一直放着，最近有人给f ` y B到360万，如果卖了K J R R 0 n T之后能用于换房的首付只有240万，因为二套首付比较高，只能换个350-400万左右的房子。关于买房换房有以下问题想请教您
关于卖房：1，我如果换房现在卖的2 H G w Q话，这个价i d q Y 1 N格是否合适，如果等到五六月份价格差异大不大?2，因为现在还没定好要买的房子，而且卖完之后资金到手大概要4月份了，看您的星球问答，那个时候再买的话房价基本上会上涨，那我就会承担? Y 2 ~ ? ]差价负担，要不要等到五六月份再卖？
关于买房1，现在的A G J m房子位置不错，去望京上班也很方便，换房有两个思路，一个是继续在城里买个上班方便、& l $ \ b I : 2 V保值能力相对好~ N 4 h v O % % N的老破小的二三层，+ J –最好是带电梯，现在考虑的区域主要围绕朝阳公园，大山子，酒仙桥，安慧里这些区域，如果是这个思路您有什么推荐的小区或者楼盘推荐吗？2，如果再买房不考虑自住，m } 1 ( F A J z ;完全投资的话（自己带着两只猫在公司附近租房），投资回报率比较高的地区和楼盘您有什么推荐，是买新房还是二手房？我希望最好是买二手房出租，还能抵掉我自己租房的一部分压力,但1 & } ~ d w ; # b主要还是考虑投资回报来决定;期待老师的答复，非常a 2 u 6 B ?感谢
A:回答:您好，a X =感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经) 3 V 8 I对朝阳部分区域进行过详细分析;朝阳公园分为2个片区，一个是靠近公园附近，一个是四/ w %环外，这个区域的资源很好，特点是升值性好的盘全部集中在豪宅系列，? / – Y !像靠近蓝色港湾，公园西门一带的老塔楼社区升值性并不好，流通性也比+ p H J较差，这种盘在市场上的竞争r # m ; 3优势不是很明显，临东三环两侧，国贸南到双井，北到燕莎三元桥基本全是老公房，围绕团结湖一带的多为单位公房，也都是低层板楼社区，相比于老塔楼的保值增值性还有流通性以及租金水平都好一些，位置上更佳;所以围绕蓝港朝阳公园一带的老塔5 d Y B o楼社区行情一直很低迷，把这种房o u \ J 9子置换掉方向上很好5 6 p 1 { Y G r
但我不建议你围绕望京附近换，因为这个预算能选到房3 \ R @ H 5 u r源无论是从区域资源还是楼盘品质都不是特别理想，像大山子、酒仙桥这种区域还不如朝阳公园，至少朝阳公园的城市资源很好，大山子酒仙桥的城市界面很差} L ! { ? x 3 (，这些区域里品质y V w稍微高t ! z %一点的; n ;盘涨幅也低于其它区域同类盘，老塔楼的行情就更差了，安慧里稍微好一些，置换上有2个方向2 G ; ~ | g，第一是你可以淘一淘团结湖的老公房社区，包括安慧里，这个位置的价格比较低\ 2 W R M , Z，能淘一个正规两居可以自j T Z N (住，未来也有上升空间，像@ l 8 ? D ) 2团结湖北三条、白家庄东里的2居你都能够得着;
还有一种思路是投住分离，买一个确定性高且有潜力的地方，然后出租自己租房住，未来再做置换，可以去朝阳的常营板块看看,常营作为500左右的预算一直是我推荐的区域,这个区的亮点在于同等价格下它的综合配套资源是最好的,基础设施很完善,区域面积足够大,未来可上升的空W ! e o ~间同样也很大,并且未来向东可以被通州运河辐射到,通州运河是近几年北京投资最大的一个项目,虽然现在空置率比较高,但至少有想象空间,现在常营的价值主要是承接朝阳东部的刚需,所以即便是运河没有兑现的前提常营的价格也很牢靠,抗跌性很强,整个区域的盘品质普遍都不错,现在的价格又处于低位,同样的预算在常营买到的盘居住舒适度应该是排I $ j q + Z l 0 8中上等的，X 0 4 [北京新天地5期的正规一居室价格400以内，柏林爱乐三期的正规一居价格400出头，这两个盘都是接近10年的建筑年代，行情很好，并且未来可上升空间很大。你可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼m $ C 6盘涨势收益分析(历史成交大数据E Q : ` 0)查询这几9 q [ R ? ? i q A个盘近5年的详细行情
关于置换节点：我在星d & 2 E球精华栏文章81#北京房产投资核心2 ~ K = q t { T ^逻辑和原理/写过市场凉热定律;建议认真阅读,北京的7 B } N市场规律是每一轮行情热门先涨，次级板块后涨，龙头板块涨完喘息的时候，次级板块才会有反应，主城区涨完会有一个冷近期,价格会有回调,有2种置换思路,一种是牺牲次级板块的K U w o z F 8 K W补涨行情,赶在主城区上涨前买入吃主城区的行情,要么就是吃到次级板块的行情后等主城区的冷静期入场，朝阳公园的老塔楼社区和团Z 4 * $ ^结湖老公房包括常营的? G O k u次新，能够最先反应的是常营的次新，其次是公园和团结湖
我的建议是你现在可以卖，并且可以签合同，但前提是你要买的目标Q l W i q ^ Y .区域有意向房源并且可以签约，如果你的买家要4个月的8 v T b } #付款周期，你也要向你的卖家要4个月的付F t k 8 6 J p款周期，所有条件都一样，同步进行，这样不用担心期间空档房价上涨，这个操作有一个细节就是你收的定金额度要大于你付的定金额度，假如你收30万定金，在你付定金的时! ? E y g r E候最好付你收定金的50%60%，最高不超过70%，好处T Q Y ] v 8是如果你的买家违约，不会白忙活的同时不会亏损，祝顺利！
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